В прыжке от реновации: Альметьевск обзаводится жильем комфорт-класса
Как нефтяная столица решает сложносочиненные вопросы рынка жилой недвижимости
«Не хватает первички. Людям либо брать вторичку, которой лет 40–50, либо — новостройку в микрорайоне «Алсу», — так эксперты оценили перспективы рынка недвижимости Альметьевска. Есть спрос как на массовый сектор, так и на элитное жилье. Удовлетворить потребности населения город попытается внутренней реновацией.
«НАМ УЖЕ НЕКУДА РАСТИ ВШИРЬ»
Площади за пределами города только выглядят свободными, по факту они испещрены нефтяными коммуникациями. Это побуждает искать землю под жилищное строительство внутри существующей застройки. В очередной раз тему затронул глава района Тимур Нагуманов в ходе отчетной сессии по итогам 2019 года.
«Нам уже некуда расти вширь, необходимо изыскивать резервы внутри самой территории, — сказал он тогда. — У нас большое количество неэффективно используемых земельных участков. Это бывшие территории предприятий, которые могут похвастаться каркасами от производственных цехов, гаражные кооперативы, садовые участки. Нам надо научиться эффективно вовлекать их в хозяйственный оборот и реализовывать концепцию развития многоквартирного жилья».
Проблему обсуждают публично не первый год. Но пока исполком не переходит к активным действиям, задержавшись на стадии прелюдии.
«У нас определенный дефицит площадей городских земель под застройку из-за ограничений, связанных с нефтяной инфраструктурой, — подтверждает главный архитектор города Антон Севастьянов. — Мы думаем над концепцией реновации промышленных территорий. Планируем комплексно осваивать некоторое количество участков, которые, по сути, недействующие производственные базы. По такому пути развивать квартальную застройку, не высотную, 7-9-12 этажей. Активно обсуждаем, выходим на собственников, инструменты рассматриваем, которые позволят это реализовать. Там много сложносочиненных вопросов».
Проблема площадей всплывает в беседах с другими специалистами. Риелторы связывают завышенные цены на жилье с нехваткой коммерческих новостроек. Директор агентства недвижимости «Ваш дом» Яна Зимина замечает, что в Альметьевске не удовлетворен спрос на инвестиции в новую недвижимость. Нехватка «первички» создала препоны и к путинской ипотеке. Отток клиентов, прельщенных льготными условиями, произошел, но он незначительный, считает Зимина. Покупатели уперлись в дефицит и вернулись в нишу вторичного сектора.
«На рынке не хватает „первички“, — в том же ключе рассуждает и риелтор агентства недвижимости „Альянс“ Алексей Чернов. — Людям либо брать вторичку, которой лет 40–50, либо — новостройку в микрорайоне „Алсу“. Там, может, и новый дом, но у района транспортная развязка менее интересная. Он на окраине находится. Люди иной раз в противовес новому жилью предпочитают старый фонд, но зато там, где активное транспортное сообщение, где кружки для детей в пяти–десяти минутах ходьбы. В ЖК „Новиков сад“ не каждый позволит себе купить однокомнатную квартиру по цене ближе к трем миллионам. Для среднестатистической семьи это вообще неподъемная сумма. Им, может, где-то в глубине души охота такое жилье купить, но нет возможности. За такую однушку будешь выплачивать лет 20: 80% недвижимости покупается в ипотеку».
Челнинский «Домкор» ведет комплексную застройку в массовом сегменте в Альметьевске 10 лет. Перспектива компании в городе будто бы ясна. В ближайшие годы завершится застройка микрорайона «Алсу», в планах точечные проекты. А что дальше? Амбиций у «Домкора», конечно, больше. При этом застройщик поддерживает ход мыслей городских властей.
«Проблема с земельными участками остается, но вопрос больше не в отсутствии земли. Нет участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой. Для раскрытия новых микрорайонов требуются серьезные вложения в строительство магистральных сетей и дорог, — говорит коммерческий директор „Домкора“ Юрий Мочалин. — В Альметьевске достаточно мощно работают социальные программы „Татнефти“ по обеспечению жильем своих сотрудников. Думаю, в том числе и по этой причине такого большого спроса на рынке жилья не наблюдается. Раскрывать новые площадки сейчас нецелесообразно. Город пошел по пути внутреннего уплотнения, вскрытия промышленных зон, и, наверное, на данном этапе это правильное решение. Спрос в Альметьевске достаточно специфичный: он небольшой, поэтому мы и строим один-два дома в год. Это приблизительно 20-25 тыс. кв. м, что обеспечивает потребности горожан в жилье. Кроме того, здесь очень большой оборот на вторичном рынке, который тоже предлагает приличное количество квартир».
На критику транспортной развязки коммерческий директор «Домкора» отвечает с высоты жителя крупного города: «Каждый город свою транспортную проблему немножко преувеличивает. В рамках Альметьевска проблема добраться до микрорайона „Алсу“ у меня вызывает улыбку. Торговый центр „Панорама“ находится от него в пешей доступности. Сказать, что это на отшибе… Возможно, для жителей Альметьевска это действительно так, а для нас, челнинцев, это не совсем понятное масштабирование. Для жителей Казани это еще смешнее. Тем более, насколько я знаю, транспортное движение до микрорайона „Алсу“ налажено».
«НАДО УХОДИТЬ ОТ ТИПОВУХИ»
В 2020 году Альметьевск планировал ввести 140 тыс. кв. м жилья. За 8 месяцев город построил 88 тыс. кв. м. На запрос «БИЗНЕС Online» исполком ответил, что в текущем году запланирован ввод четырех коммерческих домов общей площадью 43,4 кв. м. на 622 квартиры. Отмечается, что дома находятся на завершающей стадии строительства.
По программе социальной ипотеки в 2020 году уже введены два дома на 274 квартиры (14 222 кв. м). Ведется строительство 16-этажного дома для бюджетников на 120 квартир по проспекту Зарипова. Ориентировочная дата ввода дома запланирована на конец года, сейчас ведутся монолитные работы по строительству 11 этажа. В очереди на жилье стоят 264 семьи (без учета семей, которые получают квартиры по программе «Татнефти»). В очереди на приобретение соцжилья по программе Минниханова — 31 человек.
«Домкор» в этом году сдает большой дом на улице Галеева, 35 (25 тысяч кв. м). Порядка 85% квартир выкуплено. Альметьевцы приобретают квартиры челнинского застройщика еще на этапе строительства по договорам долевого участия, и, как правило, к моменту сдачи дома остается не больше 3% квартир. После заселения дома в течение двух-трех месяцев расходятся и они.
К слову, в ближайшие годы микрорайон «Алсу» преобразится, по крайней мере, при строительстве первой линии. Не последнюю роль в этом играет главный архитектор. Известно, что Севастьянов приехал из Москвы по приглашению бывшего главы (ныне министра цифровизации РТ) Айрата Хайруллина. В столице России архитектор был задействован в собянинской реновации, а в нефтяной столице сразу же проявил себя в переустройстве центральной улицы Ленина. Тем интереснее, как будет выглядеть «Алсу» под влиянием Севастьянова.
«Несколько объектов, которые уже реализованы „Домкором“, несколько устарели по типологии, фасадным решениям. Мы пытаемся с ними обсуждать, к компромиссному решению прийти, современные нормальные фасады сделать. Но пока это все в таком рабочем порядке. Первые обсуждения, — рассказывает Севастьянов. — Смотрим, чтобы какие-то отделочные материалы были, по архитектуре современные подходы… Мы пытаемся договориться, может, как-то изменить типологию. Современные, минималистичные фасады, пропорция окон. Надо уходить от этого устаревшего подхода, не гнать типовуху».
«В микрорайоне «Алсу» осталась первая линия (от проспекта Строителей до улицы Объездной). На данный момент у нас запроектировано два дома, ведем проектирование еще трех. Хотим немного разбавить эту территорию домами высотой до 18 этажей. Я думаю, что архитектурно они красиво впишутся, — рассуждает Мочалин. — Дома будут эстетичные и архитектурно выразительные. Вопрос прорабатывается со службой главного архитектора города. Все будет зависеть от спроса на квартиры, но в течение трех-пяти лет мы планируем завершить строительство микрорайона «Алсу».
ЕСТЬ ЗАПРОС НА ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ
В сегменте комфорт-класса работает «Еврострой». Компания принадлежит башкирскому предпринимателю, но прописана в Альметьевске. Весной у нее появился офис на улице Ленина. Похоже, планы на Альметьевск у «Евростроя» долгосрочные, однако выяснить подробности не получилось в связи с занятостью директора.
В 2018 году «Еврострой» заложил строительство ЖК «Новиков сад» и планирует сдать его в третьем квартале текущего года. На сайте девелопера сообщается, что дома комплекса готовы на 85 и 90%, все квартиры проданы. В начале текущего года, когда оставалось всего несколько квартир, стоимость квадратного метра была от 55,5 до 62,5 тыс. руб. Это дорого для обычной семьи, возмущаются риелторы, работающие в массовом сегменте. Однако практика показывает, что жилье повышенной комфортности в Альметьевске востребовано.
«Еврострой» позиционирует «Новиков сад» как жилье европейского типа с закрытым двором, внутренней шумоизоляцией и панорамным остеклением. В жилом комплексе площадки для игр и прогулок, фруктовый сад, отдельная парковка — внутри двора. Компания запустила строительство 15-этажки «Олимпик life» на улице Гафиатуллина, 62. Цена на квадратный метр жилплощади достигает 64,9 тыс. руб. Уже продано до 50% квартир.
«Есть спрос, есть контингент людей, которые могут позволить себе такие лоты. Насколько я знаю, „Еврострой“ уже на стадии котлована 80% квартир распродал. Сейчас со вторым объектом вышли со стадии ноль», — говорит Севастьянов.
Под запрос ориентируется и «Домкор». Девелопер застолбил территорию (ул. Ленина, 63) для строительства дома классом выше. Пока челнинцы не определились, будет это элитное или жилье бизнес-класса, но наброски на будущий проект есть.
«Не так давно мы выиграли конкурс на земельный участок. Он достаточно привлекательный, располагается на самом оживленном проспекте, при этом в тиши имеющейся застройки. В непосредственной близости находятся городской парк, каскад прудов, офис „Татнефти“. Застройка не будет выбиваться из общей — в районе 6-7 этажей, с небольшим количеством квартир, — приоткрывает завесу Мочалин. — По условиям аукциона, мы должны привести в порядок прилегающую территорию. Я думаю, он такой жемчужиной будет, этот дом».
АЛЬМЕТЬЕВСК УДОБНЫЙ ДЛЯ ЖИЗНИ ГОРОД
«Раньше, года три-четыре назад, когда город не был обустроен, центральные улицы и городское озеро не облагорожены, водохранилище не сделано, стоимость жилья была совершенно другой. Процентов на 25-30 ниже. После того, как прошло благоустройство, ликвидность объектов выросла. Люди за те же самые квартиры стали просить больше денег, — делает ставку на развитую инфраструктуру Чернов. — Альметьевск — удобный для жизни город. Он компактный, спокойный. В любой момент можешь поставить машину, сесть на велосипед и куда надо приехать»
Если несколько лет назад двухкомнатную хрущевку без ремонта в центре предлагали за 1,5 млн. руб., то сейчас — за 1,75–1,8 млн. руб. Но есть и странный перекос. В отдаленном микрорайоне РТС, например, предлагают двушку с не первой свежести ремонтом за 1,73 млн. руб. Риелторы также признаются, что рынок недвижимости в пгт Нижняя Мактама им неподконтролен. Местные продают местным, считают собеседники. Цены квартир в Мактаме на уровне городских, есть двушки за 1,6–1,8 млн. руб., но можно найти варианты дешевле — 1,2–1,3 млн. руб. Вскоре рядом с поселком должен появиться завод по производству малеинового ангидрида.
Директор агентства «Ваш дом» рассказывает, что ее клиенты предпочитают покупать квартиры в так называемом «тихом центре» — за улицей Ленина. Цены в этих домах на уровне новостроек — по 70–80 тыс. руб. за квадратный метр. Не утихает интерес альметьевцев и к району «Поле чудес» (проспект Строителей). Семьи с детьми стремятся осесть там, чтобы быть ближе к лицею № 2 с хорошей репутацией. Двухкомнатная квартира в этом микрорайоне с дешевым ремонтом, но зато с видом на памятник двухмиллиардной тонне нефти, на «Авито» выставлена за 3,1 млн. руб. Из-за открывшейся в этом году инженерной школы повышенный интерес возник и к девятиэтажкам в «Западных воротах». Популярны также новостройки микрорайона «Яшьлек».
Риелтор агентства «Центральное» замечает, что среди его покупателей немало приезжих из соседних городов: наплыв случился после реорганизации НГДУ. При этом многие собеседники оценивают стоимость квартир в Альметьевске как неоправданно завышенную. Да, по сравнению с другими городами юго-востока республики, город действительно более привлекателен, признают риелторы, но цены стремятся к казанским.
Данные по динамике цен в Альметьевске разнятся. Один из собеседников подчеркнул, что цены снизились на 10%. Согласно аналитике сайта «Домофонд», цены наоборот поднялись. Новостройки подросли на 15%, вторичный жилфонд — на 11%. Тот же «Домофонд» показывает, что цена на жилье находится на уровне и даже выше, чем в Набережных Челнах — от 54 до 60 тыс. руб. за квадратный метр. «Авито» полагает, что по сравнению с августом прошлого года, цены упали всего на 2,08%. «Домкор» признает несущественное подорожание.
«Пришлось скорректировать стоимость вследствие порой необоснованного или неожиданного повышения цен нашими поставщиками, — комментирует Мочалин. — Этот момент во время пандемии коронавируса мы ощущали. Панические настроения, работа на „жареном“… Поставщики в безакцептном порядке меняли прежние договоренности и повышали цены на свою продукцию. Это отразилось на цене квартиры, но мы сделали все возможное, чтобы рост был несущественным».