Рынок индивидуального жилищного строительства в России начал 2026 год с рекордных показателей, которые на первый взгляд выглядят как признак здоровья экономики.
В январе банки выдали 8 тысяч кредитов на строительство и покупку частных домов на общую сумму 43 миллиарда рублей. Это в четыре раза больше по количеству сделок и в 3,5 раза по объему финансирования по сравнению с январем 2025 года. Однако за этими впечатляющими темпами роста скрывается классическая картина рынка, зависимого от государственных субсидий и регуляторных дедлайнов.
Основным драйвером этого всплеска стала «Семейная ипотека», доля которой в сегменте ИЖС достигла 94%. Это на 20 процентных пунктов больше, чем годом ранее, что указывает на практически полную зависимость спроса от льготных программ. Участники рынка спешили закрыть сделки до 1 февраля, когда условия программы должны были ужесточиться. Таким образом, значительная часть спроса была искусственно перенесена из будущих периодов в январь, создавая статистическую иллюзию бума.
Структура спроса показывает интересный сдвиг в предпочтениях заемщиков.
Кредитов на непосредственное строительство (ИЖС) выдано 2,9 тысячи, что демонстрирует рост в 5,5 раза, тогда как на покупку готовых домов — 5,1 тысячи с ростом в 3,5 раза. Люди предпочитают строить самостоятельно, когда деньги дешевы, рассчитывая на экономию или индивидуальный проект. Однако этот выбор увеличивает риски долгостроя, несмотря на новые механизмы защиты.
Вопреки опасениям о перегреве, качество кредитного портфеля формально улучшается. Доля заемщиков с показателем долговой нагрузки выше 80% снизилась до 13%, что на 19 процентных пунктов меньше показателей годичной давности. Банки стали осторожнее отбирать клиентов или же льготные условия позволили заемщикам снизить ежемесячные платежи относительно дохода. Это снижает риски дефолтов в краткосрочной перспективе, но не отменяет высокой закредитованности населения в целом.
Дополнительную устойчивость рынку призван обеспечить механизм эскроу-счетов, который действует для ИЖС с марта 2025 года. По новым правилам уже профинансировано строительство более 2,2 миллиона квадратных метров жилья для 22 тысяч семей. Деньги застройщик получает только после сдачи объекта, что защищает покупателей от недостроя. Однако эта безопасность имеет цену: расходы на банковское сопровождение закладываются в стоимость дома, делая жилье еще дороже.
Ситуация напоминает рынок многоквартирного строительства нескольколетней давности, когда рост обеспечивался льготными программами. Как только поддержка государства ослабевает, спрос демонстрирует резкое охлаждение.
Текущий рост на низкой базе прошлого года и перед изменением правил не гарантирует устойчивого тренда на весь 2026 год. Рынок ИЖС оказался заложником эффективности государственных программ.
Перспективы сегмента напрямую зависят от решений регулятора и бюджета. Если условия «Семейной ипотеки» станут менее привлекательными, темпы выдачи кредитов могут вернуться к средним значениям. Высокая доля льготных сделок означает, что рыночная ставка для большинства покупателей остается недоступной. Частный дом остается мечтой, финансируемой из казны, а не за счет реальных доходов населения.
В сухом остатке видим рынок, который научился эффективно осваивать субсидии, но не стал самостоятельным. Январь показал способность системы мобилизоваться перед дедлайном, но не органическую силу спроса. Инвесторам и наблюдателям стоит смотреть на данные февраля и марта, чтобы понять реальную температуру рынка.
Без льготных якорей эта конструкция рискует потерять высоту.
