Юрист рассказал о способе избежать негативных последствий при покупке недвижимости
Среди распространенных рисков в сфере оборота недвижимости — «двойные продажи», банкротство продавцов, продажа движимости в качестве недвижимости; продажа несобственником, отчуждение с «прописанными» жильцами; сделки, разъединяющие права на земельный участок и постройки на нем. Управляющий партнер юридической компании «Сафонов, Кузнецов и партнеры» Владимир Сафонов рассказал «Известиям» 17 мая, как избежать таких проблем.
«Проблему так называемых двойных продаж» можно проиллюстрировать на таком примере. Стороны заключили договор купли-продажи квартиры. Покупатель перечислил денежные средства, и вещь ему была передана, но продавец уклонился от подачи заявления в Росреестр о госрегистрации. Впоследствии покупатель узнал, что в это время продавец заключил еще один договор купли-продажи с другим покупателем и собственность была зарегистрирована за ним», — объяснил эксперт.
Не менее наболевшей проблемой для рынка недвижимости является банкротство продавца после передачи недвижимости покупателю. Кроме того, в силу того что ЕГРН содержит множество записей на движимые вещи как на недвижимые, распространена проблема приобретения движимости, которую продавец с опорой на технический паспорт БТИ и выписку из ЕГРН выдает за недвижимость. В связи с этим возникает риск того, что собственник земельного участка (например, городская администрация) обратится с иском в суд о признании зарегистрированного права отсутствующим и человек потеряет собственность.
Юрист посоветовал обязательно проверять выписку из ЕГРН и действительность юридического основания собственности: попросить договор купли-продажи или дарения с предыдущим собственником; посмотреть свидетельство о праве на наследство и прочее.
«Если вы покупаете квартиру, необходимо ее посмотреть, убедиться в том, что у продавца имеется к ней доступ, в ней находятся его вещи», — добавил Сафонов.
Кроме того, нужно запросить у продавца справку о составе зарегистрированных в жилом помещении лиц и перед сделкой обеспечить их предварительное добровольное снятие с регистрационного учета.
«Будет не лишним пообщаться с соседями и узнать о судьбе недвижимости и информацию о собственниках. Данная рекомендация актуальна в свете необоснованного завышения Верховным судом РФ стандарта доказывания по делам о защите добросовестного приобретателя», — сказал эксперт.
Вместе с тем нужно обратить внимание на цену недвижимой вещи. Лучше избегать покупки объектов недвижимости, которые продаются со значительным дисконтом, так как на случай банкротства продавца такая сделка может быть оспорена как неравноценная. Более того, следует учитывать, что в данной ситуации добросовестность покупателя не будет влиять на признание сделки недействительной, объяснил эксперт.
«При расчетах с продавцом рекомендуется использовать эскроу-счета либо безотзывной покрытый аккредитив. Приведенные процедуры расчетов предполагают, что покупатель вносит на специальный счет в банке денежные средства в сумме приобретаемого объекта недвижимости, а продавец сможет их получить только после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Данная рекомендация позволит избежать вышеописанной проблемы уклонения продавца от госрегистрации перехода права», — подчеркнул Сафонов.
Ко всему прочему, для проведения глубокой проверки сделки можно обращаться за юридической помощью и придерживаться правила о нотариальном удостоверении договора купли-продажи недвижимости.
Раннее, 16 мая, сообщалось, что каждый пятый россиян хотел бы выставить на продажу дачу с целью покупки квартиры в Москве. При этом каждый третий (33%) оценивает рыночную стоимость своей загородной недвижимости в сумму от 6 млн до 10 млн рублей, следует из исследования компании Level Group.