О чем недоговаривают риелторы Турции: лайфхаки по выбору квартиры у моря
В телеграм-канале Prian мы уже делились советами от турецких инженеров-строителей, как выбрать качественную квартиру (хотя лучше, конечно, это делать с опытным консультантом). А сегодня расскажем, о чём могут умалчивать риелторы.
«Предупрежден – значит вооружен» (с), и вовремя заданные вопросы избавят от будущих возможных проблем с недвижимостью.
Миф: купить квартиру можно – ВНЖ получить нельзя
Такое утверждение нередко можно встретить на разных площадках. Неправда!
В программе ВНЖ для иностранцев не участвуют по-прежнему лишь «закрытые» районы, вот их перечень на 2025 год.
Более того, туристический ВНЖ выдают намного охотнее; просто покупка жилья не является ключевым аргументом для его получения. Но в любом случае к собственникам в вопросе одобрения документа отнесутся лояльнее, чем к арендаторам – перелетным птицам. И в этом случае цена объекта не имеет значения.
Другой вопрос, если покупателю нужен именно ВНЖ по тапу, под будущее гражданство по «обычной» процедуре – спустя пять лет проживания: тут нужно смотреть и стоимость жилья, и район («открытый» или «закрытый»). Сейчас минимальная стоимость, позволяющая подать на такой вид ВНЖ, – $200 тыс.
Далее – получаем ВНЖ и живем, пользуемся медуслугами по страховке как резидент, оформляем детей в местные школу и садик и т. д. Ограничений, на сколько можно покидать страну, сейчас нет, однако, если есть желание получить постоянный ВНЖ или гражданство, нельзя уезжать из Турции более чем на определенный срок на протяжении пяти лет и при этом необходимо все пять лет регулярно продлевать ВНЖ по тапу. После этого можно подать на гражданство / бессрочный ВНЖ.
Лайфхак для тех, кто хочет гражданство за покупку недвижимости
Нюанс, о котором риелторы часто недоговаривают – по недосмотру или сознательно, – когда продают вторичку: гражданство при покупке жилья можно получить, только если конкретно на эту квартиру гражданство раньше никто не получал.
Если ее приобрел иностранец, жил в ней положенные пять лет, подал на гражданство, благополучно его получил и квартиру решил продать – то никто другой на эту самую квартиру свое гражданство уже не «запишет».
ВНЖ получить можно, если нет других ограничений. А вот «второй по счету паспорт на ту же самую квартиру» – увы…
Миф: тапу – единственный и главный документ, который вам нужен
Вот что часто говорят продавцы: «При покупке жилья получаешь тапу (tapu) – свидетельство о собственности. Это – главный документ, и живи спокойно». Почему-то часто «забывают» упомянуть искян (iskan) и то, что формально здание с тапу, но без искяна – «незавершенный объект».
Тапу – документ о праве владения квартирой, таунхаусом, виллой и т. д. А искян – вроде техпаспорта на дом. Понятно, что, например, у квартиры, купленной на стадии котлована, никакого техпаспорта нет – его получают позже. Но вообще он нужен. Жить в квартире без техпаспорта можно, но при эксплуатации или продаже могут возникнуть затруднения.
Для проверки смотрим, что написано в документах: kat irtifakı (это как раз «незавершенный объект, без искяна) или kat mülkiyeti – собственно «полностью правильное» здание, где искян есть и на целый дом, и на каждую квартиру.
Спросите, а как же быть при покупке строящегося объекта? Очень просто: прописываем в договоре, что по завершении строительства застройщик обязан получить и передать покупателям жилья искян (даже писать самим ничего не надо: у хороших компаний есть такая формулировка в договоре, просто проверяем ее наличие или – при отсутствии в стандартном тексте – просим добавить). И спокойно ждем свою готовую квартиру.
Нелегализованные объекты недвижимости в разных странах
Это отнюдь не «чисто турецкий подвох». Например, в Грузии колоссальное количество домов так официально и не введены в эксплуатацию в силу повышенной расслабленности местного населения, а люди там живут десятилетиями. Такая же картина во всех балканских странах: Черногории, Сербии, Албании… Нелегализованные объекты недвижимости находятся в обороте, там живут люди, но документы на них до конца не оформлены.
Миф: квартиры в Турции не имеют отопления
Популярно мнение, что квартиры в Турции обычно не имеют отопления. Старый фонд – да, курортный фонд в сегментах, не дотягивающих до люкса, зачастую тоже. Однако не всё так однозначно: смотрим регион, город и сам ЖК.
Во-первых, «на континенте» – в Анкаре и т. д. – отопление сплошь и рядом: и водяное бывает, и газовое. Цитируем: «Во вновь построенных зданиях, если общая полезная площадь, на основании которой выдается разрешение на строительство, составляет 2000 кв. м или более, центральное отопление является обязательным по закону».
Во-вторых, многие застройщики, оценив спрос со стороны иностранцев на «тепло зимой» в том числе, закладывают в свои новые ЖК отопление с батареями – просто функционируют они не централизованно по району-городу, а в рамках отдельно взятого сите. И жители могут сами решать, включать его или нет.
В-третьих, очень много где вариант с теплыми полами прекрасно заменяет батареи.
В-четвертых, в южных регионах есть жилые комплексы, где квартиры сами по себе очень теплые. Чтобы гарантированно приобрести такой – советуем выбирать что-то из уже готового фонда или же вторички, причем смотреть квартиры зимой. За час в резиденции в самый холодный для Турции период уже вполне можно составить представление, каково оно там на постоянке.
Миф: в Турции огромные квартиры
Отчасти это правда. Здесь множество 100-200-метровых квартир по разумным ценам. Это – весомый аргумент при продаже, мол, «за те же деньги в Турции вы получаете стадион».
О чём нужно знать: площадь квартиры в Турции включает в себя и балкон (а балконы огромные, да еще иногда и по два-три на квартиру), и даже часть пространства в коридоре. В итоге в 50-метровой резиденции так называемой чистой площади чуть не в полтора раза меньше.
Это не обман, просто такая местная специфика. И в документах на квартиру должна быть указана и общая площадь, и чистая площадь – как раз жилая: спальни, гостиные, кухни. На нее и ориентируйтесь для понимания того, что именно приобретаете, – особенно когда дом еще на стадии котлована и квартиру можно представить лишь в воображении.
Миф: дистанционные сделки полностью надежны
Квартиру в Турции сейчас можно купить хоть из Москвы, хоть из деревни на юге Италии – риелтор проведет виртуальную экскурсию и всё покажет. С документами тоже будет всё прекрасно. Только по видео можно не увидеть такого врага, как… плесень. Увы, частый гость в турецких квартирах.
На самом деле не стоит ее слишком сильно бояться: в Турции это повсеместная проблема, и химикаты для ее решения продаются поистине термоядерные, в широком ассортименте (это если застройщик не позаботился о риске плесени заранее или вы приобретаете квартиру в старом фонде). Но, будучи тщательно «заполированной» слоем краски или обоями, она себя никак не выдаст по видео.
Если покупать готовую и уже построенную квартиру дистанционно – лучше подбирать ее в ЖК, где уже живут ваши друзья, знакомые или родственники, которые могут точно сказать: «Хорошие тут квартиры, хватай, пока цена держится». Ну или приехать и осмотреть ее лично.
Туры для просмотра недвижимости
Многие застройщики предлагают аналог «шуб-туров». Вы покупаете авиабилет, а дальше – «всё за счет заведения»: фирма встречает вас в аэропорту, отвозит в отель или прямо на квартиру, в какой-то из уже готовых и своих же ЖК. И два-три-четыре дня вы живете там абсолютно бесплатно и смотрите варианты, которые девелопер предлагает. Хотите – покупаете, не хотите – никто силой не заставляет. Кстати, если в итоге выбираете квартиру, то нередко компания задним числом компенсирует и стоимость авиабилетов.
Если вам в компании, куда вы обратились, не предложили такой «ознакомительный тур» сразу – обязательно поинтересуйтесь, нет ли такового. В большинстве серьезных фирм подобная опция предусмотрена, просто о ней не всегда объявляют, так сказать, с порога. Зачем? Вдруг человек решит сам приехать, и тратиться не придется…
Миф: в Турции всё строят качественно
В целом за качеством строительства действительно следят, но, конечно, есть негативные примеры. Ошибки в проектировании зданий могут быть особенно заметны в некоторых типах квартир.
Это гириш-кат (giriş kat – первый этаж, практически прямо на земле) и квартиры на верхних этажах. Их активно продвигают под соусом «у вас будет свой садик и выход на улицу» (в случае с гириш-кат, и это правда) и «лучшие видовые характеристики (с верхним этажом). Опять же, точно ничьи дети не будут скакать над головой.
Часто верхние этажи – это еще и часть «дуплексов» – двухэтажных квартир (тоже популярный формат).
Минусы обоих форматов, к которым стоит быть готовым: если здание сырое, то в квартирах на гириш-кат (нижнем этаже) мрачновато.
Изредка случается и явный обман, когда при дистанционной покупке под видом гириш-кат покупателю продают так называемый бодрум-кат – а это квартира в подвале. Окошко под потолком, видны в нем только ботинки проходящих мимо людей – романтика, прямо как у Булгакова в «Мастере и Маргарите». А видеотур можно снять так, что это даже не будет заметно…
Верхние же этажи, с учетом климата и под раскаленной крышей (которую не всегда отделяет от квартир технический этаж), при отсутствии нормальной термоизоляции, работающей и как защита от солнца тоже, это будет пекло на протяжении полугода. Для переехавших из ОАЭ не проблема, они привычные. А вот остальные мучаются – или выкидывают колоссальные суммы на кондиционирование помещений.
Выводы? Выбирая гириш-кат или верхний этаж, вдвое внимательнее проверяем вентиляцию, изоляцию и прочие -ции. Да, чердак и крышу тоже имеет смысл осмотреть.
А в случае покупки жилья в строящемся доме как минимум посмотреть похожие объекты от того же девелопера, которые уже готовы и заселены: как там всё устроено. Скорее всего, будет похожий принцип.
Совет от Prian
Рекомендуем перед сделкой пообщаться с разными риелторами, послушать, что и как они рассказывают о турецкой недвижимости и своем регионе. Это поможет составить более полное представление и найти того специалиста, которому вы доверяете.
Смотрите каталог турецких компаний, которые имеют опыт работы с иностранцами.