Как живут застройщики в условиях спада на рынке недвижимости
Риски и неопределенность – этим ознаменовался 2025 год для строительной отрасли. Эксперты рынка фиксируют замедление темпов ввода жилья, значительное количество непроданных площадей в многоквартирном (МКД) и снижение покупательского интереса в индивидуальном строительстве (ИЖС) на фоне высокой ключевой ставки и жестких условий льготных ипотечных программ. Проблемы отрасли и ожидания от следующего года обсудили на заседании экспертного совета премии «Менеджер года», учрежденной ИД «Алтапресс».
Все подробности - здесь
Цифры и факты
По информации регионального минстроя, Алтайский край выполнил целевой показатель по вводу жилья в 811 тыс. кв. м на 92%. За девять месяцев 2025 года в эксплуатацию сдали более 690 тыс. кв. м – и только более 171 тыс. кв. м приходится на МКД.
Доля многоквартирных домов в общем объеме ввода снижается пятый год подряд, заметил председатель алтайского Союза строителей Александр Мишустин.
«План по вводу край выполнял все это время в основном за счет малоэтажного строительства, - сказал он. - Но эйфория последних трех лет от бума на рынка ИЖС разбилась о новые жесткие условия – и здесь тоже пошло снижение. Такая тенденция не только у нас, но и по всей России».
105 изображений
Для сравнения – в 2021 году, благодаря мягким условиям по ипотеке, регион достиг пиковых показателей по вводу за 30 лет. Тогда сдали без малого 1 млн кв. м жилья.
Проблем сейчас добавляет избыток непроданной жилой недвижимости в МКД. По данным Дом.РФ, которые привел Мишустин, из 757 тыс. кв. м в продаже – 42%. Еще 10% жилых площадей пока еще не предлагают покупателям. Нереализованные квартиры – это кредитная нагрузка для застройщика, который пользуется проектным финансированием.
Но новые проекты все еще выходят на рынок: на конец октября 2025 года в Алтайском крае выдали 114 разрешений на строительство объектов в МКД суммарной площадью порядка 1,1 миллиона квадратных метров, что превышает аналогичные показатели 2024 года почти на 8% процентов. Объем выполненных строительно-монтажных работ в 2025 году достиг отметки 90 миллиардов рублей, превысив показатели аналогичного периода прошлого года на 20%.
«Мы еще не выбрались из ямы. Но есть отдушина – в следующем году, если не произойдет перенос сдачи объектов, регион сможет ввести в эксплуатацию 353 тыс. кв. м в МКД. Но как будет на самом деле – никто не знает, - отметил Александр Мишустин. – Некоторые застройщики воспользовались лазейкой и оформляли договорные отношения с самозанятыми, для которых в следующем году произойдут налоговые изменения. И ситуация у них будет не радужная».
«С июня 2025 года ЦБ взял курс на понижение ключевой ставки. Это внушает некоторую надежду на оживление спроса», — сказала замначальника управления строительства и территориального профильного министерства Юлия Мазаева.
«Хуже не было»
Гендиректор ГК «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов поделился пессимистическими взглядами: «Так плохо никогда не было. Впрочем, это обычное состояние, в котором находятся застройщики. Все время в «жилищке» своеобразные скачки: кто пять лет назад знал, что льготная ипотека так рванет рынок? В нашей стране загадывать практически невозможно. Многое зависит от властей. Есть социальный перекос, на который нет ресурсов. Разбираться нужно с нормативной базой».
Но все же «Жилищная инициатива» сдаваться не намерена. В 2025 году боролась за земли у аэропорта – и получила кусок в 41,3 га за 104,1 млн рублей. Параллельно строит ряд жилищных комплексов в Барнауле – и весной запустила два проекта в Новосибирске. А в начале весны нашла себя в отельном бизнесе: в предгорной части Алтайского края запустила строительство премиального апарт-комплекса для инвестиций Rizalta Resort Belokurikha.
«Прекрасный сильнейший проект на 20 млрд рублей. По нынешним ценам нужно увеличивать еще в полтора раза, - сказал Гатилов. – Инвестор поехал – деньги в России есть бешеные. Раньше люди ездили в Куршавель и Баден-Баден – теперь в Манжерок и Белокуриху. Нужно превращать наши курорты в гнездышки европейского уровня».
«Горизонт планирования – 20 минут»
Владелец компании «Селфстроит» Владислав Шония вернулся с Международного жилищного конгресса с мрачными новостями: сейчас непросто даже московским застройщикам.
«Один девелопер сказал: «У нас горизонт планирования – 20 минут». Так и есть на самом деле. Мы осторожно прогнозируем, будем еще сильнее работать над эффективностью и более осознанно выбирать следующие проекты. Только интересные – субподряд, как раньше, брать не получится», - сказал Шония.
По данным Дом.РФ, в одной из башен интересного проекта ЖК «Барнаул» на месте речного вокзала продали уже 11% площадей. В Майме у «Селфстроит» - «Город гор» – амбициозный проект, где насчитывается почти 90 зданий и сооружений для 14,5 тыс. жителей. Республика Алтай, как считает Шония, менее подвержена рыночным рискам, в том числе благодаря широкой географии потенциальных покупателей.
«Диалога нет»
Исполнительный директор группы компаний «Алгоритм» Андрей Суртаев также отметил падение продаж, которое удалось остановить корректировкой цен. Но это - не универсальный инструмент.
«Минимальной цены, которая есть сейчас, в новых проектах уже не будет. Дорожает все, в том числе подключение к коммунальным сетям, - заметил он. - Есть рентабельность, которая позволяет сохранять организацию и не замораживать процессы. Но чтобы развиваться, нужна прибыль, – и пока ситуация непростая».
«Алгоритм» продолжает развивать район-первопроходец на северо-западе Барнаула «Нью-Терра». Вдобавок выиграл 42,4 га за 56,6 млн рублей в Дом.РФ. Там также будет заниматься комплексным развитием территории. Но застройщик опасается, что не получится решить противоречия в нормативах строительства с городской администрацией, и она может затянуть утверждение проекта.
«По сути нам придется получить разрешение на строительство в «поле», еще не обеспеченном инфраструктурой. Естественно, за полтора года невозможно построить дороги, школу, протянуть сети. Непонятно, как будет регулироваться этот вопрос, и пока полноценного диалога с администрацией нет», - сказал Суртаев.
«Не вижу проблем»
И только гендиректор ГК «Союз» Владимир Отмашкин излучает ауру спокойствия: «Продажи идут ровно. Был определенный провал, но мы снизили цену. Сегодня ситуация спокойно, не вижу никаких проблем».
Решение снизить стоимость в ЖК «Камчатка», к которому далее пришли еще несколько застройщиков, произвело фурор, считает гендиректор агентства недвижимости «Династия 24» Дмитрий Дворядкин. «Все ждали, что рынок заморозится, но это просто взорвало всю Сибирь. Продажи пошли – и алтайский Сбер отчитался о феноменальных результатах. Вот такой локомотив», - сказал он.
В октябре «Союз» выиграл в аукционе Дом.РФ право аренды трех участков в 168 га в приаэродромной зоне, отданных на комплексное развитие. Это обошлось в 135,9 млн рублей.
И на жилищном строительстве группа компаний не замыкается. Она также занимается возведением социальных объектов и развитием собственных промышленных производств – так, расширили линейку в части металлоконструкций.
Погрузившихся в мрачное настроение застройщиков Отмашкин призвал обратить внимание на гособоронзаказы: «Мы вообще недооцениваем ситуацию по оборонке. Просто неприятно смотреть, сколько строителей туда заходят, но не наши, нет заинтересованности и понимания. Объекты там специфические, но не такие сложные, а деньги – колоссальные».
А заказчиков социальных объектов пожурил: «Мне непонятна ситуация, когда мы сдаем объект, а потом его не запускают в эксплуатацию больше, чем полгода. Так, например, с поликлиникой в Алейске. Ситуация абсолютно неправильная».
Что наблюдают риэлторы
Директор барнаульского офиса агентства недвижимости «Города» Анатолий Захаров заметил, что падение продаж 2025 года на рынке новостроек уже наверстали. Спрос восстановился в октябре. Прирост по количеству сделок +40-50% к прошлому году.
«В первые восемь месяцев 2025 года цены практически не росли (+0,3%), но с оживлением продаж они поднялись уже на 5%. Для сравнения: между ценами 2023 и 2024 года была разница 7-8%. А тут к этим цифрам добрались за один месяц», - сказал Захаров.
Оживлению интереса к новостройкам поспособствовало небольшое снижение ключевой ставки (кто-то надеется на дальнейшее падение ключа и рефинансирование), а также изменение условий семейной ипотеки. В частности – возможен ввод дифференцированных ставок по этой программе, которые будут зависеть от количества детей в семье.
«Вторичка тоже отыгрывает снижение, – сказал Захаров. – Если в первые полгода было двукратное падение объема продаж, то сейчас минус 15-20%. А еще Барнаул попал в рейтинг 10 городов с максимальным снижением цены на вторичном рынке – около 1,7%».
Что думают в промышленности и ИЖС
Коммерческий директор БКЖБИ №1 им. В.И. Мудрика Михаил Лисовой отметил, что их предприятие очень поддержал госзаказ и промышленное строительство. «Изготавливали сложные и дорогостоящие изделия для нескольких больших предприятий, которые строят в Сибири», - сказал он. – При этом нам даже приходилось увеличивать объем производства в 4-5 раз с помощью промышленных роботов».
В целом же на рынке, как отметил Александр Мишустин, строительные предприятия в третьем и в начале четвертого квартала ждало глубокое падение объемов заказов.
С рынка ИЖС стали уходить слабые игроки – порядка трех-четырех компаний обанкротились, заметил директор компании «Два этажа». «Мы прошли год ровно, потому что люди при выборе застройщика начали отдавать большее предпочтение не цене, а надежности, - сказал он. – В 2026 году планируем запустить строительство собственного поселка».
Руководитель первого проекта КРТ в ИЖС на Алтае Андрей Саркисян заметил, что давно пора увеличить лимиты выдачи семейной ипотеке для заемщиков: «Ну что это за кредит в 6 млн? С этими условиями мы пока еще пытаемся строить жилье, чтобы оно было доступно людям. Но как долго это продолжится? Стоимость строительства повышается каждый год».
На что еще обратили внимание участники обсуждения
Ирина Бубенко,
региональный управляющий Альфа-Банком в Алтайском крае:
- На мой взгляд, проектное финансирование в этом году продолжается в текущем режиме. В первом полугодие общий объем ипотечного кредитования многоквартирных домов снижался, но к концу года мы наблюдаем интерес к семейной ипотеке, что обусловлено анонсом ее изменений с 2026 года. Семейная ипотека будет более адресная и со шкалой процентных ставок.
Обратная связь от клиентов показывает, что покупатели стали более осторожны при выборе загородной недвижимости, а некоторые вовсе отказываются от этой идеи, опасаясь удлинения сроков строительства и возможного снижения качества стройки. При этом семьи с детьми продолжают рассматривать загородные варианты для комфортной жизни.
Строительство остается ключевым драйвером региональной экономики, влияя на множество смежных отраслей. Поэтому для нас важно не только поддерживать рост строительного сектора, но и способствовать его устойчивому процветанию.
Мария Трунова,
руководитель операционного отдела бухгалтерии компании «Прокс»:
– В следующем году строительную индустрию ждет непростой этап.
Вводится полный запрет на поставку немаркированных стройматериалов. У «Прокса» уже есть в этом опыт – мы успешно внедряем ЭДО с контрагентами, подбираем и подключаем оборудование, настраиваем обмен с госсистемой, регистрируем в системе «Честный знак».
Также есть изменения в законодательстве в области бухгалтерского и налогового учета. Особенно много вопросов возникает у работодателей, которые нанимают иностранных работников. Мы ведем комплексное бухгалтерское обслуживание клиентов и автоматизируем их бизнес.
Екатерина Исакова,
основательница онлайн-платформы строительства, дизайна и ремонта «МЕТР»:
- Наш строительный рынок очень разрозненный, существует локальными сообществами, какими-то отдельными платформами. Это очень сильно мешает общему развитию. Чтобы решить эту проблему и объединить рынок, выстроив новые качественные взаимосвязи, мы создали платформу-витрину «МЕТР».
Это, по сути, каталог предприятий и специалистов из сферы строительства, дизайна и отделки, который работает как для профессионалов, так и для конечных заказчиков. Аналогов в России в данной концепции ей нет.
Наша большая цель – объединить профессионалов, которые могут быть друг другу полезны, создать пространство для нетворкинга и выстраивания новых деловых связей. Чтобы каждый имел возможность доступа к новым продуктам, технологиям, видео новых игроков, пришедших на рынок, мог найти партнеров для проектов и коллабораций.
Важно, что это прежде всего инструмент продвижения. Мы активно занимаемся оптимизацией платформы в поисковых системах и её продвижением, что позволяет собирать большую аудиторию. Обычный клиент сможет найти на платформе вас, проверенных исполнителей. Ускорить поиск и минимизировать риски.
Приглашаем присоединиться к «МЕТРУ» и к нашей выставке «Дизайн-Алтай», где в 2026 году можно представить витрину ваших проектов и услуг целевой аудитории и поучаствовать в деловой программе. Например, в 2025 году всего за три дня выставка собрала около полутора тысяч посетителей.
Максим Устюгов,
руководитель коммерческой службы компании «Металл Профиль»:
- Главная особенность 2025 года – плавающая сезонность. Высокая доля отгрузок пришлась на сферу коммерческого и муниципального строительства, капитального ремонта и возведения объектов хозяйственных назначений. Так что несмотря ни на что 2025-й мы пройдем не только без падений, но и с приростом показателей.
Что нового произошло? Выпустили три новых вида фасадных 3D кассет для навесных вентилируемых фасадов зданий любого типа. С их помощью можно воплотить оригинальные конструктивные дизайнерские идеи. Решение расширить линейку подсказали рыночные тенденции – в моде нестандартные объекты.
Также есть положительная динамика по продаже фальцевых панелей для кровли. Прирост за 2024 год +50%. В ИЖС особенно популярны материалы с матовым покрытием в темных оттенках.
Сейчас у нас в разработке несколько инновационных решений, которых мы представим и выпустим уже в следующем сезоне.
Александр Зайцев,
сооснователь компании АКТО:
- Несмотря на ситуацию на рынке, сейчас на Алтае реализуют очень много интересных и амбициозных проектов. Это и премиальный ЖК нового класса «Сахаров парк», и строительство нового ЦУМа с современной архитектурой, который украсит центр города, и проект в курортном городе Белокуриха - «Ризалта», это современные апартаменты, привлекающие инвесторов из многих регионов России в том числе из Москвы, а еще реконструкция сереброплавильного завода.
Наблюдаем, как изменилось строительство многоквартирного жилья в Барнауле, когда ЖК «Лапландия», «Шотландия» и «Адалин» на Южном» подняли архитектурную планку на новый уровень. И видим, как мощно развивается промышленный дизайн и архитектура. Я радуюсь, что многие собственники вкладываются в производственную среду, делая ее красивой, чистой, современной, на уровне мировых стандартов.
Наблюдаем тренд, что все больше проектов имеют панорамное остекление с максимально современными решениями – без устаревших радиаторов и переплетов, которые не раскрывают весь имеющийся потенциал панорамного решения.
Наша компания систематически устраивает «урбан-туры» совместно с партнёрами и всеми заинтересованными участниками строительного рынка в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Минске, Шанхае и в других городах.
Так, наши коллеги недавно вернулись из Китая, где посетили современные заводы, которые помогут частично снять санкционные вопросы, касательно фурнитуры для нестандартных решений и панорамных оконных конструкций. Кроме того, в рамках «AKTOACADEMY» мы регулярно проводим обучающие мероприятия для партнеров: строителей, архитекторов, дизайнеров, риэлторов и других участников строительного рынка.
Юлия Девятаева,
руководитель компании «ГидроСибирь»:
- Сейчас в строительстве немало проблем, но одна из самых острых – инженерные коммуникации. Без стабильного водоснабжения невозможен ни один успешный проект. Наша компания оказывает помощь строителям, предоставляя полный спектр услуг в сфере водоснабжения и водоотведения.
Мы берем на себя организацию процесса добычи подземных вод для вашего строительного проекта. Подготовим всю необходимую документацию и проведем исследования водоносных горизонтов. Выполним проектирование скважин и инженерные изыскания согласно вашим требованиям и обеспечим соблюдение законодательных норм.
Можно сосредоточиться исключительно на реализации своего проекта, не отвлекаясь на бюрократические процедуры и технические детали в нашей сфере.