"У каждого своя история". Как отмена моратория на штрафы ударит по застройщикам Барнаула
Стабилизация отрасли и злоупотребление девелоперами отсрочкой привели к тому, что период "тепличных условий" завершился
Мораторий на штрафы за перенос сроков сдачи домов, неоднократно вводимый в России, отменен с 1 января 2026 года. Это означает, что теперь дольщики при срыве сроков получения ключей могут требовать с компаний неустойку. Также у застройщиков есть год, чтобы рассчитаться со старыми долгами перед покупателями. Федеральные эксперты считают, что мера позволит повысить дисциплину девелоперов (число объектов, сроки которых срываются, стремительно растет), но может привести к новым финансовым тратам для компаний, росту цен на квартиры, "растягиванию" периода строительства дома и даже судебным тяжбам. Подробнее – в материале amic.ru.
Хорошенького понемножку
Мораторий на штрафы впервые ввели в России во время пандемии коронавируса в 2020 году: это стало временной мерой поддержки отрасли. В 2021 году отсрочку отменили, но в 2022-м (когда возникло санкционное давление на Россию) вернули. Затем был перерыв в действии моратория с июня 2023-го до марта 2024 года. Весной 2024-го ограничения снова заработали, и в декабре их продлили до конца 2025-го.
Вместе с отменой моратория девелоперам дали отсрочку до конца 2026 года на выплату накопившихся штрафов (они образовались в те периоды, когда мораторий не действовал). Сделано это, чтобы не разорить компании. По информации вице-премьера Марата Хуснуллина, сумма долгов застройщиков превышает 100 млрд руб.
«И если разово сегодня эту сумму отрасли предъявят, то, наверное, часть застройщиков в условиях высокой ключевой ставки может не справиться с финансовой нагрузкой», – беспокоился вице-премьер.
Это означает, что если дом ввели в эксплуатацию с нарушением сроков до конца 2025 года, то дольщики могут рассчитывать на получение неустойки только в 2027 году. А вот за новые просрочки с 1 января 2026 года застройщики платят штрафы в полном объеме.
«Пример: если дом по договорам долевого участия не сдан с 2024 года, то за 2024–2025 годы неустойка не начисляется. За каждый день просрочки с 1 января 2026-го неустойка начисляется», – объяснила в своем телеграм-канале депутат АКЗС Ксения Белоусова.
При этом в Минстрое сейчас готовят документ, по которому накопившиеся штрафы девелоперы будут платить в рассрочку. Однако пока никаких подробностей предложенной меры нет.
Как рассчитывают неустойку?
Формула расчета неустойки закреплена в отраслевом ФЗ № 214: она считается исходя из средней ставки рефинансирования, стоимости квартиры по ДДУ и количества дней просрочки исполнения застройщиком обязательств.
Суды и рост цен
Эксперты говорят, что отмена моратория, скорее всего, приведет к дополнительной финансовой нагрузке на девелоперов. Некоторые компании в период низких продаж и минимального спроса намеренно растягивали сроки работ: так они старались нивелировать последствия провала в планах продаж, установленных банком-кредитором стройки. Теперь за эти решения придется платить рублем.
«В 2024 году, когда была отменена льготная ипотека на новостройки, продажи просели. Соответственно, наполнение эскроу-счетов резко сократилось. И ставки по проектному финансированию резко выросли (ставка по кредиту для застройщиков зависит от объема проданных квадратных метров и наполнения эскроу-счетов. – Прим. ред.). Некоторые компании переносили сроки вправо, как сейчас модно говорить. Также при сдаче дома все непроданные квартиры девелопер должен был поставить на баланс и платить на них налог. А это дополнительная финансовая нагрузка», – прокомментировал amic.ru председатель регионального Союза строителей Александр Мишустин.
Кроме того, среди возможных последствий федеральные аналитики указывают рост цен на квартиры (застройщики могут начать закладывать потенциальные штрафы и дополнительные издержки в стоимость квадратного метра). Также ожидается, что отмена моратория приведет к значительному увеличению количества судебных дел, а в ряде случаев – и к банкротству застройщиков.
Оценить масштаб
Количество барнаульских компаний, которые с 2027 года будут выплачивать покупателям неустойку, пока неизвестно. Александр Мишустин отметил: региональные девелоперы, чтобы заведомо избежать возможных санкций, стали закладывать срок строительства с запасом.
Например, девелопер рассчитал, что возведет ЖК за два года, однако в документах указал: выдавать ключи дольщикам готов через четыре года. В этом случае у компании появляется временной запас, позволяющий избежать санкций, если по каким-то причинам ей придется снизить темпы работ.
Однако ситуация все равно тревожит строительное сообщество. Поэтому в феврале на базе СРО пройдет встреча с участием девелоперов, жилищной инспекции, краевого Минстроя и мэрии. В ходе мероприятия станет известен масштаб проблемы, а профильные ведомства дадут разъяснения и оценку ситуации.
«Все эти моменты, конечно, отражаются на финансовом состоянии компании. А у всех оно разное, у каждого застройщика своя история. Нужно смотреть по каждому конкретному объекту», – отметил Александр Мишустин.