Кто на самом деле должен отвечать перед соседями за прорыв батареи в квартире: разбираем решения судов

Прорыв батареи или трубы отопления в квартире чреват серьезным ущербом, а вопрос, кто будет его возмещать, в свете последней судебной практики решается в неожиданном для многих ключе. Приведу несколько показательных примеров.

1. После аварии отопительной системы восстановление квартиры обошлось собственнику в 778 тысяч рублей, которые он потребовал в суде взыскать с управляющей организации.

Та сослалась на то, что собственник сам виноват в случившемся: несколько лет назад он частично заменил трубу отопления с металлической на пропиленовую в подвале и в своей квартире, а также установил пластиковую муфту.

Но, несмотря на то, что факт незаконного вмешательства в отопительную систему дома был подтвержден, суд все-таки обязал управляющую компанию возместить ущерб, поскольку:

— не было доказано, что собственник самостоятельно заменил трубы,

— а кроме того, проводя ежегодные осмотры системы отопления, компания не могла не видеть технические нарушения, но при этом в акте ставилась отметка, что система находится в удовлетворительном состоянии и никаких мер к замене труб не предпринималось.

Поэтому суд пришел к выводу, что управляющая компания не исполняла свои обязанности по содержанию общедомового имущества надлежащим образом — и взыскал с нее сумму ущерба (Восьмой КСОЮ, определение от 02.02.2023 по делу № 8Г-26671/2022).

2. Похожая ситуация: после прорыва труб отопления в квартире ущерб составил около 300 тысяч рублей.

Поначалу суд отказался взыскивать ущерб с управляющей компании, т. к. было доказано, что собственник квартиры самовольно заменил радиаторы, а также трубы на пропиленовые. Однако в кассации решение отменили, указав следующее:

— произвести замену участка трубы без участия представителя управляющей компании невозможно, т.к. для этого необходимо сливать воду по всему стояку — значит, нужен доступ в подвал дома, который согласно действующим правилам запирается на ключ (п. 3.4.5 Правил, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).

Управляющая компания не доказала, что у собственника был свободный доступ в подвал, равно как то, что она предпринимала меры для устранения нарушений и восстановления безопасной работы отопительной системы (Шестой КСОЮ, определение от 17.01.2023 по делу № 8Г-26083/2022).

Как видно из этих примеров, в случае аварии в системе отопления многоквартирного дома виновником предполагается управляющая организация. Она может снять с себя ответственность только, если докажет, что авария произошла:

— на участке, который относится к внутриквартирному имуществу (который не предназначен для обслуживания двух и более помещений в доме — таковым, в частности, признаются радиаторы с запорными кранами, являющиеся собственностью владельца квартиры),

— или же на участке общедомового имущества, но по вине собственника квартиры. Например, когда собственник самовольно, не уведомив компанию, производит какое-то вмешательство в систему отопления.

В практике есть пример, когда было доказано, что собственник квартиры срезал заглушки на трубе отопления и попытался установить у себя дополнительный радиатор, в результате чего пролил соседей. Здесь уже ему не удалось снять с себя ответственность за ущерб (Челябинский облсуд, № 11-1709/2023).

Однако управляющей компании сложно будет доказать, что ее не уведомляли, если для выполнения работ требовалось слить воду из общедомового стояка отопления — поскольку доступ к запорным устройствам ограничен.