Ищи метра в поле. Почему купить квартиру порой сложно даже при наличии денег

Плесень, крысы в подъезде, рушащиеся стены и приписка «Заезжай и живи» – вот с чем столкнулась корреспондент «АиФ» при попытке купить родственнику однокомнатную квартиру.

Исходные данные для покупки были вроде бы идеальными: есть сумма, полученная от продажи жилья в Ленинградской области, где, как кажется многим, квадратные метры стоят дороже, чем в Челябинске, в котором требуется найти квартиру. Но покупка превратилась в настоящий квест.

При всей бедности выбора

Мой племянник Павел переезжает из Ленинградской области в Челябинск. Молодой человек, коренной южноуралец, попытался прижиться в Северной столице – не получилось.

Павел продал свою студию в новом доме в Ленобласти и получил 4 миллиона 200 тысяч рублей. «Я был уверен: в Челябинске на эти деньги разгуляюсь. Но не тут-то было», – говорит племянник. Оказалось, что в центре столицы Южного Урала стоимость студий стартует от 5 миллионов. Пришлось согласиться на хрущёвку.

Поскольку в собственности у Павла квартира была менее 5 лет, ему предстоит заплатить налог на прибыль – таково законодательство. Он купил студию на 600 тысяч дешевле, чем продал: покупал пустую, продал «упакованную». Риелтор рассчитала налог: племянник отдаст в пользу государства 78 тысяч рублей. Плюс 100 тысяч – риелтору за то, что нашла покупателя и сопровождала сделку. «И это мы ещё не посчитали стоимость отправки вещей логистической компанией, – говорит Паша, – а также билеты на самолёт с багажом. По факту я даже 4 миллиона не получил чистыми».

Желание Павла – приобрести без заёмных и ипотечных средств однокомнатную квартиру в центре Челябинска, исключая первый и последний этажи, в отличном состоянии, чтобы сразу заселиться и жить, не мучая себя ремонтами.

Квартиры по такому запросу стартуют от 3 миллионов. Казалось бы, денег хватает. Но не всё так просто. За несколько дней я объездила 6 с виду приличных объектов. Но риелторы, предлагающие эти варианты, в телефонном разговоре умалчивают о проблемах. Например, в одной квартире вместо ванны оказался страшный душ. И эту квартиру – с плесенью, убогим поддоном, туалетом 80-х годов – хозяин расхваливает, мол, состояние «заезжай и живи».

Другая квартира мне понравилась. Цена – 4 миллиона 200 тысяч, заявлен торг. Но оказалось, что она приобретена с использованием материнского капитала. Доли на детей не выделены, хотя собственник обещает этот вопрос «порешать»...

Другие объекты предлагается оформить с занижением стоимости в договоре купли-продажи, чтобы продавец не платил налог в полном объёме. Но это нарушение закона. Покупатель рискует: если что-то пойдёт не так, то даже в случае признания сделки недействительной он не получит свои деньги назад.

Крысы в придачу

Более всего поразила квартира, объявление о продаже которой начиналось со слов «шикарный ремонт». По факту при входе в подъезд меня встретила... огромная шустрая крыса. Мы с ней рванули в разные стороны: я – вон из дома, она – куда-то в щель... «Я уже подготовил договор задатка, – с обидой написал мне собственник, после того как я отказалась от просмотра, – думал, сразу и деньги на задаток мне переведёте. Паспортные данные только в шаблон вставим».

Кстати, в договоре про задаток (или залог) обычно указывается, что эта сумма не возвращается, если покупатель передумает покупать жильё. Тоже неплохой бизнес, если иметь в виду, что задаток редко бывает ниже 50 тысяч...

Добротную квартиру, по словам риелтора Антона Никонова, найти сейчас действительно непросто.

«Дефицита жилья нет, но хороших квартир на рынке мало, – говорит эксперт. – Делать ремонт сейчас – удовольствие недешёвое. Поэтому собственники продают жильё в том состоянии, в котором оно находится, – с дефектами и т. д. Однако покупатели забывают: основное – это локация. Если местоположение хорошее, то и квартира будет ликвидной. Ремонт можно сделать, а поменять локацию уже невозможно. Поэтому лучше выбрать вариант с плохим ремонтом, но в хорошем месте».

Между тем в соседней от Челябинска Перми за 4 миллиона 200 тысяч можно найти двухкомнатную квартиру в неотдалённом спальном районе. Но это будут пятиэтажные дома, площадь жилья в которых – от 40 до 45 квадратных метров. Комнаты – проходные, ремонт – посредственный.

Стоимость жилья на вторичном рынке сейчас практически не растёт, уточняет Антон Никонов: «Ключевая ставка ЦБ составляет 16,5%, банки выдают ипотеку в среднем под 20–21%, поэтому ежемесячный платёж получается достаточно большой. Не все могут его потянуть. К примеру, если они использовали материнский капитал и берут в ипотеку 3 миллиона рублей, то ежемесячный платёж составит 51 тысячу рублей».

Сталинка или брежневка?

«Говорить, какие дома – сталинки, хрущёвки, брежневки и т. д. – лучше по качеству, некорректно. Надо иметь в виду, что им уже больше 50, 60 и 70 лет. Время сказывается и на состоянии материалов, из которых возведены здания, и на инженерных сетях», – объясняет доцент кафедры «Строительное производство и геотехника» Пермского Политеха, к. т. н. Даниил Татьянников.

Эксперт уточняет: многое зависит от того, как дом эксплуатируют – делают ли своевременный ремонт и т. д. «У жилых объектов есть минимальный срок эксплуатации – 50 лет. За это время с ними не должно случаться ничего критического (незначительные дефекты не в счёт), особенно с точки зрения безопасности».

По словам Даниила Татьянникова, не надо питать иллюзий, что в советское время всё строили безупречно. «Посмотрите на здания старого фонда во время капитального ремонта, когда с них сбивают штукатурку – там видны и плохое качество каменной кладки, и деревянные междуэтажные перекрытия. Плюс многие объекты в советское время возводились так называемым хозспособом, когда предприятия строили дома сотрудникам без привлечения высококвалифицированных специалистов».

Вот что риелтор Татьяна Кабанова советует проверить перед сделкой:

выписка ЕГРН – главное подтверждение права собственности;

паспорт продавца (проверить его актуальность);

адресная справка (посмотреть зарегистрированных в квартире);

согласие супруга на продажу (если даже продавец утверждает, что не был женат, то должен взять справку в ЗАГСе о том, что в браке не состоял на момент покупки объекта);

документы – основания права собственности;

проверить, участвовал ли в расчётах маткапитал и наделены ли долями дети;

убедиться, что нет нарушений прав лиц, участвующих в приватизации.

Купил? Сохрани!

Купить квартиру – полдела, сохранить её для себя намного сложнее, объяснили «АиФ» эксперты. Сделку могут отменить спустя несколько месяцев или даже лет. Останешься без купленной квартиры, а отданные за неё деньги вернуть, бывает, практически невозможно. Что с этим делать?

Попросите продавца взять справку у психиатра и нарколога, чтобы тот потом не мог сказать «был не в себе на сделке и не ведал, что творил». Это самая частая причина, из-за которой суды отменяют сделки.

Обратитесь к нотариусу. Он проверит подлинность документов, убедится, что продавец понимает суть происходящего, заверит договор, а в случае ошибки ответит за неё, в том числе деньгами. Правда, за эти услуги придётся заплатить. Сумма разнится по регионам, в среднем 27–29 тысяч рублей. В Федеральной нотариальной палате предлагают признать сделки, совершённые с помощью нотариуса, нерасторжимыми.

Также сейчас хотят ввести «период охлаждения». Это пока только инициатива. При покупке квартиры хотят замораживать деньги до 30 дней, чтобы продавец мог одуматься и прервать сделку сразу или уже не оспаривать её никогда.