На первом плане — мастер-план: Россия выходит на новый этап развития городов
В ближайшее время предстоит сформировать единые стандарты таких планов и интегрировать их в градостроительное законодательство, что откроет новые возможности для системного развития городской среды. О том, как работает мастер-планирование на практике, почему оно выходит на первый план, заменяя устаревшие подходы, и какие преимущества дает городам, бизнесу и жителям, «Строительная газета» поговорила с партнером архитектурного бюро Syntaxis и экспертом в области урбанистики Александром СТАРИКОВЫМ.
Александр Сергеевич, что такое мастер-план в современном понимании с точки зрения архитектуры, градостроительства?
Мастер-план — это высоко детализированная схема пространственного развития территории, состоящая из градостроительного и экономического аспектов. Его реализация разбита на несколько этапов, а само фазирование привязано не к абстрактным идеям, а к показателям наилучшей рентабельности объектов недвижимости. Так, сначала возводятся очереди, генерирующие максимальную прибыль и обеспечивающие инфраструктурную автономность территории. Пилотные объекты помогают тестировать экономические гипотезы перед более масштабными работами, ведь конъюнктура рынка может меняться, и важно предусматривать гибкие экономические сценарии.
В чем заключаются отличия мастер-плана от генплана и других инструментов развития городской среды?
Мастер-план отличается от генплана и других градостроительных инструментов своей стратегической направленностью и экономической конкретикой. В этот документ заложены основные тезисы, показатели отдачи, которые должна обеспечить будущая архитектурная среда. Мастер-план оперирует такими терминами, как концепция, идея, сценарии, финансовая модель — и на их совокупной основе формируются законодательные документы территориального развития: генплан, правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Такой подход позволяет сделать инвестиционную модель эксплуатации городской земли более прозрачной, понятной и интересной для бизнеса. Ключевой момент заключается в том, что этот документ должен в равной степени учитывать интересы города, жителей и инвестора: только в таком случае получится успешно его реализовать. Поэтому обязательна организация тесной совместной работы чиновников с девелоперами и архитекторами на самых ранних стадиях проекта.
Каков алгоритм функционирования данного механизма?
Девелопер, определив город и площадку для реализации своей инвестиционной стратегии, должен незамедлительно начать переговоры с местными властями на предмет поддержки инициативы. Речь может идти о льготных ценах покупки земли, поддержке в переговорах с собственниками участков, подводе инженерных сетей и других мерах создания благоприятного инвестиционного микроклимата.
Заручившись поддержкой, важно сделать подробный анализ, который даст ответы на вопросы: что можно продавать в рамках локации, исходя из потребности города, по какой цене и сколько необходимо технико-экономических показателей (ТЭП) на территорию для достижения финансовой устойчивости модели? На данном этапе особую роль играет привлечение жителей к честным опросам о том, что именно они хотели бы видеть на данной территории. Подобные исследования — не просто дань уважения обществу и имиджевая история, но реальная возможность найти неожиданно верные направления успешного и востребованного девелопмента. Кроме того, ощущение сотворчества и причастности к выбору форматов значительно повышает лояльность к бизнесу и его проектам.
Когда в эти процессы наиболее активно встраиваются архитекторы?
Архитекторы могут присутствовать на всех стадиях мастер-планирования, но часто активно вступают в процесс, начиная с проведения собственных исследований по изучению исторического, инфраструктурного, социального, общественного контекстов территории, генерируется идея как органично, эффективно и красиво организовать застраиваемое пространство. В концепцию интегрируются схемы зонирования, градостроительные оси, конфигурация кварталов и другие свойства среды, определяются этапы ввода объектов в эксплуатацию.
Затем обязательно выполняются рендеры застройки, на которых отображаются районы с основными продуктовыми ценностями. На основе проработанного проекта архитекторы определяют ТЭП, которые являются основой для финансовой модели реализации мастер-плана.
После того как мастер-план разработан и утвержден инвесторами, городом и жителями, он становится твердой основой для законодательных документов, таких как генплан, ПЗЗ, проект проектировки территории (ППТ), комплексного развития территорий (КРТ). В градостроительных документах территория разбивается на лоты, которые отдаются архитектурным бюро для разработки соответствующих проектов.
В каких градостроительных ситуациях, масштабах и форматах лучше всего использовать мастер-планирование?
Инструмент демонстрирует наибольшую эффективность на территориях площадью от 10 гектаров и там, где располагаются группы объектов, требующих пространственной организации, поэтапного ввода. Сегодня мастер-планирование чаще всего применяется в контексте развития среды на этапе реализации КРТ и направлено на реорганизацию и трансформацию городской ткани, утратившей актуальность. Например, устаревшие промзоны конвертируются в более эффективную территорию для жизни и ведения деловой активности. Освоение новых локаций при естественном расширении границ города также требует мастер-планирования, ведь оно помогает создавать функциональный каркас района, проводить межевание, определять этапы работы. В противном случае мы рискуем получить хаотичную застройку, дисбаланс функций, недостаточную инфраструктурную интеграцию земель.
В чем заключаются преимущества мастер-планирования девелоперов жилья, операторов сервисной инфраструктуры и бизнеса в целом?
Преимущества заключаются в управлении рисками и инвестиционной привлекательностью, ведь при данном сценарии создается предсказуемая экономическая модель развития территории, генерирующая прибыль. Мастер-план как часть экономической стратегии позволяет дополнительно привлекать инвесторов, легче получить банковское финансирование, повысить капитализацию земли.
Нельзя забывать и о том, что мастер-план является важным механизмом выстраивания взаимовыгодных отношений с властями. Долгосрочные договоренности с различными ведомствами обеспечивают девелоперу привлекательные условия работы, своевременное обустройство наружных сетей, дорог и т. д. Город, в свою очередь, получает благоустроенные зоны, общественную и рекреационную инфраструктуры, рабочие места, качественное жилье для горожан, бонус к локальной демографии.
Функциональное зонирование позволяет привлечь крупный бизнес в качестве инвестора при реализации объекта с дальнейшей передачей его в эксплуатацию. Для девелопера это — возможность создать продукт с долгосрочной ценностью и гарантированным доходом.
Какими компетенциями и опытом должно обладать бюро для реализации качественного мастер-планирования?
Правильный анализ территории, выявление закономерностей и потребностей является основой для работы с мастер-планом. В данной работе важны междисциплинарный подход и взаимодействие со смежными специалистами — экологами, социологами, антропологами, транспортниками, инженерами и экономистами. Только так получится составить объемную и объективную картину среды.
Также первостепенное условие успешной реализации проекта — знание технических аспектов, местных градостроительных нормативов, ограничений, связанных с особенностями земельного участка, передовых практик городского планирования.
Разумеется, огромное значение имеет и навык администрирования, организаторской работы, умение управлять большим проектом с соответствующей командой, чтобы реализовать его в срок с сохранением актуальности и показателей прибыли.
Какие вы можете назвать успешные кейсы мастер-планирования в России?
В Москве таких кейсов становится все больше, и уже сейчас видны результаты их реализации на практике. Первой ласточкой можно назвать переосмысление территории Парка имени Горького, где работала команда из нескольких архитектурных бюро, в том числе британское бюро LDA Design. Развитие земель в Сколкове также вполне подходит под определение качественного мастер-плана. Изначально было много скепсиса в контексте дальнейшей судьбы данного проекта, а первоначальные версии документа подвергались обоснованной критике, но сегодня можно с уверенностью сказать, что эта территория продолжает успешно эволюционировать, исправив очевидные ошибки. Стоит вспомнить и полуостров ЗИЛ, застройку которого проектировал международный консорциум из сильнейших бюро России и Европы.
В Петербурге в числе успешных кейсов можно назвать «Новую Голландию» и «Севкабель». В Туле это набережная и реновация промзоны «Октава», в Казани — Иннополис в целом и его отдельные кварталы, такие как «Ю-1», набережная. Мне также импонирует конкурсная практика на разработку мастер-планов, когда компетентной комиссией выбирается лучший проект для его последующей детализации и реализации. Например, Дербент — древнейший город России, который получил новую жизнь благодаря мастер-плану, разработанному консорциумом под лидерством бюро «Новая Земля».