Consumo: locales comerciales frenarán boom de alquileres y precios por el ajuste económico

El sector gastronómico impulsó la demanda de locales comerciales en 2023. Barrios como Palermo, Las Cañitas o Caballito tienen lista de espera. Esto hizo que, en los últimos 12 meses, los precios de los alquileres se dispararan, en promedio, un 250 por ciento. 

Sin embargo, el futuro para este segmento del mercado inmobiliario no es alentador: como consecuencia de la caída del consumo que se proyecta para el primer trimestre, los empresarios del sector esperan que vuelva aumentar la vacancia a partir de marzo.

"Durante todo el año pasado, tuvimos alta demanda de locales para gastronomía. Hubo un combo muy tentador: la gente tenía dinero en el bolsillo, que quería consumir para no devaluarse, y los alquileres comerciales estaban muy económicos, con buenas oportunidades. Pero la tendencia positiva no seguirá este año", explicó Martín Potito, director de la división de oficinas de L.J. Ramos.

Según los datos relevados por la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC), el número de locales vacíos en las principales áreas comerciales de la Ciudad de Buenos Aires registró una baja de 23,4% en el periodo noviembre-diciembre, comparado al mismo tramo de 2022. En concreto, durante el último bimestre de 2023, se detectaron solo 157 locales en venta, alquiler o cerrados en las principales arterias de la Capital.

Hay áreas comerciales en donde la oferta es casi inexistente. En la avenida Cabildo, sólo se registraron seis locales disponibles mientras que en Avellaneda, en el barrio de Flores, ese número ascendió a nueve, según los datos de CAC.

"El panorama cambia muy fuerte este año. Primero, los alquileres ya no están baratos. Y, como segundo factor fundamental, el consumidor empieza a recortar gastos porque ya no tiene exceso de pesos", agregó Potito.

Los comerciantes independientes no lograrán sobrevivir más allá de marzo, vaticinó. "Esto cambiará el escenario. Hoy, la vacancia es mínima. Pero, después de marzo, habrá un aumento de precios porque los alquileres se actualizan trimestralmente, tomando como referencia el IPC", contextualizó.

En el caso de la gastronomía, además de esa actualización, se suele cobrar un variable atado a los ingresos del comercio, un canon del 7 a 8% de la facturación.

En consecuencia, la menor demanda -y mayor oferta de locales, por el aumento de vacancia- tendría efecto también sobre los precios de los alquileres, con una consecuente baja.

Los barrios más buscados

La zona con más demanda para locales comerciales en 2023 fue Palermo. "Este barrio se consolida cada año más. El turismo que recibe lo vuelve uno de los puntos más importantes del país, por lo que genera el mayor interés", explicó Jesica Soledad Amendola, gerente de la división de locales y oficinas de Adrián Mercado.

Las Cañitas es uno de los barrios con más demanda de locales comerciales por los negocios gastronómicos.

"Un local en Palermo puede variar entre u$s 14 y u$s 40 el metro cuadrado para alquiler, según la zona, el estado y otros criterios de valoración", agregó.

Otra de las zonas que se destacó todo el año pasado fue Caballito. "La intersección de Acoyte y Rivadavia sostuvo una demanda muy alta y los precios subieron por encima de la inflación", detalló Amendola.

Durante 2023, el mercado sostuvo índices de recuperación. "El sector pudo ajustar los precios que habían quedado desfasados y formalizar los acuerdos verbales que se habían postergado. Los mercados más consolidados mostraron una rápida recuperación, mientras que también emergieron nuevas oportunidades en zonas menos explotadas", dijo.

Como se firman los contratos

La mayoría de los propietarios exige el pago en pesos pero, también, hay un mercado, el más exclusivo, que maneja sus precios en dólares y hasta pide el pago en billetes. "Los precios se fueron actualizando al ritmo de la inflación y, en las zonas con fuerte demanda, por encima del IPC", describió Potito.

En general, los contratos se actualizan cada seis meses. Aunque, en los últimos meses, algunos propietarios optaron por ajustes trimestrales por la aceleración de la inflación.

"Hubo una fuerte recuperación. En las zonas más exclusivas, los aumentos en el último año fueron del 100% en dólares", agregó Diego Cazes, director de L.J. Ramos. 

Así, por ejemplo, un local chico, de 130 m2, en la zona de Las Cañitas tiene un valor promedio de u$s 1500. Ese precio, en 2022, era la mitad.

Para el sector, en el segundo trimestre de este año, el escenario va a cambiar por el ajuste económico, que se sentirá en la caída de consumo y cierre de locales

"En las arterias más importante, como, por ejemplo, Santa Fe, los alquileres tuvieron en 2023 aumentos por encima de la inflación anual, cercana al 250% y con incrementos trimestrales ajustados por IPC", agregó Martín Akian, director comercial de Aranalfe Propiedades.