Un air de reprise… qui reste à confirmer dans un contexte économique et géopolitique tendu. Après deux années de marasme, le marché retrouve en tout cas des couleurs. Avec un nombre de transactions en hausse, des prix stables et des taux de crédits orientés à la baisse, les conditions s’améliorent lentement tant pour les candidats à la propriété (surtout les primo-accédants) que pour les investisseurs. Une tendance qui se confirme partout en France, avec toutefois des disparités entre les métropoles, les villes moyennes et les zones rurales. Nos conseils afin de mieux négocier avec les banques, profiter des meilleurs placements (loi Denormandie à la place du Pinel) et investir intelligemment dans une passoire thermique. Sans oublier un zoom pour trouver les meilleures offres à Paris, Lyon et Nice.

Après avoir atteint un plus bas historique fin 2021 (autour de 1 % sur vingt ans), le taux moyen des prêts immobiliers a connu une flambée rapide jusqu’à dépasser les 4,20 % fin 2023. Depuis, il a baissé avant, aujourd’hui, de se stabiliser entre 3 et 3,2 % (sur la même période). Grâce à cela, les emprunteurs sont revenus prospecter et les montants prêtés ont largement augmenté. "Entre le premier et dernier trimestre 2024, nous avons traité 2,5 fois plus de dossiers", note Ludovic Huzieux, président d’Artémis Courtage.

Outre un coût de financement plus bas, c’est surtout l’attitude des banques qui a permis à l’activité de se redresser. Car, depuis fin 2024, beaucoup ont lancé des campagnes promotionnelles pour attirer les acquéreurs. "Les emprunts immobiliers restent l’un des moyens privilégiés pour attirer de nouveaux clients", rappelle Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Ils permettent aussi de les fidéliser pendant de longues années.

Savoir profiter des opportunités actuelles

Malgré tout, ces établissements sont très sélectifs, privilégiant les meilleurs profils et finançant majoritairement des résidences principales. Ils doivent aussi respecter la directive du Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) qui impose des mensualités maximales de 35 % des revenus de l’emprunteur. C’est là que le bât blesse, notamment pour les investisseurs déjà propriétaires et endettés par ailleurs qui peinent à financer la totalité de leur acquisition à crédit. Ils ne profitent donc plus pleinement de l’effet de levier de la dette permettant de se constituer un patrimoine avec une moindre épargne puisque le loyer rembourse une large part de la mensualité.

Obtenir un financement, pour profiter des opportunités actuelles, n’est toutefois pas impossible. Un conseil : soignez votre dossier. Pour analyser votre demande, les banques vous demanderont vos derniers relevés bancaires. Pensez à anticiper cette requête. Pendant quelques mois, évitez de multiplier les achats impulsifs et mettez de l’argent de côté pour alimenter vos placements de trésorerie. Vous leur prouverez ainsi que vous savez gérer votre budget. Ensuite, ajoutez à votre demande de prêt des attestations de loyers, fournies par une agence immobilière locale, si vous visez un bien locatif. La banque aura ainsi une idée précise de vos futurs revenus. Elle pourra intégrer entre 70 et 80 % de ces sommes pour calculer votre taux d’endettement. Enfin, si vous voulez investir dans un logement à rénover, fournissez-lui des devis de rénovation pour prouver votre motivation et l’inciter à vous prêter.

Négocier avec sa banque en priorité

Une fois ce travail terminé, tournez-vous en priorité vers votre banque. Si vous remboursez déjà un crédit, sans incidents de paiement, elle se révélera un bon interlocuteur. C’est particulièrement vrai si votre plan est un peu juste, car vous pourrez plus facilement négocier avec elle qu’avec un nouvel établissement. "Les banques ont le droit de déroger à la règle des 35 % pour certains dossiers et privilégient toujours ceux de leurs clients", affirme Ludovic Huzieux. Avantage supplémentaire : votre établissement connaît votre profil, grâce à cela, le montage du dossier et le déblocage des fonds seront plus rapides. Si vous êtes dans les starting-blocks pour investir, vous gagnerez un temps précieux. En effet, pas sûr que les taux de crédit restent à ce niveau d’ici la fin de l’année. La raison ? Les incertitudes géopolitiques, macroéconomiques et fiscales rendent les marchés financiers nerveux et les taux d’intérêt risquent de faire le yoyo dans les prochains mois.