El retail español, en el punto de mira del capital francés
En los últimos años el mercado de retail en España ha sufrido una completa transformación introduciendo nuevas tipología de activos más centrados en la experiencia de cliente y nuevos enfoques desde el punto de vista de la inversión.
Los buenos datos económicos del mercado español con un crecimiento del PIB del 2,8 % para 2025 y con la inflación controlada han impulsado el sector. El regreso del turismo internacional, y el auge del comercio integrado físico-digital están sentando bases sostenibles para el sector en 2025. Además, las previsiones de consumo como las que recoge el último informe de Cetelem hablan de recuperación. El mismo informe recoge la percepción de los españoles de la economía y un 25,7% opina que la situación mejorará, con un aumento de 2,4 puntos sobre el mes anterior.
El interés por parte del inversor se mantendrá en 2025 marcado por un crecimiento menor del comercio electrónico (con un crecimiento del 5,4% para este año), el aumento del foco en la experiencia de cliente que ha mejorado los activos de manera considerable, el cada vez mayor interés de los operadores por estar presentes en los principales ejes comerciales de todas las ciudades y el aumento del consumo interno y buenos datos del turismo que apuntan a crecimientos de ventas de entre un 3 y 4%.
Desde 2024 y para 2025, el apetito inversor se extiende a todas las tipologías de retail, centros comerciales (con las operaciones cerradas de los centros Bonaire o Alcalá Magna), locales comerciales, parques comerciales y medianas comerciales.
Tras la visita a la feria de MIPIM celebrada en Cannes hace unas semanas hemos tomado el pulso del mercado confirmando un incremento de actividad que está generando un cambio de tendencia de las rentabilidades, coincidiendo también con el ajuste de los tipos de interés y soportado por los niveles de ocupación y rentas. Las ventas de los centros y parques comerciales siguen creciendo a buen ritmo. Además, existe una creciente proyección de nuevos centros comerciales de calidad para este ejercicio en diversas ciudades españolas.
Gran parte de la evolución del mercado Retail vendrá por la compresión de las yields en el segmento de los centros comerciales donde se espera en este momento del ciclo la llegada del capital Core+ que sustituirá poco a poco el capital Value Added. Estamos viendo que a nivel de fundraising se están constituyendo diversas pockets de capital con un coste capital que podría orientar las yields de los mejores centros comerciales en dirección del 6,00%. Este nivel de yiels no se había visto desde 8 años.
En paralelo, el capital francés de las SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ha puesto su foco para 2025 en los parques comerciales, las medianas comerciales y una nueva tipología, que son los centros de conveniencia. Estos últimos se caracterizan por un hipermercado/supermercado como motor de atracción y tiendas para el día a día, menor número de operadores y sobre todo un acceso urbano. Estos vehículos SCPIs, parecidos a las SOCIMIs españolas pero cuyos accionistas son particulares, se han incrementado desde hace 24 meses, con más de 50 vehículos activos en España. Dichos vehículos levantan capital mensualmente a través de centros de gestión patrimoniales (CGP) como pueden ser las redes bancarias francesas, las entidades de wealth management pero, también, directamente vía sus plataformas online. El nivel de performance (no garantizado) alcanzado ha ido evolucionando debido a los tipos de interés y ofrecen al día de hoy una alternativa de inversión muy atractiva para el inversor privado francés. Como consecuencia ha crecido de manera continua el capital por invertir de estos vehículos en los últimos 12 meses y esta tendencia seguirá. En este sentido, el equipo de BNP Paribas Real Estate está preparado para dar respuesta rápida a las necesidades de estos clientes a los cuales podemos ofrecer soluciones a medida, rapidez, flexibilidad y, sobre todo, alineación cultural. Por eso BNP Paribas Real Estate abrió hace 12 meses un “French Desk”.
Benjamín Gómez es head of CM Offices&Retail de BNP Paribas Real Estate