No es crecer hacia arriba o hacia afuera

Las ciudades latinoamericanas enfrentan un reto silencioso: crecer ya no basta. Estas requieren planeación flexible, microciudades autosuficientes y proyectos que evolucionen junto con sus habitantes. La meta es anticiparse a las nuevas demandas.

Cómo funciona. Las urbes actuales se diseñaron bajo reglas rígidas que ignoran cómo cambian sus residentes. Sin marcos flexibles, la vivienda seguirá lejos del bolsillo promedio y expulsará a más familias a zonas mal conectadas y con servicios deficientes.

• Ignacio Torres Zorrilla, CEO de 4S Real Estate asegura que “la rigidez destruye valor y calidad de vida”. Obliga a repetir diseños obsoletos que no contemplan cambios en demografía ni nuevas formas de habitar.

• La falta de microciudades bien conectadas agrava la dependencia de autos, eleva traslados y fragmenta comunidades. Esto encarece la infraestructura pública.

• La reinvención urbana pasa por permitir que cada barrio funcione como una ciudad completa: empleo, servicios y entretenimiento a escala peatonal.

Lo indispensable. La raíz del problema no es la falta de demanda ni de desarrolladores capaces. El verdadero cuello de botella es cómo se regula la tierra, la densidad y los usos de suelo. Sin esto, quedan atrapadas en una rigidez.

• México ilustra esta paradoja: más de la mitad de los proyectos verticales están dirigidos a solo un 19 % de la población. Mientras que los ingresos reales bajaron 15 % en 10 años.

• El tamaño promedio de las viviendas varía poco de una zona a otra porque las reglas limitan tipologías, encareciendo cada metro cuadrado.

• “Reinventamos la regulación, o no sobreviviremos”, resume Torres Zorrilla, alertando de que la vivienda inaccesible amenaza la sostenibilidad urbana.

Entre líneas. Más densidad y regulación adaptativa significan más libertad para diseñar ciudades que respondan a la vida actual. Seguir construyendo desarrollos repetidos será cada vez más costoso, para un mercado cada vez más pequeño.

• Una colaboración entre gobiernos y desarrolladores reescribiría códigos urbanos. Esto permite ajustes dinámicos según la demanda, sin sacrificar derechos de propiedad.

• En ciudades intermedias de México, ya surgen discusiones para revisar restricciones de densidad, abrir usos mixtos y acelerar permisos.

• Si se logra, el mercado podrá ofrecer unidades más variadas, mejor ubicadas y con precios más cercanos a lo que la gente puede pagar. Sin depender de subsidios estatales.

Ahora qué. El reto está en transformar la planeación urbana en una herramienta viva, no un obstáculo. Sin reformar las reglas, el mercado seguirá construyendo para pocos y desplazando a muchos. La solución no es más control, sino más libertad bien regulada.

• Los desarrolladores necesitan certeza jurídica para innovar en tamaños, materiales y modelos de negocio sin enfrentar trabas interminables.

• Los gobiernos locales deben asumir que la ciudad ideal es aquella que cambia con sus habitantes, no la que queda congelada en un plan rígido.

• El desafío para Latinoamérica: dejar de copiar modelos obsoletos y apostar por ciudades capaces de reinventarse sin perder su esencia comunitaria.