Старый жилой фонд: почему советские квартиры в Алматы не падают в цене?

На вторичном рынке самые дорогие квартиры продаются в городах Алматы, Астане и Атырау. В Алматы цены на вторичку доходят до 681 тысячи тенге за квадратных метр. Об этом свидетельствуют данные Бюро национальной статистики. При этом немалая доля вторички приходится на старый жилой фонд.
⁠Насколько сейчас востребованы квартиры из так называемого "советского" жилого фонда? И почему дома старой постройки не падают в цене? Об этом корреспондент Tengrinews.kz расспросил экспертов - советника президента Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Нину Лукьяненко и главу Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова.
Почему держатся цены на старое жилье?
Как рассказал глава Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов, до 90-х Алматы застраивался ориентировочно в квадрате улиц Сатпаева - Райымбека - Розыбакиева - Калдаякова.

"Это старая Алма-Ата, которая была застроена именно с 40-х до 90-х годов. В основном дома строились в 70-80-е годы: кирпичные, монолитные, блочные, в том числе и цифровые микрорайоны. Советский жилой фонд находится в пределах центральной части города. Он всегда востребован. Все дома, которые были построены тогда, находятся в той части, которая на сегодняшний день является престижной", - говорит Мусрепов.

Он отмечает, что цены на старый жилой фонд держатся исключительно из-за их хорошей локации.

"У жилья 70-х годов постройки в Алмалинском и в Турксибском районах разница в цене составляет 30 процентов. Все это зависит от локации по большому счету", - отмечает специалист.

Однако при этом он заметил, что любой жилой фонд имеет свойство претерпевать амортизацию.

"Оно устаревает, ветшает. На эту недвижимость цена может быть даже дороже, чем на первичку, которая находится чуть-чуть дальше от центра. У нас такой парадокс в Алматы и в Казахстане, что вторичка, которая в центре, стоит дороже, чем первичка", - говорит Мусрепов.

При этом эксперт не исключает, что цены на жилье советской постройки все же будут со временем снижаться.

"Здесь по большому счету идет вопрос о ветшании строений. Инженерные сети необходимо менять, потому что практически на полувековом временном отрезке работает, надо все это модернизировать, менять и ремонтировать. Все это тоже складывается в ценовую себестоимость квадратного метра вторичного жилья, которое находится в центровой агломерации. Но со временем, в перспективе, эта недвижимость будет претерпевать корректировку в сторону понижения", - говори глава Казахстанской федерации недвижимости.

"То что цена будет корректироваться в сторону понижения, - это твердое убеждение всех участников рынка недвижимости. Оно дорожать не будет. Экономически нецелесообразно вкладываться в такую недвижимость на сегодняшний день, покупать ее, потому что она ветшает. Его надо содержать, менять какие-то коммуникации. Город, естественно, не сможет провести капитальные ремонты всего старого жилого фонда", - добавил Мусрепов.
Какие квартиры не проходят по ипотеке?
В целом, отмечают эксперты, советский фонд постепенно выбывает из сектора кредитования. Квартиры в домах, которым более 50-60 лет, в большинстве банков уже не кредитуются.

"При оформлении ипотеки банки обязательно смотрят на год ввода в эксплуатацию. По их критериям жилье не должно быть старше 50-55 лет. Потому что это нестабильный актив недвижимости, за который банки могут предоставлять деньги. В случае каких-то дефолтов продавать эту недвижимость с аукциона или с баланса банка будет невыгодно, потому что она станет еще дешевле, чем они ее на сегодняшний день оценят. Банки в этом плане подходят очень скрупулезно", - отмечает Ермек Мусрепов.

Советские квартиры все еще достаточно востребованы
По данным советника президента Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана (ОАРК) Нины Лукьяненко, квартиры из так называемого "советского" жилого фонда в Алматы все еще достаточно востребованы.

"Квартира - это товар. И на каждую квартиру есть свой покупатель – как говорится, цена вопроса. Важно также понимать, что старые дома советского фонда находятся, как правило, в границах советских городов, ведь границы города давно претерпели изменения, город растет и расширяется. И как следствие, старые советские дома в силу данных причин теперь оказались в центральной локации. Конечно, они уставшие, и я думаю, стоит обратить внимание и создать программы реновации: обновить коммуникации, почистить и привести в порядок подъезды, фасады и крыши домов", - говорит Лукьяненко.

При этом она отмечает, что реальных покупателей на старый фонд меньше, чем на новостройки, потому что большинство банков не принимает в залог квартиры в домах ранее 1965 года постройки.

"Многие, кто может и хочет купить квартиру, выбирают новое, свежее, комфортное жилье. Удобная планировка, наличие зон для гардеробной, прачечной, инфраструктура дома и двора тоже играют немаловажную роль. Если часть жилого фонда выпала из ипотечных сделок, то купить его можно только за наличные. А значит, потенциальных покупателей сильно меньше. А когда покупателей сильно меньше, что произойдет с ценой? Разумеется, Она будет снижаться", - говорит эксперт.

При этом вторичная недвижимость продолжает свой тренд на снижение, говорят эксперты. Цены реальных сделок на квартиры снижаются вот уже более года, и предпосылок для их повышения нет. При этом льготных займов на вторичную недвижимость нет.