La bajada de los tipos alimenta la compra de vivienda por inversores mientras jóvenes, inmigrantes y clase media se quedan atrás
El mercado de la vivienda en España presenta dos caras. Una en la que la compra de pisos no deja de crecer, ajena a la escalada de los precios. Y otra en la que una parte cada vez más grande de la población no puede permitirse un piso. Es el análisis que hacen de la situación actual desde la tasadora Sociedad de Tasación, que ha presentado este miércoles sus perspectivas para la segunda mitad de 2025. La compañía, que no atisba un bajada de los precios en el horizonte, aplaude la «solidez» actual del mercado inmobiliario al calor de la bajada de los tipos de interés pero advierte de que el acceso a un techo sigue recrudeciéndose para los jóvenes, la población inmigrante y de clase media.
El análisis de la tasadora constata que el mercado de la vivienda en España se encuentra actualmente en un «ciclo expansivo» marcado por una demanda «sólida», unos precios al alza y un contexto macroeconómico favorable en el que el PIB mantiene un crecimiento «sostenido», la inflación ha vuelto al entorno del 2% y el empleo evoluciona con «robustez». Esa fortaleza del mercado residencial se evidencia en la evolución de la compraventa de vivienda. Hasta el cierre del primer cuatrimestre de 2025, el número de operaciones acumuladas en el último año se ha incrementado un 15% con respecto a los doce meses precedentes.
Esa demanda «solvente y muy activa» se compone principalmente de inversores, entre los que destaca la presencia de compradores extranjeros. «Este segmento sostiene la actividad y presiona los precios al alza y, por tanto, es el que mantiene el ciclo expansivo», explica el análisis, que incluye precisamente entre uno de los tres factores detrás del fuerte dinamismo de la demanda la solidez del comprador extranjero, que desde 2023 supone en torno al 15% del total de las compraventas —la proporción llega a superar el 30% en zonas especialmente turísticas como Baleares, Canarias o Alicante—.
A la hora de explicar el dinamismo del mercado, Sociedad de Tasación señala también a la progresiva relajación de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo. La tasadora espera que la institución dirigida por Christine Lagarde acometa todavía un recorte más hasta finales de año, previendo así unos tipos por debajo del 2% a cierre de 2025. A la vez que han aumentado las compraventas, también lo ha hecho en el último año la firma de hipotecas, que ha subido un 18% en el acumulado de los últimos doce meses hasta representar en el primer trimestre del año el 67% de las adquisiciones.
«El crédito hipotecario ha ganado tracción durante la primera mitad de 2025, en un entorno de financiación más favorable y accesible», ha afirmado en la presentación del análisis Leticia Sánchez, analista estratégica de mercado de Sociedad de Tasación, al mismo tiempo que ha destacado que la morosidad se mantiene en niveles «históricamente bajos», en torno al 2%. Apoyándose en esa solvencia de la demanda, la compañía niega la posibilidad de que se repita una burbuja inmobiliaria como la de principios de siglo. «La burbuja tal y como se presentó y su explosión fue por un desajuste entre la financiación y el riesgo de crédito. Ahora la banca está fuertemente regulada», ha señalado la directora de Instituciones de la tasadora y senior advisor, Consuelo Villanueva. «Se está vendiendo mucho y bien, riesgo de burbuja no vemos», ha zanjado.
Lo que tampoco detecta la compañía es una bajada de los precios en el horizonte. Fruto del desajuste entre la escasez de oferta y la fuerte demanda, Sociedad de Tasación prevé que 2025 cierre con una subida del 8,7% en el precio de la vivienda de obra nueva, alcanzando de media los 3.291 euros por metro cuadrado —lo que supondría una media de 329.100 euros por una vivienda de 100 metros cuadrados—. «La falta de oferta, frente a una demanda sostenida, continúa impulsando con fuerza el precio de la vivienda nueva», explican desde la tasadora, que añade como tercer elemento de presión sobre la demanda de vivienda el crecimiento de la población. Según las proyecciones del INE, se prevé que España gane 4 millones de hogares hasta 2039 y que más del 50% de la población se concentre en apenas siete provincias (Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla, Valencia, Alicante y Murcia).
«Creciente desconexión» con los sueldos
Se espera así que continúe un encarecimiento de la vivienda que viene de lejos. Según el análisis presentado este miércoles, el precio de los inmuebles ha crecido en la última década un 35,1%, frente al alza del 26,5% que han experimentado los salarios. Al mismo tiempo, los alquileres se han encarecido un 91,4%. Estas subidas han dificultado el acceso a una vivienda para una buena parte de la población, una realidad que contrasta con el fuerte crecimiento de las compraventas. «El mercado residencial español refleja actualmente la coexistencia de dos bolsas de demanda bien diferenciadas: un segmento consolidado frente a otro que se queda fuera del acceso a la vivienda», plantean desde Sociedad de Tasación.
Esta segunda cara de la moneda son fundamentalmente los jóvenes, la población inmigrante y la de clase media, que no puede permitirse comprar una vivienda. «Esta segunda bolsa está aumentando de forma progresiva y, al no tener encaje en el mercado de compraventa debido al nivel actual de precios, cada vez se está orientando más hacia el alquiler, donde también encuentra barreras de acceso crecientes», ha explicado Villanueva, que ha apuntado a un incremento de la desigualdad intergeneracional.
Mientras que la renta anual neta de los menores de 30 años ha crecido un 30% entre 2008 y 2024, la de mayores de 65 años lo ha hecho un 58%. En ese mismo periodo, la proporción de jóvenes con una vivienda en propiedad ha pasado del 56% al 27% en 2024, mientras que entre los mayores de 45 se ha mantenido mucho más estable. «El mercado residencial funciona bien, tiene unas perspectivas fantásticas, pero hay otras cosas que también hay que mirar», ha remarcado la senior advisor de Sociedad de Tasación, que ha llamado la atención sobre la «creciente desconexión» entre los precios de la vivienda y los salarios y las implicaciones sociales y económicas de esta problemática.
«Cuando la mayor parte de la población no puede acceder a una vivienda, y eso prácticamente está pasando, tiene que actuar la política», ha expresado Villanueva. «Mientras que haya un mercado activo con una bolsa de demanda tan importante y con tanta avidez de compra y una oferta escasa, los precios van a seguir subiendo y la otra bolsa se irá incrementando y será una bolsa de demanda que habrá que atender desde las políticas públicas, porque el mercado seguirá funcionando con sus leyes», ha resumido.