Murió la Ley de Alquileres: los inquilinos que superen esta cantidad de años pasarán a ser propietarios
En el complejo escenario del mercado inmobiliario argentino, aún rigen normativas que permiten a ciertos ocupantes reclamar la propiedad de una vivienda sin necesidad de abonar un alquiler.
Uno de estos mecanismos legales es la usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, una figura prevista en el Código Civil y Comercial que puede otorgar la titularidad de un inmueble tras años de posesión ininterrumpida.
Pese a la derogación de la Ley de Alquileres, la usucapión sigue plenamente vigente y representa una herramienta jurídica clave para quienes ocupan una propiedad durante largos períodos sin oposición legal del dueño original.
¿Qué es la usucapión y cómo funciona?
La usucapión es una forma legal de adquirir la propiedad de un inmueble mediante la posesión continua, pacífica y pública durante un lapso determinado. Existen dos tipos:
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Usucapión larga (20 años): no se necesita título ni buena fe. Basta con demostrar que se habitó la vivienda de forma ininterrumpida, pública y sin conflictos legales durante dos décadas.
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Usucapión corta (10 años): aplica si el ocupante tiene un "justo título" (por ejemplo, una escritura que luego fue invalidada) y actuó de buena fe. En este caso, debe haber ocupado el inmueble durante al menos 10 años interrumpidos.
¿Puede un inquilino reclamar la usucapión?
En términos generales, los inquilinos no pueden reclamar la usucapión mientras exista un contrato de alquiler vigente, ya que la posesión no se da "en concepto de dueño", uno de los requisitos fundamentales de esta figura jurídica.
Sin embargo, si un inquilino deja de pagar el alquiler y comienza a comportarse como propietario, es decir, no reconoce al dueño, realiza mejoras sustanciales, y asume el pago de impuestos y servicios a su nombre, podría iniciar el proceso, si el propietario no acciona legalmente en un plazo de 20 años.
¿Cuáles son los pasos para iniciar una usucapión?
Para que un juez reconozca el derecho de usucapión, se debe presentar una demanda judicial acompañada de pruebas que acrediten la posesión prolongada del inmueble. Entre los documentos y evidencias que suelen requerirse se incluyen:
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Testimonios de vecinos o terceros que den fe de la ocupación.
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Comprobantes de pago de impuestos o servicios a nombre del ocupante.
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Constancias de mejoras o inversiones realizadas en la propiedad.
Además, es indispensable demostrar que no hubo interrupciones en la posesión y que el dueño original no realizó reclamos formales durante el plazo legal.
Una vez concluido el juicio y si el magistrado acepta los argumentos presentados, el ocupante obtiene un título de propiedad por sentencia judicial, con los mismos efectos legales que una escritura convencional.