Εξώσεις: Οι αλλαγές που έρχονται για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Σε πέντε μήνες αλλάζει η διαδικασία απόδοσης νοικιασμένου ακινήτου όταν λήγει η μίσθωσή του. Αλλάζει δηλαδή ο τρόπος που θα γίνεται η έξωση σε έναν ενοικιαστή. Ειδικότερα, με βάση τα όσα προβλέπονται (Ν. 5221/2025), η ισχύουσα από το 1997 διαδικασία απόδοσης μισθίου, που έως τώρα εφαρμόζεται μόνο για την καθυστέρηση ενοικίου, επεκτείνεται και στην περίπτωση της λήξης της μίσθωσης.

Επί της ουσίας, θα υπάρξει επιτάχυνση της εκκένωσης ενός ακινήτου όταν λήγει ή έχει λήξει από καιρό η μισθωτήρια σύμβαση, χωρίς να απαιτείται η διεξαγωγή δίκης, αλλά μέσω των δικαστηρίων.

Οι νέες αλλαγές είναι φυσικό να προκαλούν ανασφάλεια σε ενοικιαστές αλλά και ερωτηματικά σε ιδιοκτήτες που νοικιάζουν τα ακίνητά τους. Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια του προέδρου της ΠΟΜΙΔΑ, δικηγόρου Στράτου Παραδιά παρουσιάζουν μέσα από 20+1 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες για το νέο σκηνικό που διαμορφώνεται, προκειμένου ενοικιαστές και ιδιοκτήτες να γνωρίζουν τα εκατέρωθεν δικαιώματά τους από τη νέα ρύθμιση.

Πόσο χρόνο θα έχει συνολικά ο ενοικιαστής στη διάθεσή του για να βρει άλλο σπίτι ή κατάστημα;

Με τη νέα ρύθμιση που θα αρχίσει να εφαρμόζεται από την 1η Ιανουαρίου 2026, ο ενοικιαστής έχει από τον νόμο, και χωρίς καμιά ενέργεια ή δαπάνη του, τουλάχιστον ένα εξάμηνο στη διάθεσή του για να μεριμνήσει για τη μετεγκατάστασή του.

Ειδικότερα: έχει το τρίμηνο της εξώδικης προειδοποίησης, έχει έναν και πλέον μήνα για τη σύνταξη και υποβολή της αίτησης, ορισμό δικηγόρου από τη Γραμματεία του Δικαστηρίου, παράδοση, επεξεργασία, έκδοση και δημοσίευση της διαταγής, αίτηση για έκδοση του απογράφου της, σύνταξη του αντιγράφου και επίδοσή του, και έχει δύο ακόμη μήνες ως προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής. Σε αυτό το διάστημα δεν χρειάζεται να κάνει ο ίδιος την παραμικρή ενέργεια και να υποβληθεί στο παραμικρό έξοδο.

Κι αν ο ενοικιαστής χρειάζεται κι άλλο χρόνο;

Αν ο ενοικιαστής χρειάζεται και άλλο χρόνο και ο εκμισθωτής δεν συμφωνεί, τότε μπορεί να ασκήσει ανακοπή αλλά και αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, όπως και προσωρινή διαταγή μη εκτέλεσης της απόφασης από τον πρόεδρο Υπηρεσίας του αρμόδιου Δικαστηρίου.

Η νέα ρύθμιση αφήνει απροστάτευτους τους ενοικιαστές και εξομοιώνει εκείνους που πληρώνουν και θέλουν να παραμείνουν στο ακίνητο με τους κακοπληρωτές;

Εδώ ισχύουν τα εξής: α) Καθιερώνει τρίμηνη προθεσμία υποχρεωτικής εξώδικης πρόσκλησής τους για απόδοση του ακινήτου, εξαπλάσια σε σχέση με την ισχύουσα προθεσμία εξώδικης πρόσκλησης στην περίπτωση μη καταβολής μισθωμάτων. β) Καθιερώνει δίμηνη προθεσμία εκτέλεσής της μετά την επίδοσή της προς τον ενοικιαστή, τριπλάσια σε σχέση με την ισχύουσα προθεσμία εκτέλεσης στην περίπτωση της μη καταβολής ενοικίων. γ) Αν ο ενοικιαστής χρειάζεται περισσότερο χρόνο από ένα εξάμηνο, όπως προαναφέρθηκε, μπορεί να επιτύχει και περαιτέρω παράταση του χρόνου απόδοσης με τα κλασικά ένδικα μέσα.

Γιατί είναι αναγκαία η ύπαρξη αυτής της δικονομικής ρύθμισης, αφού όταν λήγει μια μίσθωση, ο ενοικιαστής είναι υποχρεωμένος να αποδώσει το μίσθιο στον ιδιοκτήτη του;

Οπως έχει δικαιώματα και ανάγκες ο ενοικιαστής ενός ακινήτου, έτσι έχει και ο ιδιοκτήτης του,  ο οποίος έχει δικαίωμα να ζητήσει τη χρήση του ακινήτου του όταν το χρειάζεται για να το ιδιοκατοικίσει, να το εκσυγχρονίσει ή να το πουλήσει ή και για οποιονδήποτε άλλο λόγο, π.χ. όταν η συμπεριφορά ενός ενοικιαστή προβληματίζει όχι μόνον τον ίδιο αλλά και άλλους ενοικιαστές ή συγκάτοικους του κτιρίου.

Τι συμβαίνει ως σήμερα στην πράξη στην περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν χρειάζεται πλέον το μίσθιο;

Μπορεί πρακτικά ανά πάσα ημέρα, νύχτα, ώρα και στιγμή να εκκενώσει το ακίνητο και να αποχωρήσει, αθετώντας κάθε υποχρέωσή του απέναντι στον εκμισθωτή, αγνοώντας την ύπαρξη περαιτέρω συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης χωρίς καμιά πρακτική δυνατότητα του ιδιοκτήτη να διεκδικήσει οποιαδήποτε εκκρεμούσα οφειλή ή αποζημίωση για οποιαδήποτε αιτία από τον πρώην ενοικιαστή του.

Τι ισχύει αν ο ιδιοκτήτης έχει ανάγκη το ακίνητό του ελεύθερο;

Εάν ο ιδιοκτήτης χρειάζεται το ακίνητό του στη λήξη της μίσθωσης, δεν έχει καμιά απολύτως πρακτική δυνατότητα να το παραλάβει στην ώρα του, και μέχρι σήμερα ήταν υποχρεωμένος να κινήσει μια νομική διαδικασία που διαρκεί από πολλούς μήνες έως και χρόνια, ανάλογα με το αν η δικαστική του προσπάθεια προσκρούει σε αλλεπάλληλες προσχηματικές αναβολές, απεργίες, αποχές και άλλες ατυχίες, και εν συνεχεία εφέσεις, αιτήσεις αναστολής, προσωρινές διαταγές κ.λπ.

Τι επιτυγχάνεται τελικά με τη θεσμοθέτηση της δικονομικής αυτής διάταξης;

Απαλλάσσει τα δικαστήρια από έναν φόρτο τυπικής απασχόλησης, εξασφαλίζει την τήρηση των συμφωνηθέντων και τη συνέπεια στις συναλλαγές και εντάσσεται στην κατηγορία των μέτρων που θα παροτρύνουν πολλούς ιδιοκτήτες με κλειστά ακίνητα να τα βγάλουν στην αγορά.

Θα βοηθήσει δηλαδή αυτή η διάταξη στην κατεύθυνση του να διατεθούν περισσότερα κλειστά σπίτια στην αγορά;

Ναι.

Πώς;

Η ισχύουσα τεράστια δυσκολία ανάκτησης της χρήσης τους μετά το πέρας μιας μίσθωσης είναι ένας σημαντικός ανασταλτικός παράγοντας στην προσφορά ακινήτων, που θα πάψει να υπάρχει με τη θεσμοθέτηση της δυνατότητας εφαρμογής της διαταγής απόδοσης λόγω λήξης της μίσθωσης.

Επιτρέπεται πρόωρη καταγγελία μίσθωσης κατοικίας λόγω ιδιοκατοίκησης ή πώλησής της;

Οχι. Ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης αλλά και σε κάθε περίπτωση η νόμιμη αρχική τριετία είναι απαραβίαστα χρονικά όρια προστασίας των ενοικιαστών. Αλλωστε η δυνατότητα  καταγγελίας μίσθωσης κατοικίας για ιδιοκατοίκηση καταργήθηκε στη χώρα μας από το 1994, μαζί με τις αναγκαστικές παρατάσεις των μισθώσεων κατοικιών, και θεσπίστηκε η τριετία ως ελάχιστος χρόνος διάρκειάς τους.

Από πού προκύπτει ο χρόνος λήξης μιας μίσθωσης ακινήτου;

Προκύπτει:

α) Από το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, αρχικό ή κατά παράταση, που έχουν υπογράψει οι συμβαλλόμενοι εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) και μισθωτής (ενοικιαστής).

β) Από την τελευταία ηλεκτρονική δήλωση των πληροφοριακών στοιχείων της μίσθωσης στη σχετική εφαρμογή της ΑΑΔΕ.

γ) Από τον νόμο, ο οποίος προβλέπει ότι κάθε νέα μίσθωση κατοικίας και κάθε επαγγελματική μίσθωση που συνάπτεται από την 1-4-2014 και μετά έχει ελάχιστη νόμιμη διάρκεια τριών ετών.

Και για τις παλιές αορίστου χρόνου μισθώσεις;

Από την κοινοποίηση εξώδικης πρόσκλησης με δικαστικό επιμελητή προς τον ενοικιαστή με αίτημα να αποδώσει το μίσθιο, εφόσον έχει παρέλθει και ο χρόνος που προσδιορίζεται υπέρ των ενοικιαστών από όλες τις προηγούμενες τρεις παραμέτρους.

Τι δικαιούται να κάνει ο εκμισθωτής, εφόσον λήγει ή έχει λήξει η μίσθωση και δεν επιθυμεί τη συνέχισή της;

Ο εκμισθωτής οφείλει πρώτα απ’ όλα να συντάξει και να αποστείλει μέσω δικαστικού επιμελητή εξώδικη πρόσκληση, συνταγμένη από τον δικηγόρο του, με την οποία θα του ανακοινώνει ότι δεν επιθυμεί την περαιτέρω παράταση της μίσθωσης και ότι ζητεί την απόδοση του ακινήτου λόγω λήξης του χρόνου της μίσθωσης.

Κι αν ζητεί την απόδοση του ακινήτου λόγω λήξης της αρχικής τριετίας μίσθωσης;

Σε αυτή την περίπτωση, θα πρέπει να την επιδώσει τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την παρέλευση του χρόνου της λήξης. Αν όμως η μίσθωση είναι παλαιά και έχει καταστεί αορίστου χρόνου μετά την αρχική λήξη της, όπως οι περισσότερες παλαιές μισθώσεις, τότε μπορεί να κοινοποιήσει την εξώδικη πρόσκληση οποτεδήποτε αργότερα, πλην όμως και πάλι δεν μπορεί να προχωρήσει στη διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης αν δεν παρέλθει τρίμηνο από την κοινοποίησή της.

Αν ο ενοικιαστής δεν αποδώσει το μίσθιο εντός της τρίμηνης αυτής προθεσμίας, μπορεί ο ιδιοκτήτης να πάει να τον «πετάξει έξω» απλά με έναν δικηγόρο και έναν δικαστικό επιμελητή;

Οχι. Ο εκμισθωτής, αντί να καταθέσει αγωγή απόδοσης μισθίου με την παλαιά διαδικασία Περιουσιακών Διαφορών, με ορισμό δικασίμου σε πολλούς μήνες, αλλεπάλληλες αναβολές εκδίκασης κ.ά., έχει πλέον το δικαίωμα να καταφύγει στη νέα διαδικασία έκδοσης της Διαταγής Απόδοσης Μισθίου, η οποία ισχύει παράλληλα με την παλαιά, πλην όμως είναι ταχύτερη.

Ποιος θα εκδίδει πλέον τη Διαταγή Απόδοσης Μισθίου;

Από την 1-1-2026 η Διαταγή Απόδοσης Μισθίου θα εκδίδεται από ειδικά πιστοποιημένους δικηγόρους – μέλη του Δικηγορικού Συλλόγου της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο.

Θα μπορεί δηλαδή ο εκμισθωτής ή ο δικηγόρος του να αναθέσει σε έναν γνωστό του δικηγόρο να εκδώσει μια Διαταγή Απόδοσης Μισθίου;

Οχι. Ο δικηγόρος στον οποίο θα ανατίθενται η μελέτη του φακέλου και η υπογραφή της Διαταγής θα προσδιορίζεται απρόσωπα από τη Γραμματεία του οικείου Δικαστηρίου, από ειδικό κατάλογο πιστοποιημένων δικηγόρων που καταρτίζεται από τον οικείο Δικηγορικό Σύλλογο.

Πώς αρχίζει η διαδικασία της Διαταγής Απόδοσης Μισθίου;

Η σχετική αίτηση έκδοσης Διαταγής Απόδοσης Μισθίου θα συντάσσεται και θα υπογράφεται από τον δικηγόρο του εκμισθωτή και θα παραδίδεται στον οριζόμενο με την παραπάνω διαδικασία δικηγόρο μαζί με τον φάκελο των δικαιολογητικών εγγράφων και το γραμμάτιο προείσπραξης της καθορισμένης από τον νόμο αποζημίωσής του.

Τι θα κάνει ο δικηγόρος που ορίζεται από το δικαστήριο;

Θα έχει δεκαήμερη προθεσμία να ελέγξει την πληρότητα και νομιμότητα των εγγράφων του φακέλου και την πάροδο του τριμήνου προειδοποίησης του ενοικιαστή, και εφόσον όλα έχουν καλώς, θα υπογράφει το κείμενο της Διαταγής, στο οποίο ρητά θα αναφέρεται αφενός ότι αυτή θα μπορεί να εκτελεστεί μόνο μετά την πάροδο διμήνου από την κοινοποίησή της και αφετέρου ότι ο ενοικιαστής δικαιούται εντός προθεσμίας 15 εργάσιμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της Διαταγής για οποιονδήποτε βάσιμο λόγο.

Ποιος ο ρόλος του αρμόδιου δικαστηρίου;

Ο ορισθείς δικηγόρος θα καταθέτει το πρωτότυπο της Διαταγής στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου, η οποία θα τη δημοσιεύει και θα εκδίδει τον εκτελεστό τίτλο της, που ονομάζεται Απόγραφο, τον οποίο θα παραδίδει στον δικηγόρο του εκμισθωτή αφού αυτός υποβάλλει σχετική αίτηση και καταβάλλει τα σχετικά τέλη Απογράφου.

Πώς θα ολοκληρώνει ο δικηγόρος του εκμισθωτή;

Θα εκδίδει αντίγραφο από το εκτελεστό Απόγραφο, το οποίο θα το επιδίδει με δικαστικό επιμελητή στον μισθωτή, με εντολή να αποδώσει το ακίνητο εντός διμήνου από την κοινοποίησή του.