Murió la Ley de Alquileres: cuáles son los nuevos cambios para propietarios e inquilinos
Desde que el presidente Javier Milei derogó la Ley de Alquileres en diciembre de 2023 mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), el mercado inmobiliario quedó liberado a la negociación entre partes.
Los contratos de locación ya no tienen parámetros fijos impuestos por ley: ahora, inquilinos y propietarios pueden establecer libremente cómo se paga, en qué moneda, con qué ajustes y por cuánto tiempo se mantiene el vínculo.
Uno de los puntos más sensibles de este nuevo escenario es la responsabilidad sobre las reparaciones del inmueble, incluidas las urgentes. El esquema cambió, y ahora todo debe quedar pactado por escrito para evitar conflictos posteriores.
Reparaciones en alquiler: qué pasa con los arreglos según el nuevo esquema
Antes del DNU, las normas eran claras: salvo que el daño fuera por mal uso, los arreglos debían ser cubiertos por el propietario.
Incluso en casos urgentes -como una pérdida de agua o un problema eléctrico- si el dueño no respondía en 24 horas, el inquilino podía resolver por su cuenta y descontar el gasto del alquiler.
Esa lógica dejó de ser obligatoria. Hoy, si las partes no aclaran nada en el contrato, se sigue aplicando el esquema anterior, pero todo puede ser modificado si se acuerda previamente. Por ejemplo:
- Que el inquilino cubra las reparaciones menores.
- Que el propietario tenga más tiempo de respuesta (48 o 72 horas).
- Que los gastos urgentes sean reintegrados en lugar de descontarse del alquiler.
"El nuevo marco permite pactar condiciones específicas sobre cada ítem del contrato, pero eso no implica que todo esté permitido. Si se detectan cláusulas abusivas, un juez puede declararlas nulas", explica Mariano Esper, abogado especializado en derecho inmobiliario.
Cláusulas abusivas: el límite judicial a los contratos libres
La libertad contractual no es absoluta. Existen límites legales cuando se trata de cláusulas que colocan en desventaja al inquilino, como exigirle el pago por daños estructurales ante incendios, aún cuando no sea responsable directo.
"Hay propietarios que buscan deslindar toda obligación. Pero si un juez considera que la cláusula es abusiva o desproporcionada, puede anularla", advierte Esper.
¿Qué tenés que revisar antes de firmar un contrato de alquiler?
Con la nueva normativa, estos son los principales aspectos a tener en cuenta:
1. Moneda del contrato
Las partes pueden acordar pagar en pesos, dólares o cualquier otra moneda. Debe quedar asentado por escrito, y una vez establecido, el inquilino no puede exigir cambiar la moneda del contrato.
2. Periodicidad y tipo de ajuste
Ya no rige el ICL ni el índice Casa Propia. El precio del alquiler puede actualizarse por IPC (inflación), evolución salarial, precios mayoristas o cualquier otra referencia, incluso combinaciones de varios indicadores. También es libre la frecuencia del ajuste: mensual, bimestral, cuatrimestral, etc.
Según datos del Colegio Inmobiliario porteño, el 90% de los contratos actuales se firman en pesos, con ajustes cada cuatro meses y siguiendo el IPC.
3. Duración del contrato
El plazo ya no está fijado por ley. Las partes pueden acordar la duración que deseen. Si no se especifica, se asume un mínimo legal de dos años.
4. Responsabilidad sobre reparaciones
Este punto debe quedar claramente detallado en el contrato: quién paga qué tipo de arreglo, cómo se procede ante urgencias y en qué plazos.
El nuevo marco de alquileres ofrece flexibilidad para propietarios e inquilinos, pero exige mayor atención al momento de negociar y dejar todo por escrito. Sin una legislación que fije parámetros obligatorios, cada cláusula cobra relevancia.
Recomendaciones clave para inquilinos:
- Leé detenidamente el contrato antes de firmar.
- No des por sentado derechos que antes eran automáticos.
- Negociá los términos que te protejan frente a contingencias.
- Consultá a un profesional ante dudas legales.