José L. Quiroga: Fibra NEXT, el nuevo peso pesado industrial del nearshoring en México

Tal como se anticipaba, Fibra Uno (FUNO) ha escindido su división industrial para dar origen a una nueva emisora: Fibra NEXT. Este nuevo vehículo inmobiliario nace con administración internalizada, independencia operativa y una visión ambiciosa: consolidarse entre las tres Fibras industriales más grandes del mundo.

El nombre “Fibra NEXT” proviene del acrónimo Nearshoring Experts & Technology, un gesto directo a la tendencia que está transformando la geografía industrial nacional.

En un contexto donde el nearshoring ha ganado protagonismo como motor estructural de inversión, este nuevo jugador se posiciona estratégicamente como un vehículo especializado.

Al igual que en el boxeo, donde el “Peso Pesado” representa la categoría estelar de los competidores más grandes y potentes, Fibra NEXT entra al ring del mercado inmobiliario con fuerza.

En los próximos meses recibirá un portafolio de 183 propiedades industriales provenientes de FUNO, que en conjunto suman más de 6 millones de metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR). La meta a cinco años: alcanzar los 22 millones de metros cuadrados y convertirse en líder absoluto del segmento industrial clase A en México.

Después de varios intentos previos, el 23 de julio de 2025 Fibra NEXT concretó su Oferta Pública Inicial (OPI) por $8,000 millones de pesos (aproximadamente $436 millones de dólares), marcando el fin de una sequía de nuevas emisiones en la Bolsa Mexicana de Valores que data de 2018. Con esta colocación, FNEXT se convierte en la Fibra número 15 listada en el mercado, de acuerdo con AMEFIBRA. Los recursos provenientes de la oferta serán utilizados para los planes de expansión.

Fibra NEXT inicia con un portafolio inicial aportado por FUNO de nueve propiedades industriales que suman 754,000 metros cuadrados de ABR. Entre sus inquilinos destacan gigantes como Walmart, DHL y PepsiCo, con presencia en CDMX, Estado de México, Jalisco, Querétaro y Cancún, y con niveles de ocupación del 100%. La composición del portafolio es mixta: 75% de los activos están orientados al mercado doméstico (centros de distribución, autoservicios y tiendas departamentales), y 25% al segmento exportador con naves industriales enfocadas en manufactura avanzada.

Uno de los aspectos más relevantes de la colocación es que fue adquirida en un 95% por inversionistas nacionales, principalmente Afores e institucionales, y el 5% restante por capital extranjero. Esto subraya la confianza de los fondos mexicanos en el dinamismo del sector industrial ante la ola de relocalización de cadenas productivas.

Los planes de expansión ya están en marcha; en los próximos 12 a 18 meses se proyecta la incorporación de 500,000 metros cuadrados adicionales en el centro del país, con ingresos estimados para 2026. De acuerdo con directivos de FUNO, en el tercer trimestre de 2025 se habrán transferido a FNEXT, al menos, 200 inmuebles adicionales como parte del pipeline de escisión.

Para sostener su crecimiento, FNEXT planea ser un emisor recurrente de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs), con colocaciones anuales estimadas de $400 millones de dólares, tanto para expansión orgánica como para adquisiciones estratégicas.

Cabe destacar que Fibra NEXT será un vehículo 100% industrial, con activos generadores de ingresos predominantemente en dólares y con deuda también en moneda extranjera, lo que mejora su perfil financiero ante inversionistas globales. Por su parte, FUNO concentrará sus operaciones en los sectores oficinas, comercio y educativo, lo cual le permitirá simplificar su portafolio y segmentar riesgos.

Este movimiento no sólo responde a una lógica operativa, sino también estratégica y fiscal. La escisión requirió varios meses de diálogo con autoridades hacendarias, lo que subraya su complejidad, pero también su importancia estructural para el mercado.

Actualmente, el inventario total de espacios industriales clase A en México ronda los 70 millones de metros cuadrados. Con la proyección de alcanzar los 22 millones de metros cuadrados, Fibra NEXT será un vehículo de suma importancia en el sector.

El nacimiento de Fibra NEXT revitaliza al mercado de capitales mexicano y responde directamente a las nuevas dinámicas económicas regionales impulsadas por el nearshoring y el consumo interno.

Al enfocarse exclusivamente en el sector industrial y logístico, se convierte en un vehículo especializado, eficiente y con una propuesta clara para inversionistas institucionales.

La clave será contar con una administración eficiente, con razones financieras de apalancamiento conservadoras y un servicio de la deuda con calificación crediticia de grado de inversión. Con esto a favor, su participación en el mercado de adquisiciones será activa ya que cuenta con economías de escala y un equipo directivo profesional.

México se encuentra en una coyuntura única. Si FUNO representa la madurez del mercado inmobiliario bursátil, Fibra NEXT es una apuesta futura que tratará de emular a su promotor. ¡Un nuevo peso pesado ha subido al cuadrilátero!

El autor es Profesor de Cátedra del Departamento de Finanzas y Economía de Negocios de EGADE Business School del Tecnológico de Monterrey.