¿Quieres echar al inquilino y recuperar tu piso alquilado? La Ley solo te permite hacerlo en estas situaciones
Alquilar un piso que se tiene vacío es lo más habitual entre los propietarios. Una vez que consiguen al inquilino perfecto ambas partes firman un contrato de arrendamiento en el que quedan reflejados los derechos y obligaciones tanto del casero como del arrendatario.
La duración de este contrato "será libremente pactada por las partes", tal y como establece el artículo 9.1. de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). No obstante, lo habitual es que este dure un año, el cuál puede ir prorrogándose hasta un máximo de cinco años –siete para las personas jurídicas–, prorrogables de forma tácita otros tres años adicionales. En el caso de que no se haya estipulado un plazo de duración o este sea indeterminado, se entenderá que estos durarán por un año. Pero, ¿qué ocurre si el casero quiere recuperar el inmueble? ¿Puede cancelar el contrato y echar al inquilino?
La normativa vigente establece con claridad en qué casos un propietario puede recuperar su vivienda alquilada de forma legal. No se trata de una decisión unilateral ni automática, ya que el arrendador debe cumplir una serie de requisitos muy concretos para que el contrato de alquiler pueda darse por terminado antes de tiempo. El supuesto más habitual es la denominada "causa de necesidad", que permite al dueño reclamar la vivienda para utilizarla como residencia habitual, ya sea para él mismo o para familiares directos.
Concretamente, el artículo 9.3 de la LAU explica que no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando en este se haya expresado "la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial". No obstante, para ello es necesario cumplir una serie de requisitos.
El primero es que el arrendador sea una persona física, es decir, un particular. La ley no contempla esta posibilidad para personas jurídicas como empresas o sociedades, de modo que si el piso pertenece a una compañía el inquilino tiene garantizada la permanencia en las condiciones pactadas. Además, la normativa obliga a que se haya cumplido el primer año de contrato y comunicar la decisión al inquilino con al menos dos meses de antelación de manera fehaciente, normalmente a través de un burofax. En esa comunicación debe constar el motivo por el cual se solicita la recuperación y la persona que pasará a ocupar el inmueble. Si no se cumplen estas condiciones, el arrendatario no tiene obligación de abandonar la casa.
Otro de los requisitos hace referencia a la ocupación efectiva, es decir, que la vivienda "debe ser ocupada en los tres meses siguientes cuando finalice el anterior contrato". En caso de que se tratara de excusas ficticias, el arrendatario puede reclamar la restitución del contrato durante un máximo de cinco años o solicitar una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año que restara por cumplir hasta alcanzar ese periodo.