Immobilier : pourquoi la reprise est moins forte que prévu
Après deux années de repli marqué, le marché immobilier se redresse depuis début 2025. Mais, alors que la plupart des grands réseaux d’agences anticipaient une franche relance, le printemps a douché leurs espoirs. "La reprise a été moins forte que prévu et la trajectoire de la courbe des ventes, qui progressait, s’est cassée", analyse Thomas Lefebvre, directeur scientifique de SeLoger-Meilleursagents. Depuis mai, le marché patine un peu. Car si les acquéreurs sont plus nombreux, les incertitudes économiques et géopolitiques, les soubresauts des marchés financiers et le ralentissement de la croissance en Europe entretiennent un climat d’attentisme.
La première explication est à rechercher du côté des crédits. Les taux d’emprunt avaient baissé tout au long de l’année 2024, jusqu’à osciller autour de 3 % début 2025. Grâce à cela, les acquéreurs avaient disposé de budgets plus importants. Selon les notaires, "entre 2023 et 2024, les ménages ont gagné 4 % de pouvoir d’achat et au 1er trimestre 2025, ce gain était de 8 % par rapport à 2024". Selon SeLoger-Meilleursagents, entre septembre 2023 et 2025 le gain moyen a été de 7 mètres carrés, soit l’équivalent d’une (petite) pièce supplémentaire.
Cette bonne météo financière s’est assombrie depuis quelques mois. "Les taux moyens étaient attendus à 2,9 % cet été, mais ils se sont stabilisés autour de 3,25 %", précise Thomas Lefebvre. Un mauvais signal, qui a poussé les acquéreurs les plus hésitants à différer leurs projets. Aujourd’hui, les professionnels anticipent un taux moyen de crédit autour de 3,5 % à la fin de l’année.
Augmentation du délai de vente moyen
L’autre cause de ce coup de blues des acheteurs est à rechercher du côté des prix. Après avoir chuté partout en France, avec parfois des dégringolades de plus de 15 % en deux ans, le tarif des logements a arrêté de baisser début 2025. Entre septembre 2024 et 2025, il a même progressé de 0,8 % en moyenne, après avoir diminué de 1,3 % entre septembre 2023 et 2024, selon SeLoger- Meilleursagents.
Ce chiffre est pourtant un peu trompeur, car il a été calculé en prenant uniquement en compte les biens effectivement vendus. Il ne s’agit donc pas de tous ceux mis sur le marché, mais uniquement des plus beaux d’entre eux, qui partent relativement facilement. Pour les autres, les stocks gonflent car les acheteurs, prudents, exigent un bon rapport qualité-prix. "Les logements à rénover peinent à séduire, à moins d’afficher de larges décotes dès la mise en vente, ce qui est rarement le cas", note Thomas Trigoulet, manager de Century21 Lutèce Paris 13. Même cas de figure avec les biens défraîchis ou présentant des défauts. "Même si leurs propriétaires ont compris qu’ils ne les céderaient plus aussi cher qu’au pic du marché, ils essaient encore de les proposer au-dessus de notre fourchette d’estimation", regrette Christelle Ziegler, directrice de Bedin immobilier Saint Genès à Bordeaux.
Seule différence par rapport à l’an dernier, "ils sont plus réactifs qu’auparavant et baissent leurs prétentions au bout d’un mois et non plus six, comme auparavant", constate Benoit Dupont, directeur de Century21 Lille Nationale. Ce comportement pragmatique contribue à fluidifier le marché. En revanche, le délai de vente moyen a augmenté, selon Century21 entre les premiers semestres 2022 et 2025. Tous biens confondus, il est passé de 84 jours à 98 jours. "Les acheteurs visitent beaucoup, réfléchissent, comparent puis négocient à la baisse avec des offres très cohérentes", considère Jérôme Crublé, responsable de La Française Immobilière Rennes Sacrés Cœurs.
Malgré tout, le volume de ventes tient bon et SeLoger-Meilleurs Agents anticipe un nombre de transactions oscillant autour de 925 000 en 2025, contre 792 000 en 2024. Mieux, le groupe immobilier anticipe une poursuite de la tendance avec 960 000 ventes en 2026. Pourtant, l’an prochain, le grippage risque de perdurer : en effet, les propriétaires qui vendent pour racheter risquent de ne pas accepter de baisser franchement leurs prix. Or dans certaines villes, les moins-values sont fortes. SeLoger-Meilleursagents a ainsi calculé qu’un ménage qui achetait un deux-pièces à crédit à Paris en 2015 avec 50 000 euros d’épargne se retrouvait en 2020 avec un capital de 235 000 euros. La même opération réalisée entre 2020 et 2025 aboutissait à une perte nette de 2 500 euros.
Si la crise semble donc en phase de digestion pour le marché immobilier ancien, celui du neuf est toujours en pleine tourmente. Pour les constructeurs, on peut même parler d’une véritable débâcle, d’autant qu’aucune reprise des transactions n’est à l’ordre du jour. Pour preuve, "la part des logements retirés de la commercialisation - c’est-à-dire des projets aboutis mais qui ne sortiront jamais de terre faute d’un nombre suffisant d’acheteurs pour lancer le chantier - est encore très importante : 16 % au deuxième trimestre 2025, contre 5 % au deuxième trimestre 2023", se désole Charles-Emmanuel Kuhne, directeur d’Icade Promotion. Ce facteur va contribuer à éviter le décrochage des prix car, dans les prochaines années, cette production manquante va peser sur l’offre de logements, notamment dans les grandes métropoles dynamiques, et donc maintenir les tarifs du neuf à des niveaux élevés.
Une décote pour les passoires thermiques
Dans ce paysage, l’embellie du début 2025 ne serait-elle qu’un faux départ ? Pas si sûr, car si aucun élément exogène ne vient perturber l’économie, la conjoncture immobilière devrait continuer de s’améliorer progressivement. Elle risque néanmoins d’évoluer à deux vitesses avec, d’un côté, les marchés tendus et dynamiques où la pénurie de logements est prégnante et, de l’autre, les zones où la demande est plus faible et où l’offre de biens à vendre augmente.
Les premiers sont en train de finaliser leur phase d’ajustement. Les prix des logements devraient donc y évoluer entre -2 et + 2 % en moyenne d’ici mi-2026, avec une progression plus importante pour les logements haut de gamme bien situés et une décote nettement supérieure pour les passoires thermiques à rénover.
Le second pan de marché concerne plutôt les villes moyennes et les zones littorales et rurales. Elles ont connu une progression spectaculaire du nombre de ventes après la crise du Covid car elles étaient devenues un marché de report parfait pour les acquéreurs qui ne pouvaient ou ne voulaient plus devenir propriétaires dans une grande métropole. Or, les aspirants propriétaires y sont désormais nettement moins nombreux. Les transactions risquent donc d’y tourner au ralenti et les prix de refluer. Quant aux cités balnéaires et aux zones rurales, qui ont connu une flambée des prix sans précédent, le marché y est devenu très compliqué et la décrue ne fait que commencer.