Immobilier : acheter pour louer, le parcours du combattant
Un crédit immobilier sur dix est destiné à financer un investissement locatif, d’après les statistiques de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) pour le mois de juin 2025. Un niveau faible, en raison de la disparition du dispositif Pinel fin 2024 mais aussi des incertitudes politiques, peu propices à monter un tel projet. En outre, financer une telle opération nécessite un dossier bien ficelé. "Les banques sont notamment très attentives à la localisation du bien, explique Caroline Arnould, directrice générale de Cafpi. Il s’agit de vérifier si le marché locatif est tendu, afin de s’assurer que l’investisseur trouvera facilement un locataire." Les établissements contrôlent aussi que l’emprunteur sera en mesure d’absorber d’éventuels loyers impayés, ou une absence de locataire pendant quelques mois, sans mettre en péril son équilibre budgétaire et donc sa capacité à rembourser son prêt.
Pour calculer le taux d’endettement de l’emprunteur, et vérifier qu’il reste bien en dessous du seuil de 35 % exigé par le Haut conseil de stabilité financière, les banques intègrent une partie du loyer estimé dans ses revenus. "Elles retiennent en moyenne entre 70 % et 90 %, voire 100 % si le bien est déjà loué ou si l’emprunteur opte pour une assurance loyers impayés", précise Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
En moyenne 3,25 % sur vingt ans
Côté taux, "les barèmes des banques pour les investisseurs se situent en moyenne 0,10 point au-dessus de ceux destinés aux emprunteurs finançant leur résidence principale", constate Sandrine Allonier. Selon Vousfinancer, les banques prêtent en moyenne à 3,25 % sur vingt ans, tous profils confondus, un niveau stable, voire en légère hausse ces dernières semaines. Les établissements sont moins ouverts à la négociation car les investisseurs sont souvent déjà propriétaires de leur résidence principale, pour laquelle ils remboursent un autre crédit. Ces emprunteurs ne sont donc pas disposés à changer de banque et à souscrire de nouveaux produits ou placements dans l’établissement octroyant le prêt pour l’investissement locatif. Ce type de client est donc moins rentable pour les banques, qui ne font donc pas d’effort sur les conditions accordées.
A noter, certains réseaux proposent des prêts à taux bonifié, voire à taux zéro aux emprunteurs réalisant des travaux de rénovation énergétique ou achetant un bien dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est bon. Ils sont également accessibles aux investisseurs, notamment chez Banque Populaire, Crédit Agricole et Caisse d’Épargne. Cela permet de réduire légèrement le coût global du crédit.