La compraventa de viviendas empieza a tocar techo en España tras un 'rally' alcista que empezó en el verano de 2024, cuando el inicio de un ciclo de rebajas de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) liberó una gigantesca bolsa de demanda latente, que estaba a la espera de una rebaja en los intereses de las hipotecas, y llevó las estadísticas oficiales a aumentos interanuales de doble dígito en algunos casos. Sin embargo, tras un año largo de actividad frenética, la fotografía que deja el mercado este verano es bien distinta. Según datos publicados ayer por el Consejo General del Notariado (CGN), en agosto la estadística de compraventas cayó un 1,3% con respecto al mismo mes de 2024, hasta las 38.239 operaciones. Es el segundo descenso consecutivo, después de un retroceso del 1% en julio. Bien es cierto que se trata de cifras de verano , una época en que el mercado inmobiliario se comporta de manera atípica, pero no pueden tomarse como anecdóticas -advierten expertos del sector- porque ya en mayo, los notarios registraron un retroceso del 1,7%. En la misma línea, la semana pasada la estadística de compraventas de viviendas del INE para agosto se anotó su primer retroceso en trece meses, con 47.697 transacciones, un 3,4% menos en la comparativa con el año anterior. De hecho, fue el peor registro para un agosto desde 2020, en plena contracción económica por la pandemia. Y mientras esto ocurre, los precios no dejan de subir. Según los notarios, e l precio medio del metro cuadrado en agosto se situó en el récord de 1.728 euros el m², un ascenso interanual del 5,6%. En el caso de los pisos, que tienden a estar ubicados en zonas más tensionadas, el ascenso fue del 8,1%, hasta un promedio de 1.993 euros el m², mientras que las viviendas unifamiliares se vendieron a una media de 1.312 euros m², un 2,5% más. Visto que, según el Banco de España, en nuestro país faltan 700.000 viviendas, un déficit que se ensanchará en 100.000 unidades más a lo largo del año por la incapacidad del sector de la construcción para suplir la demanda, queda claro que el problema no está en ese flanco. Es en este punto cuando las explicaciones se tornan complejas, aunque los expertos coinciden en que, necesariamente, nuestro país aqueja una saturación del mercado, término sombrío porque anticipa más alzas de precios. Nótese, en relación a esto, que la caída de las compraventas parece mostrar una relación inversamente proporcional a la demanda. En agosto, y de nuevo según datos del CGN, la Comunidad de Madrid lideró el desplome con un retroceso del 14,5% en las operaciones ; siguen las Islas Baleares (-9,5%), Navarra (-7,0%), Comunidad Valenciana (-5,7%), Cantabria (- 4,8%), Andalucía (-2,9%) y la Región de Murcia (-2,7%). Más allá de la saturación, advierten los expertos, el otro factor a tener en cuenta es el hecho de que las compraventas no podían subir eternamente, dado que el mercado viene de experimentar unos meses de mucho frenesí. Mientras esto ocurre, poco a poco cada vez son más las ciudades que se apuntan a una de las previsiones más polémicas de la última Ley de la Vivienda, para topar los precios de los alquileres. Las últimas en aprobar la declaración de ciudad tensionada -paso previo para aplicar el tope- han sido Vitoria y Bilbao, después de que San Sebastián lo hiciera en mayo . Está por ver el efecto que tiene esta medida, que en Cataluña quizá haya servido para bajar los precios, pero a costa de reducir la oferta. Ante estas cifras, el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta señaló a ABC que «el volumen de compraventas empieza a aflojar su ritmo de crecimiento y confirma la tendencia apuntada la semana pasada por el INE. Aunque el número de operaciones todavía sigue siendo elevado, y asumiendo el componente estacional del mes de agosto, el mix de escasa oferta y precios al alza comienza a impactar sin duda en el número de viviendas en vendidas ». Señala, en este sentido, que « el crecimiento interanual a doble dígito de los precios que registran la mayoría de grandes mercados desanima a algunos compradores que se retiran paulatinamente del mercado, a pesar de contar con una financiación relativamente barata. En el otro extremo está la poca oferta disponible, que sigue cayendo un 20% interanual , lo que hacía imposible que el número de operaciones siguiera creciendo hasta el infinito. Aún así, por el momento no parece que el equilibrio entre oferta y demanda vaya a variar significativamente, por lo que muy posiblemente sigamos viendo incrementos en los precios».
