Ley de Medianeras: en qué casos te puede denunciar un vecino y todos sus límites

En los centros urbanos, donde las casas y edificios se ubican a escasa distancia unos de otros, las paredes medianeras suelen ser motivo de tensiones entre vecinos. 

 Para prevenir disputas y garantizar tanto la privacidad como la seguridad estructural de los inmuebles, el Código Civil y Comercial de la Nación incluye una normativa específica conocida como ley de medianeras. Esta regula qué está permitido hacer y qué no con los muros que dividen dos propiedades.

Tipos de muros según su uso y titularidad

Las paredes pueden clasificarse de distintas formas según su construcción o su propiedad. Existen muros linderos (que separan predios), encaballados (apoyados parcialmente en ambos terrenos), contiguos (construidos dentro de un solo lote), medianeros (de propiedad compartida), privativos (pertenecientes a un único dueño), de cerramiento (obligatorios entre terrenos urbanos), de elevación (más altos que los de cerramiento) y enterrados (ubicados por debajo del nivel del suelo).

Qué es una pared medianera

La medianera es el muro que divide dos propiedades contiguas y, por ley, pertenece a ambos dueños en partes iguales. Esta copropiedad implica derechos y obligaciones compartidas: los vecinos deben contribuir equitativamente a los gastos de construcción, mantenimiento y reparación.

Medianeras: qué establece el Código Civil y Comercial

Los artículos del Código que regulan las medianeras fijan las condiciones básicas para su uso, conservación y modificación. Entre los principales puntos se destacan:

• El cerramiento urbano es obligatorio. Cada propietario tiene el deber y el derecho de construir un muro lindero, que puede asentarse hasta la mitad de su espesor sobre el terreno vecino (art. 2007). Este muro debe ser estable, aislante y tener una altura mínima de tres metros (art. 2008), considerándose medianero hasta ese nivel.

• La copropiedad de la medianera puede surgir por contrato o por usucapión. Quien construye el muro puede reclamar que el vecino abone la mitad del valor cuando comience a utilizarlo (art. 2017), calculado según la extensión usada y el valor al momento del reclamo (arts. 2018 y 2019).

• El plazo para reclamar gastos o derechos de medianería es de cinco años (art. 2020). Además, los muros de hasta tres metros se presumen medianeros salvo prueba en contrario (art. 2010).

• Cada copropietario puede apoyar estructuras o elevar el muro, siempre que no comprometa su estabilidad (arts. 2021 y 2022).

• Si la pared se demuele total o parcialmente, quien lo haga debe reconstruirla manteniendo sus características originales (art. 2024). Las reparaciones necesarias se pagan entre ambos vecinos, pero las mejoras estéticas o decorativas corren por cuenta de quien las realiza (art. 2027).

• Un propietario puede renunciar a su parte mediante escritura pública, quedando exento de gastos futuros (art. 2028). Si más tarde desea readquirirla, deberá pagar el valor como si nunca hubiera sido copropietario (arts. 2029 y 2030).

Limitaciones y cuidados en la construcción de una medianera

La normativa también establece restricciones para evitar daños o riesgos en las paredes medianeras:

• No se pueden construir pozos, cloacas o depósitos que generen humedad o peligro junto al muro, salvo respetar las distancias reglamentarias (art. 2621).

• Las chimeneas, hornos o fraguas deben contar con contramuros de al menos 16 cm de espesor (art. 2622).

• Está prohibido abrir ventanas o huecos hacia la propiedad vecina sin autorización. Si esto ocurre, el vecino afectado puede adquirir la medianería y cerrar las aberturas al edificar de su lado (art. 2654).

El Código de Edificación complementa estas reglas, estableciendo que las aberturas deben ubicarse a 1,80 metros como mínimo del piso para impedir vistas directas a predios linderos, incluso si el muro no es medianero.

No obstante, existen soluciones intermedias para equilibrar la necesidad de luz y ventilación con la privacidad: usar vidrios fijos y opacos hasta 1,90 metros, eliminar partes móviles o instalar celosías que bloqueen la vista hacia el inmueble vecino.

En el ámbito de la propiedad horizontal, la Ley 13.512 dispone que ninguna modificación puede alterar la estructura del edificio ni afectar sectores comunes como muros o cañerías. 

En estos casos, el administrador tiene la responsabilidad de notificar al propietario infractor, convocar una asamblea para evaluar el problema y, si corresponde, consultar con profesionales sobre posibles acciones legales.

La decisión final sobre si se inicia un reclamo judicial o se busca un acuerdo amistoso recae en la asamblea de copropietarios.