Filip Šejvl: „Vyšší sazby hypoték nejsou problém. Problémem je nejistota.“
Praha 27. ledna 2026 (PROTEXT) - Po dvou letech výrazné nejistoty vstupuje pražský realitní trh financovaný z velké části hypotečními úvěry do roku 2026 ve stabilnějším a lépe čitelném prostředí. Hypoteční sazby sice zůstávají na zvýšené úrovni, jejich vývoj se však výrazně zpomalil. V posledním čtvrtletí roku 2025 navíc došlo k mírnému zdražení hypotečních úvěrů v rozmezí přibližně 0,2 až 0,3 procentního bodu, což potvrzuje výrazné zpomalení předchozího zlevňování. Právě stabilizace podmínek hypotečního financování, spolu s přetrvávajícím nedostatkem bytů v Praze, vytváří podmínky pro návrat racionální poptávky a selektivní aktivitu kupujících.
„Rozdíl mezi loňským a letošním rokem není v tom, že by byly hypotéky levné. Zásadní je, že se jejich cenový vývoj zpomalil a stal se čitelnějším. Na hypotečním trhu dnes panuje výrazně větší předvídatelnost než před rokem. Jakmile trh přestane fungovat v režimu neustálého překvapení, lidé jsou schopni plánovat a rozhodovat se na základě reálných čísel,“ říká Filip Šejvl, Managing Partner realitní kanceláře Philip & Frank.
Vývoj hypotečního trhu tak hraje v roce 2026 klíčovou roli pro celý rezidenční realitní segment. Hypoteční sazby se na začátku tohoto roku podle dostupných hypotečních indexů pohybují okolo hranice pěti procent a banky samy signalizují, že výraznější zlevnění nelze v krátkém horizontu očekávat. Podmínky pro běžné žadatele o hypotéku zůstávají v zásadě beze změn, zatímco u investorů s více nemovitostmi dochází od dubna 2026 ke zpřísnění pravidel v souladu s novým doporučením České národní banky. Přesto se na trhu zvyšuje aktivita, zejména u domácností, které řeší vlastní bydlení dlouhodobě a nejsou motivovány spekulací na krátkodobý vývoj sazeb. Současně se rozbíhá refinancování hypoték sjednaných v letech 2020 a 2021, kdy byly úrokové sazby výrazně nižší, což zvyšuje konkurenční tlak mezi bankami na bonitní klienty.
Z pohledu realitní kanceláře Philip & Frank se oproti začátku roku 2025 mění také chování klientů. Zatímco v minulém roce převažovalo vyčkávání a opatrné sondování trhu, v roce 2026 přicházejí kupující častěji s jasně definovaným zadáním a konkrétní představou o financování i typu nemovitosti. Oproti stejnému období loňského roku eviduje Philip & Frank zhruba o 10 až 15 procent více aktivních poptávek po koupi. Rozhodovací proces je kratší a méně ovlivněný očekáváním dalšího vývoje sazeb.
Vedle financování hraje klíčovou roli také nabídka bytů. Praha se dlouhodobě potýká s nedostatečnou výstavbou, což se promítá do rekordních cen a velmi omezené dostupnosti bydlení. Podle dat Českého statistického úřadu a tržních analýz se průměrná cena nových bytů v hlavním městě pohybuje v rozmezí 160 až 170 tisíc korun za metr čtvereční. Průměrný byt tak vychází na více než dvanáct milionů korun, což odpovídá zhruba patnáctinásobku průměrné roční hrubé mzdy v Praze. I přes postupné dokončování některých developerských projektů zůstává nabídka výrazně pod úrovní poptávky, zejména v atraktivních lokalitách a u kvalitních bytů. Tento vývoj odpovídá i závěrům posledního Deloitte Develop Indexu, podle kterého zůstává pražský rezidenční trh strukturálně podnabídkový a bez výrazného tlaku na pokles cen.
„Pražský trh dnes funguje selektivně. U kvalitních nových projektů v dobrých lokalitách je poptávka velmi silná a byty se často prodávají rychle. Zároveň ale platí, že u nadhodnocených nebo problematických nemovitostí na sekundárním trhu se výrazně prodlužuje doba prodeje a roste tlak na korekci ceny,“ doplňuje Šejvl.
Philip & Frank zároveň zaznamenává oproti začátku roku 2025 mírný nárůst počtu nemovitostí svěřených do prodeje, zejména ze strany vlastníků, kteří v minulém roce vyčkávali kvůli nejistotě na trhu. Podle dat kanceláře jde o nárůst o zhruba 10 procent. Častěji se objevují případy, kdy klienti prodávají stávající nemovitost s cílem přesunu do kvalitnějšího bydlení nebo změny lokality v rámci Prahy a jejího okolí.
Zatímco rok 2025 byl pro realitní trh v Praze charakteristický především rychlými změnami úrokových sazeb a vysokou mírou nejistoty, letošní rok přináší výrazně klidnější rámec. Podle dat České národní banky se průměrné sazby nových hypotečních úvěrů v předchozím roce pohybovaly v relativně širokém pásmu a jejich vývoj byl pro domácnosti obtížně předvídatelný. Kupující i prodávající proto často odkládali rozhodnutí v očekávání dalšího vývoje, což trh zpomalovalo bez ohledu na skutečnou potřebu bydlení.
Z pohledu Filipa Šejvla bude rok 2026 obdobím adaptace na nový standard. Kupující i investoři kladou větší důraz na dlouhodobou hodnotu nemovitosti, její technický stav, provozní náklady a lokalitu. Trh se tak vzdaluje extrémům předchozích let a směřuje k racionálnějšímu fungování, které je méně závislé na krátkodobých výkyvech měnové politiky.
O realitní kanceláři Philip & Frank
Nezávislou realitní kancelář Philip & Frank založili v roce 2014 Filip Šejvl společně s Františkem Jungrem a zaměřují se na prodej, pronájem i správu rezidenčních i komerčních prémiových nemovitostí jak v České republice, tak v zahraničí. Zaměřují se v rámci svých služeb především na osobní přístup i špičkovou kvalitu.
Zdroj: Philip & Frank