De 35 a 65: los años no pesan cuando la renta paga

Los apartamentos dejaron de ser solo un hogar: ahora funcionan como herramienta de ingresos. Los millennials y boomers comparten una lógica: comprar para invertir. Los primeros buscan liquidez y los segundos un plan de jubilación. El sector inmobiliario se plantea como una opción para ganar dinero.

Por qué importa. Comprar hoy ya no es solo mudarse: es asegurar ingresos mensuales. Da igual si se tiene 35 o 65 años: estas dos generaciones de inversionistas compran para alquilar y cobrar renta, no necesariamente para vivir ahí.

• Humberto Olavarría, presidente y CEO de INTUS, lo explica así: el 50 % de personas entre 35 y 45 años buscan un apartamento para inversión. En la misma dirección aparece el 46 % de las personas mayores de 65 años.

• Diego Montes, gerente general de Housi, agrega el incentivo financiero: la plusvalía y el retorno empujan a buscar inmuebles como forma de inversión.

• Comprar para invertir obliga a hacer cuentas: zona, renta, vacancia y costos. El margen ya no está en comprar rápido, sino en escoger bien. Montes destaca zonas como la 10, 11, 13 y 14, mientras Carretera a El Salvador queda relegada.

Cómo funciona. La ruta para conseguir capital no es única. Montes describe un menú para inversionistas con distintos apetitos. Mientras los jóvenes buscan multiplicar su liquidez, los mayores priorizan preservar su patrimonio.

• La inversión viene por distintas vías: comprar en planos, adquirir propiedades ya rentadas, reposicionar inmuebles u ofrecer rentas cortas.

• El tipo de inversión define el riesgo real. No es lo mismo apostar a reventa en planos que comprar un inmueble ya rentado, con contrato vigente y un inquilino verificado.

• En un mercado con más oferta, la ventaja es método: analizar zonas, revisar el historial del desarrollador, estimar vacancia y exigir números conservadores.

Datos clave. Para los boomers, buscar un inmueble también es un complemento de la jubilación. Con un techo de retiro promedio de GTQ 7200, un apartamento opera como pensión privada. En paralelo, millennials adquieren antes de que los precios se despeguen de los ingresos.

• “La gente compra apartamentos como plan de jubilación”, afirma Olavarría. Antes se esperaban 15 años de retiro; hoy pueden ser hasta 25.

• Los adultos mayores se inclinan más por propiedades ya existentes, porque buscan flujo inmediato para sostenerse.

• Para Montes: “El tiempo juega a favor del comprador joven”. A más plazo, menor cuota: por eso la compra en planos gana, con enganche fraccionado y la opción de habitar o alquilar según cambie la vida.

Balance. El auge inversionista choca con una encrucijada: el inventario crece más rápido que la absorción. Olavarría reporta más unidades nuevas y menor velocidad de venta. A ello se suma un comprador más selectivo, según Montes.

• Entre 2022 y 2025, la entrada subió de 7900 a 9750 unidades. La absorción cayó del 55 % al 30 %. El inventario se acumula mientras se lanzan más proyectos.

• El ajuste también es de producto. “En Airbnb no están saliendo”, dice Olavarría. Proyectos frenaron apartamentos de un dormitorio por exceso de inventario y, en edificios mixtos, se ha recurrido a reglas más duras y limitaciones por fricción operativa.