Novo empréstimo com o mesmo imóvel? Limite pode ser menor

Muita gente acredita que, depois de financiar um imóvel, pode usá-lo livremente como garantia para novos empréstimos. Não é bem assim. Uma instrução normativa do Banco Central do Brasil, publicada nesta segunda-feira (2), deixou claro que existe um limite rígido para operações de crédito que usam o mesmo imóvel como garantia, mesmo quando o financiamento está em dia. Na prática, a regra afeta quem tenta contratar um novo empréstimo usando a casa ou o apartamento já financiado como garantia. Sempre que isso acontece, o banco é obrigado a refazer as contas. Ele considera o valor atual do imóvel, o saldo que ainda falta pagar do financiamento original e o limite máximo permitido para esse tipo de operação. A soma de todas as dívidas garantidas pelo imóvel não pode ultrapassar esse teto. Em financiamentos para compra do imóvel, o percentual financiável costuma chegar a até 80% do valor do bem. Já nos empréstimos com imóvel em garantia, esse limite geralmente cai para 60%. Isso significa que, se um imóvel vale R$ 1 milhão e ainda restam R$ 400 mil de saldo devedor, o valor máximo de um novo empréstimo, em regra, não passa de R$ 200 mil. A valorização do imóvel pode ajudar, mas não libera crédito automaticamente. Para que o limite aumente, é necessária uma nova avaliação formal, e o valor liberado ainda depende do tipo de garantia adotada no contrato. Ou seja, mesmo que o imóvel esteja valendo mais, ele não vira um cheque em branco para novos empréstimos. O movimento contrário também pesa. Se o imóvel se desvalorizar, o crédito disponível diminui na mesma proporção. Mesmo quem paga as parcelas em dia pode ter dificuldade para contratar um novo empréstimo se o valor do bem cair, já que o banco precisa respeitar os limites regulatórios. Outro ponto pouco conhecido é o prazo. O tempo do novo empréstimo não pode ser maior do que o prazo restante do financiamento original. Na prática, não é possível “reiniciar” a dívida usando o mesmo imóvel como base por um período mais longo. Com esse esclarecimento, o Banco Central busca padronizar procedimentos e reduzir riscos no sistema financeiro. Para o consumidor, a principal lição é simples: usar o mesmo imóvel como garantia é possível, mas sempre dentro de limites bem definidos, que são recalculados a cada novo contrato.