Cada vez menos inversores compran vivienda para alquilar por los topes a las rentas
Invertir en vivienda para alquilar pierde atractivo por los topes a la subida de las rentas. Un 77% de los que compran vivienda como inversión la destinan al alquiler (61% a alquiler de larga duración y 15% a arrendamiento de corta duración o vacacional), siete puntos menos que hace un año, cuando la tasa ascendía al 84%, según el informe “El segmento inversor en el mercado inmobiliario en 2025”, realizado por Fotocasa Research. Pero lejos de ser una noticia positiva, este movimiento del mercado lastra la oferta en alquiler, ya muy tensionada, y presiona más aún los precios al alza, advierte el portal inmobiliario.
Además de descaer la inversión en vivienda para alquilar, cae de forma generaliza la compra de vivienda como inversión. En 2025 tan solo un 8% de quienes han adquirido o intentado adquirir un inmueble lo hacen con ese propósito. Este porcentaje se situaba el año anterior en el 10% y en 2023 era de un destacado 13%. Mientras, se produce una evolución al alza de los compradores que adquieren vivienda habitual o primera residencia, con el 81% en 2025, frente al 79% de 2024 y al 72% de 2023. Fotocasa explica que "este retroceso puede deberse al continuado retroceso de los costes hipotecarios como consecuencia de la bajada del euríbor.
El rechazo de los inversores en vivienda al alquiler es fruto de la limitación de la rentabilidad por ley. La actualización anual de las rentas queda sujeta al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que fija topes máximos a las subidas. Esta restricción genera dos efectos: que los nuevos inversores en vivienda no saquen su inmueble al mercado del alquiler y que los que ya lo tienen arrendado opten por retirarlo una vez finalice el contrato vigente. "De hecho, un 43% de los propietarios podría retirar su vivienda una vez finalice el contrato vigente, una decisión que tendría un impacto muy negativo en un mercado que ya atraviesa la mayor crisis de oferta de su historia", advierte María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
"La reducción de la rentabilidad no solo frena la entrada de nueva oferta, sino que acelera la salida de la ya existente. Por lo que el descenso del perfil inversor es una mala noticia para el mercado. La experiencia demuestra que intervenir un mercado sin el consenso de una de sus partes fundamentales, quien aporta la oferta, genera efectos contrarios a los deseados. En lugar de aliviar la tensión de precios, se profundiza el desequilibrio entre oferta y demanda, agravando los problemas de acceso a la vivienda", añade Matos.
Tanto el alquiler de larga duración como el de estancias cortas o vacacional se resienten. En 2025, el principal destino de las viviendas que se adquieren como inversión se destina al alquiler de larga duración, 61%, una tasa que ascendía al 64% en 2024. Por su parte, la opción de los arrendamientos para estancias cortas o vacacionales también pierde fuerza: actualmente constituyen el 16% de los casos, frente al 20% que representaban hace un año.
El perfil del comprador de vivienda como inversión es masculino, con un 60%, con una edad media de 44 años y, en su mayoría, con una nivel socioeconómico alto o medio alto (51%). Sus ingresos brutos familiares rondan entre los 4.000 euros (25%) y los 2.000 euros (17%).
Al analizar las razones que llevan a los inversores a poner su vivienda en alquiler, el motivo principal sigue siendo indiscutiblemente la rentabilidad que ofrece el arrendamiento, señalada por el 68% de los consultados. No obstante, este indicador ha sufrido un retroceso de cuatro puntos porcentuales respecto al año anterior, cuando alcanzaba el 72%. Esta diferencia es aún más marcada si se compara con el ejercicio 2023, cuando los inversores en vivienda que apostaban por el mercado del alquiler alcanzaban el 79% del total.
En paralelo, cobra especial importancia la relación entre este tipo de inversión y la financiación hipotecaria. Un 37% de los particulares que adquieren viviendas para destinarlas al alquiler lo hace con la finalidad de afrontar con mayor facilidad el pago de la hipoteca. Este dato supone un incremento notable frente al 26% registrado un año antes y evidencia un cambio en la actitud de este perfil inversor, asociado a la bajada de los tipos de interés, que ha facilitado el acceso al crédito hipotecario. Por último, un 7% de los propietarios opta por mantener la vivienda alquilada mientras espera una mejora del mercado que le permita venderla con plusvalías, un porcentaje prácticamente idéntico al 8% observado en 2024.
Otro dato corrobora la pérdida de atractivo de la vivienda como activo. El 58% de los particulares demandantes de vivienda como inversión creen que la compra es una inversión a largo plazo, pero este dato supone un descenso sensible respecto al 63% registrado en 2024 y, sobre todo, frente al 70% de 2023, y se sitúa en mínimos.