Mutui, perché su quelli a tasso fisso gli interessi salgono mentre il costo del denaro resta fermo. E ora i variabili sono più convenienti

Tassi ufficiali fermi ma mutui più cari. Nella riunione di giovedì il board della Bce, prevedono gli analisti, lascerà ancora una volta invariati i tassi di riferimento per l’Eurozona. Immobili al 2% dallo scorso giugno dopo la raffica di riduzioni iniziata a metà del 2024, quando quello sui depositi era al 4%. Chi vuole comprare casa si è però reso conto che alla stabilità del valore ufficiale ha fatto da contraltare un aumento del costo dei finanziamenti bancari a tasso fisso: stando ai dati ufficiali raccolti da Bankitalia, il Taeg medio lo scorso novembre era salito al 3,7%, contro il 3,5% di gennaio.

Una contraddizione solo apparente: l’indice di riferimento in questo caso non è il tasso ufficiale ma l’Interest Rate Swap (Irs), che è influenzato da una serie di fattori a partire dalle aspettative sull’andamento dell’inflazione e dei tassi nel lungo periodo. A pesare sulle aspettative è innanzitutto il timore che la crescita dei prezzi, pur in rallentamento, si riveli più persistente del previsto. I mercati scontano insomma uno scenario in cui la discesa verso l’obiettivo del 2% sarà graduale e irregolare, costringendo la Bce a a mantenere una politica monetaria restrittiva più a lungo. A questo si sommano le incertezze legate alla crescita globale – anche a causa delle guerre commerciali minacciate da Donald Trump – e alle sempre più pressanti tensioni geopolitiche, insieme ai grandi volumi di debito in scadenza nell’Eurozona in una fase in cui l’Eurotower ha smesso di comprare titoli di Stato: tutti fattori che contribuiscono ad aumentare i premi per il rischio sui titoli a lunga scadenza.

I mutui a tasso variabile sono invece indicizzati all’Euribor, il tasso a cui le banche si prestano denaro sul mercato interbancario. Dopo aver superato il 4% nel 2023, nel 2024 e 2025 l’Euribor a 3 mesi, il più usato nei mutui, ha invertito la rotta e ora è sceso in area 2%. Con il risultato di rendere il variabile nuovamente più conveniente in termini di tasso iniziale rispetto al fisso. Le ultime simulazioni di Facile.it e Mutui.it mostrano che per per un finanziamento medio da 126.000 euro da restituire in 25 anni a copertura del 70% del valore dell’immobile le migliori offerte a tasso fisso partono da un tasso (Tan, il tasso annuo senza spese di istruttoria, assicurazioni e oneri accessori) del 3,23% con rata di 613 euro, che scende a 588 euro in caso di immobili di classe A o B, mentre i mutui variabili partono da un tasso del 2,29% pari a una rata di 552 euro (546 per le case green).

A sorpresa, però, nonostante il rialzo dell’Irs lo scorso anno oltre 9 mutuatari su 10 hanno continuato a scegliere il tasso fisso. Ha probabilmente avuto un ruolo la ricerca di prevedibilità, anche perché è rimasta memoria dell’impatto del forte aumento delle rate variabili tra il 2022 e il 2023. Quando ad essere colpite sono state soprattutto le famiglie a più basso reddito, che erano state spinte dalle banche – stando ad analisi della stessa Bce – a optare per quella soluzione nonostante fosse in arrivo una stretta monetaria. Il 2025, secondo l’Osservatorio di MutuiOnline.it, ha però visto anche un aggiornamento dei massimi storici quanto a durata media (24 anni e 7 mesi) e importo medio (144mila euro) dei mutui. Difficile dire se sia un segno di fiducia nella solidità del mercato o solo di prezzi sempre più alti.

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