Bydlení na dvaceti metrech. O mikrobyty je zájem, nabídka tomu však neodpovídá
Méně než dvacet metrů čtverečních, místo na to nejnutnější v bytě a velkorysé společné prostory domu, které mají vykompenzovat minimální plochu k bydlení. Trend minimalistických bytů se pomalu dostává i do Prahy. Developeři si testují, jak může takový model byznysově fungovat.
Ačkoli mikroapartmány nebo mikrobyty nejsou ve světě úplná novinka a bydlení připomínající hotelové domy je běžné už od šedesátých let minulého století, v poslední době se transformuje do nové podoby.
„Mikroapartmánové komplexy sázejí na to, že domov už dávno není místem, kde trávíme většinu času, a potřebujeme proto maximální prostor. Řadě domácností dává smysl pořídit si dva mikroapartmány v různých státech a pak třeba letní dům. Když chtějí žít ve městě, nemusí pomalu řešit ani spotřebiče, protože využívají zázemí komplexu,“ přibližuje smysl minimalistických bytů šéf realitní skupiny EHS Hendrik Meyer.
V zahraničí, především ve Spojených státech, se téma mikrobytů spojuje také s potřebou najít nové využití prázdným kancelářským budovám, do kterých se po pandemii nevrátili zaměstnanci. Myšlenka prázdných administrativních budov předělaných na rezidenční budovy s malými a relativně levnými byty má být v mnoha amerických městech také cestou z krize dostupného bydlení.
Na českém trhu je trend mikrobytů teprve v počátcích, zejména proto, že developeři nemohou moc pružně reagovat na měnící se poptávku. „Vidím problém ve velice dlouhých schvalovacích procesech. Developeři plánují projekty například na deset let, což je skutečně dlouhá doba,“ říká prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a partnerka poradenské společnosti Knight Frank Zdenka Klapalová.
„Pokud před deseti lety chyběly v Praze větší třípokojové byty a nyní se změnou demografie a požadavků trhu chybějí zase menší byty, je potřeba na to pružně reagovat. Ovšem když developer několik let pracuje na projektu a investuje do něj, je to pro něj s tuzemskými povolovacími procesy obtížné,“ dodává.
V Praze podle Klapalové poptávka po mikrobytech je, ale nabídka jí i kvůli výše zmiňovanému zatím neodpovídá.
„V ostatních evropských metropolích to funguje. Architekti a projektanti jsou schopni naprojektovat bydlení tak, aby se tam vešlo vše potřebné, aby dobře fungovaly úložné prostory a aby byla optimálně využita celá plocha. Byty se tak často prodávají nebo pronajímají s pečlivě vybraným inventářem,“ popisuje.
Developeři si zmiňovanou poptávku uvědomují, a proto se postupně začínají objevovat projekty, které se zaměřují téměř výhradně na jednotky o výměře kolem dvaceti metrů čtverečních. A menší výměru mají kompenzovat právě společné prostory.
Jedním z nich je například chystaná výstavba společnosti Penta Real Estate na pozemcích u smíchovského autobusového nádraží Na Knížecí. Penta tam chce v rámci společného podniku se Sekyra Group postavit asi 240 mikroapartmánů a aktuálně řeší vedle podoby budovy také náplň společných prostor domu.
„Když bydlíte v malém bytě, chcete mít kvalitní využití společných částí, kde je pod jednou střechou ještě třeba kavárna, posilovna, bazén, sauna, coworking. Musíme teď zvážit, co budou lidé využívat, co bude fungovat a co je možná navíc a už by za to nebyli ochotni platit,“ popsal v nedávném rozhovoru pro Forbes šéf realitní divize Penty David Musil.
O minimalistické bydlení by mohl být podle něj nyní v Praze zájem, a to nejen proto, že malý byt je v absolutní částce levnější a dostupnější, i když cena za metr čtvereční nijak nízká nebude. „Funguje to jen v určité fázi života – budujete kariéru, stačí vám malý byt. Bereme to jako takový pilotní projekt,“ dodává Musil.
Vzestupný trend poptávky v tomto segmentu potvrzuje i šéf skupiny EHS Meyer. „Nemyslím si, že to je pouze tlakem cen jako takových. Spíš je to důsledkem další vlny urbanizace a v Česku také stavebních regulativů, které nedovolují stavět do výšky. I proto developeři s formátem zkoušejí experimentovat,“ uvádí Meyer.
„Pro developery – a to je běžné například v Německu – se může jednat o projekty, které reagují na ekonomickou situaci. Část může developer prodat, část pronajímat, zhodnocovat a prodávat postupně,“ doplňuje Meyer.
Zároveň ale podle Meyera výstavba mikrobytů z celého trhu příliš velký podíl neukrojí. Spíše se bude nadále mírně snižovat průměrná výměra prodaných bytů, jak je v posledních letech patrné. A zároveň tento segment ani nemá ambici být receptem na nedostupnost bydlení v Česku.
„Mikroapartmány mohou velice dobře sloužit jako investiční byty, studentské bydlení, krátkodobé ubytování nebo například firemní byty. A ani jako startovní bydlení rozhodně nebudou fungovat špatně,“ myslí si Meyer.
Na investory bude mířit například developer Milorad Mišković a jeho společnost Karlin Port Real Estate. Mikrobyty plánuje stavět na vyšehradském nádraží, kde zatím pod pracovním názvem Vyšehrad Railway Station připravuje projekt zhruba za sedm set milionů korun.
Zrekonstruovanou historickou budovu i dvě novostavby by mělo zaplnit asi 170 bytových jednotek o nejčastější výměře mezi dvaceti a pětadvaceti metry čtverečními.
Projekt s miniaturními byty Karlin Port Real Estate podle Miškoviće cílí na mladé bezdětné páry, investory i manažery pendlující mezi Prahou a jiným městem. A plánuje je rozvíjet i u dalších projektů. „Chtěli bychom ve vybraných lokalitách, jako je Letná, Smíchov, Karlín, Praha 1 nebo Vinohrady, postavit zhruba 1500 malometrážních bytů,“ sdělil již dříve Forbesu Mišković.
Koncept malé plochy bytu a velkorysých společných prostor plánuje také investiční skupina Trigema. Její majitel Marcel Soural o něm nicméně mluví jako o takzvaném colivingu, tedy sdíleném bydlení.
Veškeré projekty ve formě colivingu chce Trigema budovat pod značkou Mesh. A jedním z projektů, kde chce Soural takové byty stavět, je budoucí výstavba nad metrem Invalidovna.
„Máme studii projektu, který jsme rozdělili na tři objekty. První, jenž je přímo nad stanicí metra, profilujeme jako colivingové nájemní bydlení s mikrobyty a velkými sdílenými prostory. Další dva objekty budou klasické nájemní bydlení,“ popsal Soural.
Podobně koncipované mikrobyty by měly zaplnit i plánovanou výškovou stavbu Top Tower v Nových Butovicích. Ve 135 metrů vysokém domě spojeném s obrovským vrakem lodi chce Trigema mít malé nájemní byty, ke kterým budou přístupné sdílené prostory, jako je posilovna, knihovna, společenská místnost a podobně.
Cestou nájmu jde i projekt rodiny Valových na Žižkově. Po rekonstrukci a přestavbě Domu Radost podle návrhu architektů Davida Wittasska a Jiřího Řezáka ze studia Qarta Architektura by v něm mělo vzniknout asi 650 nájemních jednotek, z nichž naprostá většina bude mít výměru zhruba dvacet metrů čtverečních.
„Chceme jít s trendem, který se v nájemním bydlení postupně ukazuje, a to je trend malých bytů, jež jsou ale zároveň plně a kvalitně vybavené,“ popsal plány Tomáš Kašpar, vedoucí projektu Dům Radost a také viceprezident Asociace nájemního bydlení.
Podle Zdenky Klapalové musí projekty mikrobytů splňovat několik podmínek, aby mohly fungovat. Například být v centrální části města a dobře dostupné hromadnou dopravou.
„Je poměrně dost lidí, kteří v Praze pracují, ale nebydlí a nechtějí do ní každý den dojíždět ze svého bydliště. A pokud zároveň nechtějí přespávat v hotelu, je mikrobyt ideální řešení,“ dodává.