Kdy investiční byt koupit a kdy naopak prodat? Položte si dvě zásadní otázky

U konzervativnější části českých investorů jsou nemovitosti stále oblíbenou součástí portfolia, a to především díky relativní bezpečnosti investice a stabilním výnosům. Zlaté časy investičních bytů ale vlivem okolností na realitním trhu pomalu končí. Kdy investiční byt koupit a kdy naopak prodat?

Například podle dat UniCredit Bank, která sleduje indikátor čisté roční výnosnosti nájemného, klesl tento indikátor od října o šestnáct bodů na hodnotu minus 3,07 procenta, což představuje nejnižší hodnotu od září 2023.

„Indikátor táhl dolů jak růst výnosů vládních dluhopisů o deset bodů na 4,5 procenta, tak pokles výnosnosti nájemného. Ta se snížila o devět bodů na 3,65 procenta z důvodu rychlejšího růstu cen bytů proti zdražování nájmů,“ uvedl k tomu analytik UniCredit Bank Jiří Pour.

A tak, ačkoli se v uvažování řady drobných investorů stále projevuje fenomén FOMO, kdy motivaci žene pocit, že když nekoupí investiční byt teď, ujede jim vlak, je dobré se podrobněji zabývat i výnosností investice. Faktem je, že příjmy rostou pomaleji než ceny nemovitostí a teplota na trhu s nemovitostmi stoupá. Vyplatí se tedy investiční byt i v následujících letech?

„Investiční byt rozhodně dává smysl, pokud ho vnímáte jako dlouhodobé aktivum nebo je vaší motivací předání dětem. Racionální volbou je nadále i v řadě dalších situací, ale investor, který nyní zvažuje pořízení investičního bytu, by si měl udělat kvalifikovaný názor na to, co od realitního trhu očekává na svém investičním horizontu. Pouhé protahování historických trendů do budoucna totiž nemusí vést k dobrým investičním rozhodnutím,“ vysvětluje Jakub Šolar, obchodní ředitel realitní kanceláře Maxima Reality.

Investor, který se zabývá myšlenkou vložit peníze do jednoho nebo více bytů, by měl podle něj zvážit budoucí možný vývoj trhu, trajektorii růstu cen, nájmů i hypoték a především očekávání, která od investice má. Jednoduchým indikátorem je roční výnos z nájmu.

Ten lze spočítat snadno. Roční nájemné vydělíte pořizovací cenou nemovitosti a výsledek vynásobíte číslem 100. Pokud například dlouhodobě pronajímáte byt za dvacet tisíc měsíčně a jeho pořizovací cena byla pět milionů, dostanete se k číslu  4,8 procenta. 

„Hrubý výnos z investiční nemovitosti se v Česku nejčastěji pohybuje mezi třemi a šesti procenty. Atraktivní jsou zejména byty ve větších městech mimo Prahu a Brno, kde jsou pořizovací ceny výrazně nižší a v poměru k nájmu lze dosáhnout vyššího procentního výnosu. Důležitá je však lokalita s dostatečnou poptávkou po nájemním bydlení či krátkodobém ubytování,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Zároveň je ale třeba brát v potaz, že hrubý výnos je spíše orientační ukazatel. U investičního bytu totiž vstupují do hry ještě reálné náklady, kam spadá údržba, platby do fondu oprav, pojištění, daně, platby za zprostředkování pronájmu, náklady za dobu, kdy byt není obsazen nájemníkem, nebo případně také úroky hypotéky při financování investice úvěrem.

Zároveň ČNB koncem loňského roku zpřísnila pravidla pro poskytování investičních hypoték, tedy úvěrů na nákup třetí a další nemovitosti za účelem dalšího pronájmu. To od dubna pro investory z praktického hlediska znamená omezení páky na nákup většího množství nemovitostí na úvěr typicky v levnějších lokalitách.

„Banky si tak vyžádají vyšší vlastní kapitál a přísněji posoudí příjmy, což dále zvýší vstupní náklady,“ upozorňuje Šolar. Podle něj je to signál, že vývoj na realitním trhu pozorně sleduje i regulátor a toto drobné popostrčení lze interpretovat jako obezřetnost nad současným vývojem trhu, který by neměli investoři při posuzováni rizikovosti svých investic nechat bez povšimnutí. 

Při posuzování investice je kromě výše nájmu nutné vzít v potaz i potenciál zhodnocení investiční nemovitosti, které na finálním výsledku může hrát větší roli než samotné cashflow investice. „Situace, kdy splátka hypotéky převyšuje nájem, jsou dnes běžné. Zejména to platí v Praze, kde nájemné běžně pokryje jen zhruba šedesát procent splátky hypotéky. Kvůli tomu ale není třeba panikařit,“ doplňuje Šolar s tím, že v takových případech je potřeba sázet především na růst trhu a hodnoty nemovitosti.

Podle v úvodu zmiňované analýzy UniCredit Bank zatím i přes vše zmíněné poptávka i spekulace na další růst cen orientují investory spíše k nákupu, ačkoli racionální výnosové ukazatele z dlouhodobého hlediska naznačují opak. Aby se investice do bytu v současném prostředí vyplatila, musel by investor spoléhat na udržitelný růst cen bytů kolem sedmi procent ročně, což podle odhadů ani UniCredit Bank, ani Česká národní banka nepovažují za realistické.

Prodat? A kdy?

Vzhledem k dění na realitním trhu se u části investorů může stále častěji objevovat otázka, jestli by nebylo vhodné investiční byt prodat a případně kdy je ten správný čas. Jak se ovšem zdá, odpověď je u českých investorů zatím stále jednoznačná. „Prakticky se nestává, že by Češi investiční byty spekulativně prodávali a získané finance investovali jinam. Většinou je k prodeji vede jejich životní situace nebo negativní zkušenost s nájemníky,“ říká Šolar.

Pokud nedojde k nějakému velkému propadu, během kterého lidé začnou přicházet o peníze, tak se toto nastavení podle něj nezmění. „Přesto vidím minimálně dva momenty, ve kterých je rozumné zamyslet se, zda investiční byt stále dává smysl,“ shrnuje Šolar.

Jednak se prodej nabízí jako dobrá volba v momentě, kdy se vyskytne lepší příležitost na trhu a investor má možnost koupit nemovitost nebo jiný investiční artikl s lepším potenciálem. Druhým případem je situace, kdy výnosnost negativně ovlivňují nutné další investice do daného bytu.

„Evropa směřuje k úspornějším a ekologičtějším budovám, což může u budov s horšími energetickými třídami dříve či později znamenat nutnost investic do zateplení či ekologických zdrojů vytápění. Tyto investice mohou negativně ovlivnit výnos, který taková investice bude generovat a investoři by měli tento faktor zahrnout do svých úvah o tom, co od své investice očekávají do budoucna,“ popisuje Šolar.

The post Kdy investiční byt koupit a kdy naopak prodat? Položte si dvě zásadní otázky appeared first on Forbes.