Ακίνητα: Μνήμες 2008 στην αγορά – Επέστρεψαν σε τιμές προ κρίσης χρέους

Μόλις 1,3% υπολείπονται πλέον οι τιμές των διαμερισμάτων από τα επίπεδα-ρεκόρ του 2008, προ της κρίσης χρέους, όπως επιβεβαιώνει στην τελευταία της ανάλυση η Eurobank  Μάλιστα σε επίπεδο τριμήνου η απόσταση είναι μηδαμινή: Το δ’ τρίμηνο του 2024 οι τιμές οικιστικών ακινήτων ήταν κατά 0,3% χαμηλότερες από τα ιστορικά υψηλά επίπεδα, του γ’ τριμήνου του 2008.  Σε ό,τι αφορά δε τα νεόδμητα διαμερίσματα, οι τιμές τους έχουν ξεπεράσει ήδη το ρεκόρ του 2008, κατά 3,8 ποσοστιαίες μονάδες.

Για όσους δεν θυμόμαστε ή προτιμάμε να ξεχνάμε, το 2008 η Ελλάδα έβλεπε έντρομη να «σκάει» παγκοσμίως η φούσκα των ενυπόθηκων δανείων, οδηγώντας στο μεγαλύτερο οικονομικό κραχ μετά το 1929.

Η διάσωση των τραπεζών, με χρήματα των φορολογουμένων, επιτάχυνε τη μετατροπή της χρηματοπιστωτικής κρίσης σε δημοσιονομική, ενώ ως το 2016 η χώρα μας είχε απωλέσει το 25% του ΑΕΠ – γεγονός πρωτοφανές σε καιρό ειρήνης.  Μέχρι και σήμερα, παρά την ανάκαμψη της οικονομίας, οι Έλληνες σε πολλά επίπεδα ζουν χειρότερα από ό,τι το 2008.

Τι σημαίνει για τα νοικοκυριά το ράλι στα ακίνητα

Από μια άποψη η επιστροφή των τιμών των οικιστικών ακινήτων στα προ κρίσης επίπεδα θα μπορούσε να θεωρηθεί σημάδι ανάκαμψης και οικονομικής ευημερίας.

Αυτό όμως θα συνέβαινε μόνο αν η αύξηση των τιμών ακινήτων ήταν αντίστοιχη με την αύξηση των εισοδημάτων και των μισθών, κάτι που σε καμία περίπτωση δεν ισχύει.

Για την ακρίβεια, η Ελλάδα είναι η μόνη χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης στην οποία ο πραγματικός μέσος μισθός είναι μειωμένος σε σύγκριση με το 2009, παρά τις ονομαστικές αυξήσεις.

Σύμφωνα με τα τελευταία επίσημα στοιχεία της Εurostat (αφορούν το 2023), o προσαρμοσμένος μέσος ετήσιος μισθός πλήρους απασχόλησης στην Ελλάδα είναι ο τρίτος χαμηλότερος στην ΕΕ, στα 17.000 ευρώ (έναντι 37.900 του ευρωπαϊκού μέσου όρου). Παραμένει σχεδόν 20% χαμηλότερος σε σχέση με τον αντίστοιχο, προσαρμοσμένο στον πληθωρισμό, μέσο μισθό του 2009  (21.191 ευρώ).

Ακόμα και μετά τις αυξήσεις μισθών του 2024, η ψαλίδα παραμένει αγεφύρωτη – τόσο με τα προ-κρίσης επίπεδα διαβίωσης όσο και με την υπόλοιπη Ευρώπη. Υπενθυμίζουμε ότι τα ελληνικά νοικοκυριά έχουν τις υψηλότερες δαπάνες στέγασης ως προς το εισόδημα, σε όλη την ΕΕ και ένα στα δύο έχει καθυστερημένους λογαριασμούς, δόσεις δανείων και ενοίκια.

Δεν είναι να απορεί λοιπόν κανείς που τα στοιχεία για το ράλι στα ακίνητα, αντιμετωπίζονται με σκεπτικισμό και ανησυχία, τόσο από επίσημους φορείς, αλλά και από επενδυτές-αναλυτές  που κάνουν λόγο για «υπεστρέβλωση της αγοράς».

Καμπανάκι από Κομισιόν και ΤτΕ

Η Κομισιόν σε πρόσφατη έκθεσή της προειδοποιεί ότι ο τιμές κατοικίας στην Ελλάδα είναι υπερτιμημένες κατά 20% σε σχέση με τα εισοδήματα (σε ό,τι αφορά τις αυξήσεις τιμών από το 2017 και μετά). Το γεγονός αυτό συνιστά παράγοντα κινδύνου για μια «απότομη διόρθωση» σε περίπτωση που επιδεινωθούν οι οικονομικές συνθήκες. Με άλλα λόγια δεν αποκλείεται ένα «σκάσιμο» της φούσκας στα ακίνητα, όσο και αν οι γενικοί κίνδυνοι για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα παραμένουν χαμηλοί, σύμφωνα με την ΕΚΤ.

Ο εφιάλτης του 2008, που ξεκίνησε με το σκάσιμο της φούσκας στα ακίνητα, δεν είναι πιθανόν να επαναληφθεί με τα ίδια χαρακτηριστικά σήμερα, αφού υπάρχουν τεράστιες διαφορές, καθησυχάζουν αναλυτές. Δύο από αυτές, σύμφωνα με την Capital Economics, είναι ότι τα στεγαστικά δάνεια δίνονται με το σταγονόμετρο και η κατασκευαστική δραστηριότητα παραμένει περιορισμένη. Το ράλι των τιμών οφείλεται στην αύξηση της ζήτησης, που είναι μεγαλύτερη από την προσφορά, άρα δεν επίκειται άμεσο «σκάσιμο της φούσκας», στα ακίνητα, επιμένουν.

Πάντως η Τράπεζα της Ελλάδας έχει χτυπήσει επανειλημμένα καμπανάκι για τη συνεχή και σημαντική αύξηση των τιμών στα οικιστικά ακίνητα, που διαμορφώνονται σε επίπεδα δυσανάλογα υψηλά σε σχέση με το εισόδημα των νοικοκυριών.

Τι λέει η Εurobank

Όπως επισημαίνεται στο νέο δελτίο της Eurobank «7 ημέρες Οικονομία», ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων παρέμεινε σε ανοδική τροχιά για 7ο χρόνο στη σειρά το 2024, ωστόσο με επιβραδυνόμενο ρυθμό.

Αναλυτικά, η μέση ετήσια αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στο 8,7%, από 13,9% το 2023.

Σύμφωνα με την ανάλυση της Eurobank, μεταξύ 2009-2017, δηλαδή την περίοδο που κατά βάση εξελίχθηκε η ελληνική κρίση χρέους, οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά -42%. Αυτό αντανακλά και τη μεγάλη συρρίκνωση της εγχώριας ζήτησης.

Στη συνέχεια, από το 2018 μέχρι το 2024, δηλαδή την περίοδο που η ελληνική οικονομία εισήλθε σε φάση ανάκαμψης, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 70,1%. Έτσι φτάσαμε σήμερα, τα ακίνητα να πωλούνται στις τιμές ρεκόρ του 2008, ενώ η αγοραστική δύναμη των μισθών έχει υποστεί καθίζηση.

Που αποδίδεται η αύξηση των τιμών στα ακίνητα

Η Eurobank αποδίδει την εκρητική άνοδο των τιμών των διαμερισμάτων, πέρα από τη μειωμένη προσφορά, στην αύξηση της ζήτησης, η οποία οφείλεται στους εξής παράγοντες:

1)      Στην ενίσχυση του τουρισμού και των βραχυχρόνιων μισθώσεων

2)      Την ανάκαμψη της εγχώριας οικονομικής δραστηριότητας

3)      Το υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό στα πλαίσια του προγράμματος Golden Visa.

Η Eurobank τονίζει ότι το 2023, οι ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα στους τομείς της διαχείρισης ακίνητης περιουσίας και των ιδιωτικών αγοραπωλησιών ακινήτων ήταν 2,3 δισεκ. ευρώ, από 1,8 δισεκ. το 2022.

Τέλος, σε ό,τι αφορά τις επενδύσεις παγίων κεφαλαίων σε κατοικίες, μετά την απότομη συρρίκνωσή τους κατά την περίοδο της κρίσης χρέους στην Ελλάδα, από το 2018 έχουν εισέλθει σε φάση ανάκαμψης, όπως και ο κατασκευαστικός κλάδος εν συνόλω.

Υστερούμε από την ΕΕ σε επενδύσεις στην κατοικία

Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, οι επενδύσεις παγίων σε κατοικίες από τα 1,1 δισεκ. ευρώ σε τρέχουσες τιμές το 2017 (0,6% του ΑΕΠ, 5,1% του συνόλου των επενδύσεων παγίων) ανήλθαν στα 5,6 δισεκ. ευρώ το 2024 (2,3% του ΑΕΠ, 15,3% του συνόλου των επενδύσεων παγίων).

Στην Ευρωζώνη η βαρύτητα των επενδύσεων κατοικιών στην οικονομία είναι υψηλότερη σε σύγκριση με την Ελλάδα και διαμορφώνεται στο 5,8% του ΑΕΠ και στο 27,5% του συνόλου των επενδύσεων παγίων (στοιχεία του 2024).

Το αντίστροφο ίσχυε πριν την κρίση χρέους, με το μερίδιο των επενδύσεων κατοικιών στο ΑΕΠ της Ελλάδας να ανέρχεται στο 11,0% και στο σύνολο των επενδύσεων παγίων στο 43,1% (6,7% και 29,0% αντίστοιχα στην Ευρωζώνη).