¿Es posible estar pagando una hipoteca y querer comprar otra vivienda? El índice que debes tener en cuenta

El mercado inmobiliario español continúa mostrando signos de fuerte dinamismo, con un crecimiento de los precios que no se veía desde hace más de 18 años. Durante el tercer trimestre del año, el precio de la vivienda se aceleró hasta alcanzar un incremento del 12,8%, una cifra que recuerda a los máximos de la burbuja inmobiliaria de 2007. Este repunte se ha hecho especialmente visible en las grandes ciudades, donde el acceso a la vivienda se ha vuelto más complejo y la demanda sigue superando a la oferta disponible.

Por otro lado, dentro del mercado hipotecario se ha registrado un notable impulso durante el último año. En 2024 se firmaron 423.761 hipotecas sobre viviendas, lo que supone un aumento del 11,2% respecto al ejercicio anterior. El capital prestado alcanzó 61.730,5 millones de euros, con un incremento del 14,2%, y el importe medio de los préstamos creció un 2,7% hasta situarse en 145.673 euros. Estos datos reflejan un sector activo, con compradores dispuestos a asumir compromisos financieros importantes para acceder a una vivienda.

Sin embargo, según la experta Montse Cespedosa, los bancos están dejando de conceder hipotecas fijas por debajo del 2%. Ante este panorama, los profesionales del sector recomiendan actuar con rapidez si se está a punto de tramitar un préstamo, ya que las condiciones ventajosas pueden desaparecer en cualquier momento. La incertidumbre en los tipos de interés y el fuerte incremento de precios plantea un escenario complejo para quienes buscan comprar su primera vivienda o plantean ampliar su inversión inmobiliaria.

Anticípate al endurecimiento de las hipotecas

En este contexto surge una duda habitual entre los propietarios, ¿es posible estar pagando una hipoteca y querer comprar otra vivienda? La respuesta es sí, siempre que se evalúe correctamente la capacidad de endeudamiento y se tenga en cuenta el ratio de esfuerzo financiero. Con los datos actuales es fundamental que la suma de los pagos mensuales de ambas propiedades no supere el 35 a 40% de los ingresos mensuales habituales del hogar, según el Banco Sabadell, límite que los bancos suelen aplicar para conceder nuevas hipotecas.

Existen varias formas de financiar la compra de una segunda vivienda. La primera es solicitar un nuevo préstamo hipotecario, siempre que se cuente con un ahorro importante y se pueda afrontar el pago inicial y los costes asociados a la nueva adquisición. No todos los bancos financian más del 60% del valor de la segunda propiedad, por lo que es necesario planificar cuidadosamente y demostrar solvencia suficiente para asumir ambas hipotecas. Además, esta opción permite mantener separadas las condiciones de cada préstamo, lo que puede resultar útil si se desea vender alguna de las propiedades en el futuro.

¿Cómo puedo comprar otra vivienda con una hipoteca?

Otra opción es rehipotecar la vivienda actual, cancelando la hipoteca existente y contratando un nuevo préstamo que incluya tanto la vivienda actual como la nueva. Esta alternativa permite renegociar condiciones, aunque hay que tener en cuenta los gastos asociados a la cancelación y apertura de la nueva hipoteca, ya que estos pueden ser significativos y deben incorporarse al cálculo global de la operación. De esta manera, se puede lograr una financiación más ajustada a las necesidades del comprador y aprovechar posibles mejores condiciones de interés ofrecidas por el banco.

Finalmente, se puede ampliar la hipoteca actual utilizando la vivienda en propiedad como garantía para la segunda compra. El importe de la hipoteca ascendería para agrupar ambas propiedades, lo que suele generar un ahorro en costes de formalización. Esta es una de las opciones más comunes, ya que permite simplificar la financiación y aprovechar la garantía existente, siempre evaluando con detalle la capacidad de pago y el riesgo financiero que implica asumir un préstamo mayor. Además, este método puede facilitar una gestión más sencilla de los pagos mensuales al concentrarlos en un único préstamo.