Europa pone límites al plan del Gobierno para frenar la compra de vivienda con fines especulativos
La escalada de precios del mercado inmobiliario ha llevado al Gobierno de España a estudiar nuevas medidas para frenar lo que desde el Ejecutivo se define como compra de vivienda con fines especulativos. El objetivo declarado es aumentar la oferta disponible para uso residencial y aliviar la presión sobre el acceso a la vivienda, especialmente en las grandes ciudades.
En este contexto, el Ministerio de Vivienda trabaja con distintos grupos técnicos para analizar hasta dónde puede llegar la regulación sin vulnerar el marco legal vigente. Una de las referencias que se manejan es la experiencia de algunas ciudades europeas que han limitado determinados usos de los inmuebles tras su adquisición.
El modelo europeo que inspira el debate
La referencia más citada es el conocido como modelo de Ámsterdam, aplicado en determinadas zonas urbanas de Países Bajos desde 2022. Esta normativa obliga a que el comprador de una vivienda resida en ella durante varios años, evitando su alquiler inmediato o su uso como inversión a corto plazo.
Sin embargo, trasladar una medida similar al ordenamiento español no resulta sencillo. Expertos en derecho inmobiliario recuerdan que el sistema neerlandés se apoya en una regulación muy concreta del uso posterior del inmueble, no en la prohibición de comprar, y que aun así ha sido objeto de un intenso debate jurídico.
El papel del derecho de propiedad
En España, el derecho de propiedad está protegido tanto por la Constitución como por la normativa comunitaria. Cualquier limitación estructural sobre el uso de una vivienda adquirida tendría que superar un estricto test de proporcionalidad y responder a un interés general claramente definido.
Desde la perspectiva europea, además, entran en juego libertades básicas como la libre circulación de capitales y de servicios, pilares del mercado interior de la Unión Europea. Estas garantías dificultan la imposición de prohibiciones generales que afecten al alquiler residencial.
Las advertencias desde el ámbito jurídico
Abogados especializados en derecho europeo señalan que la legislación comunitaria permite regular determinados usos de la vivienda, pero no imponer de forma permanente que un comprador deba residir en ella. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha avalado restricciones al alquiler turístico en ciudades como París, siempre que sean justificadas, proporcionadas y no discriminatorias.
No ocurre lo mismo con una hipotética prohibición general del alquiler residencial o con la obligación indefinida de ocupación. Según los expertos, este tipo de medidas suprimirían una facultad esencial del propietario sin ofrecer alternativas menos restrictivas para alcanzar el mismo fin.
Un concepto difícil de definir
Otro de los grandes obstáculos es la propia definición de “compra especulativa”. Economistas y juristas coinciden en que se trata de un concepto político, no jurídico, lo que complica enormemente su traslación a una norma con seguridad legal.
La casuística es amplia: desde inversores profesionales hasta familias que compran una vivienda para hijos que aún no se han emancipado. Regular todas estas situaciones de forma homogénea plantea problemas prácticos de control y de acreditación del cumplimiento de la norma.
Iniciativas autonómicas y margen de actuación
A pesar de estas dificultades, algunas comunidades autónomas exploran vías propias. En Cataluña se ha constituido una comisión de trabajo para analizar posibles fórmulas que limiten determinados usos de la vivienda en zonas tensionadas. En Canarias, el debate incorpora además el carácter ultraperiférico del territorio.
Estas iniciativas se mueven dentro de un margen estrecho, condicionado tanto por la legislación estatal como por el derecho europeo. Cualquier restricción permanente debería aprobarse mediante una ley formal, no a través de decretos, y contar con una mayoría parlamentaria suficiente.
Compradores extracomunitarios
El escenario cambia parcialmente cuando se trata de compradores procedentes de países terceros. En estos casos no se aplican con la misma intensidad las libertades del mercado interior, lo que otorga al legislador nacional un mayor margen de apreciación, aunque siempre sujeto a otros compromisos internacionales.
Este matiz ha reavivado el debate sobre posibles restricciones selectivas a la inversión extranjera en vivienda, una opción que también genera controversia por su impacto económico y su compatibilidad con la normativa vigente.
Impacto económico de las restricciones
Los estudios disponibles sobre la experiencia neerlandesa apuntan a efectos relevantes en el mercado. Investigaciones académicas detectaron una fuerte caída de la inversión en las zonas reguladas, compensada en parte por un aumento de compradores de primera vivienda.
La proporción de viviendas ocupadas por sus propietarios creció, pero a costa de una reducción significativa de la inversión inmobiliaria, un factor que algunos analistas consideran clave para entender los riesgos de importar este tipo de medidas sin adaptarlas al contexto español.
Un debate abierto en Europa
El debate sobre el acceso a la vivienda se extiende por toda Europa. La Comisión Europea reconoce que la política de vivienda y la ordenación del territorio pueden justificar ciertas restricciones, siempre que se basen en criterios objetivos y transparentes.
En este equilibrio entre interés general y derechos fundamentales se mueve el plan del Gobierno, que sigue analizando opciones mientras la presión social por el precio de la vivienda mantiene el asunto en el centro de la agenda política.
La discusión anticipa un recorrido complejo, en el que cualquier medida deberá encajar no solo en el ordenamiento español, sino también en el exigente marco legal de la Unión Europea, donde el derecho de propiedad sigue marcando una frontera difícil de cruzar.