Sergio Gutiérrez, analista inmobiliario: "Esto es lo que no te cuentan de los nuevos límites al alquiler por habitaciones"
La situación actual de la vivienda en España atraviesa uno de sus momentos más complejos, marcada por una escalada de precios sostenida y una oferta claramente insuficiente. Según los últimos datos de Idealista, el año 2025 cerró con un incremento del 16,4% en el precio de la vivienda en venta, mientras que el alquiler registró una subida del 5,8%. Estas cifras reflejan una presión creciente sobre compradores e inquilinos en un mercado que no logra absorber la demanda existente, especialmente en los grandes núcleos urbanos y áreas con mayor dinamismo económico.
La falta de viviendas disponibles se consolida como uno de los principales factores del problema y las previsiones apuntan a que esta escasez se mantendrá durante todo el curso. Las estimaciones sitúan en torno a 600.000 las viviendas necesarias para equilibrar el mercado y dar respuesta a la demanda actual, una brecha que explica en gran parte la tensión sobre los precios. Ante este escenario, la intervención del Gobierno aparece como una opción casi obligatoria, aunque los expertos coinciden en que la raíz del problema reside en la dificultad para medir con precisión el impacto real de cada medida y aplicarlas de forma eficaz y equilibrada.
En este contexto, una de las primeras iniciativas que se prevé poner en marcha en 2026 es la regulación del alquiler por habitaciones en zonas consideradas realmente tensionadas. Esta propuesta ha generado opiniones divididas, ya que algunos la ven como una herramienta para frenar la especulación y mejorar la accesibilidad, mientras otros advierten de posibles efectos contraproducentes sobre la oferta y los precios. Por tanto, el debate refleja la complejidad de un mercado en el que cada decisión tiene consecuencias directas sobre millones de hogares.
Las medidas que regulan el alquiler por habitaciones
El analista inmobiliario y experto en el mercado de la vivienda, Sergio Gutiérrez, dado a conocer en redes sociales por sus consejos sobre el estado del sector, expone las medidas pensadas para la regulación de esta modalidad específica de alquiler. "Esto es lo que no te cuentan de los nuevos límites al alquiler de habitaciones, mucho peores de lo esperado", comienza explicando el profesional del sector. En este sentido, el especialista comienza a explicar los tres puntos fundamentales de estas nuevas regulaciones y cómo afectarán a los propietarios y a los inquilinos.
"Según el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya la ocupación máxima será la que marque la cédula de habitabilidad, nada de convertir espacios para sacar más habitaciones", aclara en función de lo esclarecido en el escrito. Esta práctica es muy habitual en las grandes ciudades y, a menudo, el público más frecuente está nutrido por jóvenes estudiantes y trabajadores que, por las condiciones de su carrera o trabajo, han tenido que emanciparse buscando una opción económica. En segundo lugar, "las habitaciones deben tener metraje mínimo, seis metros cuadrados para habitaciones individuales y ocho (metros cuadrados) para las que son dobles", añade Gutiérrez.
Por otro lado, incide en el último punto: "Lo que ya todo el mundo se temía, la suma de contratos simultáneos en una vivienda no puede superar el índice, eso afecta de pleno a los rent to rent que se les ha acabado el negocio en Cataluña a no ser que su piso no tenga índice, como los de más de 150 metros o los de obra nueva que de momento no tienen índice, pero eso puede cambiar en algún momento".
El anuncio de la Generalitat genera más confusión
En palabras del experto, en los últimos días, la Generalitat se ha pronunciado al respecto para explicar la excepción que incluye la norma. "Luego tenemos este mensaje de la misma Generalitat avisando que si no eres gran tenedor podías seguir con la renta anterior, pues bajo nuestro punto de vista, esto no es así ya que esa norma que figura en la ley de vivienda que modifica la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) se refiere a contratos de vivienda habitual tal y como lo describe la LAU", agrega en relación a la nota que según el analista genera todavía más dudas.
La principal contradicción de todo este tema viene en relación a los contratos de esta modalidad, que no corresponden a los del alquiler convencional y, por tanto, no quedarían incluidos en lo mencionado. "Los de habitación no se rigen por la LAU, sino por el Código Civil, precisamente porque no encajan en esa descripción, de hecho hay jurisprudencia en toda España aclarando este punto", concluye. Aunque todavía no ha quedado claro, los expertos, a expensas de una respuesta institucional, continúan teorizando sobre el efecto que tendrán estas palabras.