¿Tu casero te exige que pagues una derrama? Esto puedes hacer, según la ley
La confusión entre lo que debe pagar el inquilino y lo que sigue siendo responsabilidad ineludible del propietario protagoniza buena parte de las consultas en las administraciones de fincas.
Para la comunidad de vecinos, el interlocutor válido es siempre el dueño del piso. El artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es diáfano: las derramas para mejoras deben ser sufragadas por quien ostente la condición de propietario en el momento en que dichas cantidades resulten exigibles.
Esto significa que, ante la comunidad, la deuda es del casero aunque intente repercutirla después al arrendatario. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) abre una ventana en su artículo 20: las partes pueden pactar que los gastos generales para el sostenimiento del inmueble sean a cargo del inquilino. Ahí reside precisamente la raíz del conflicto y los abusos más frecuentes.
La línea roja que protege al inquilino
Para que un propietario pueda exigir legalmente el pago de una derrama, el contrato de alquiler debe contener una cláusula específica que así lo establezca, no basta con una referencia genérica a los "gastos de comunidad".
La jurisprudencia interpreta que esa mención se limita a los gastos ordinarios (limpieza, luz de la escalera o mantenimiento de ascensor), quedando excluidas las derramas extraordinarias por obras de mejora o rehabilitación.
Además, la LAU exige que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, una medida pensada para evitar subidas indiscriminadas. Aunque el Tribunal Supremo ha flexibilizado este requisito para impuestos como el IBI, para las derramas la especificidad sigue siendo la norma: el contrato debe detallar qué tipo de derramas asume el inquilino y bajo qué condiciones, el silencio del contrato beneficia siempre al arrendatario.
¿Quién paga qué cuando las obras son urgentes o estructurales?
Aunque exista pacto escrito, no todos los gastos extraordinarios son repercutibles, la LPH establece en su artículo 10 que las obras de conservación, accesibilidad, seguridad y habitabilidad son una obligación legal del propietario. Esto incluye reparaciones estructurales como humedades generalizadas, sustitución de bajantes, rehabilitación de fachadas o instalación de ascensores cuando sea exigible por ley.
El inquilino solo responde de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste diario y, por supuesto, de sus consumos individuales, el fondo de reserva de la comunidad, ese 10% del presupuesto anual que obliga la ley, también es alimentado exclusivamente por los dueños.
Por tanto, si un propietario recibe una factura de la comunidad por una obra de rehabilitación aprobada en junta, el primer paso es verificar si el contrato contiene esa cláusula específica y, en segundo lugar, discernir si la naturaleza del gasto es susceptible de traslado. La estrategia del casero que intenta cobrar una derrama sin cumplir estos dos requisitos carece de respaldo legal y puede ser impugnada.
El inquilino, ante una reclamación injusta, está legitimado para negarse al pago y, en última instancia, reclamar judicialmente si se le han retenido cantidades de la fianza.