La Ley de Propiedad Horizontal te permite negarte a pagar una mejora innecesaria y cara en tu comunidad
El parque de viviendas español muestra un claro envejecimiento: casi una de cada cuatro casas en venta supera los 50 años, convirtiéndose en el segmento más numeroso del mercado, según datos de pisos.com. En total, el 23% de la oferta corresponde a inmuebles con más de medio siglo, por delante de las viviendas de entre 30 y 50 años (19%) y de las que tienen entre 20 y 30 años (17%).
Este envejecimiento eleva, en muchos casos, el volumen de derramas y obras que deben afrontar las comunidades de propietarios. Cubiertas, fachadas, instalaciones eléctricas o ascensores requieren actualizaciones periódicas, y no siempre está claro qué gastos son obligatorios y cuáles pueden considerarse mejoras prescindibles.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece los derechos y obligaciones de los propietarios dentro de una comunidad. La norma distingue entre gastos necesarios y mejoras voluntarias, ya que no todas las inversiones acordadas en una junta son de obligado cumplimiento para todos los vecinos.
Todos los propietarios están obligados a pagar de forma periódica la cuota de la comunidad de vecinos, ya que esta permite el correcto mantenimiento de las zonas comunes. Concretamente, la LPH establece en el artículo 9 que estos deberán contribuir a los "gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".
Entre los gastos obligatorios más habituales se encuentran la reparación de elementos esenciales del edificio, como la instalación eléctrica, el tejado o la fachada; el mantenimiento de servicios comunes, como el ascensor o los jardines; el pago de tributos municipales y de los seguros vinculados al inmueble; así como las aportaciones al fondo de reserva, que tiene carácter obligatorio y está destinado a hacer frente a posibles imprevistos.
Asimismo, esta normativa establece en el artículo 10.1.b) que son obligatorias aquellas obras y actuaciones necesarias "para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de 70 años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes (...)".
Negarse a pagar puede acarrear consecuencias legales. La comunidad está facultada para reclamar judicialmente la deuda ante el juzgado de primera instancia, lo que puede implicar intereses de demora, entre otros gastos.
Mejoras voluntarias: cuándo se puede decir no
La situación cambia cuando se trata de mejoras no necesarias, ya que la LPH contempla la posibilidad de que un propietario quede exento del pago si concurren determinados requisitos. En concreto, cuando el coste de la mejora supera el equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que haya votado en contra puede negarse a asumir ese desembolso.
Entre los ejemplos más habituales de mejoras voluntarias figuran la instalación de gimnasios comunitarios, la construcción de una nueva piscina, la sustitución por ascensores panorámicos con acabados especiales o la realización de cambios estéticos que no estén vinculados a la conservación del edificio. La clave radica en diferenciar entre una actuación imprescindible para garantizar la seguridad o funcionalidad del inmueble y una inversión destinada a revalorizarlo o mejorar su atractivo.