La Ley de Propiedad Horizontal lo confirma: así puedes "castigar" a tu vecino moroso
La legislación que regula la convivencia en los edificios de viviendas en España incorpora herramientas específicas para abordar una de las situaciones que más conflictos genera entre los vecinos: la morosidad en el abono de los gastos comunes.
La Ley de Propiedad Horizontal, revisada por última vez en el verano de 2025, dedica su artículo 21 a establecer el procedimiento que deben seguir las comunidades para reclamar las deudas pendientes y para aplicar medidas coercitivas sobre aquellos propietarios que persisten en el impago.
El texto legal parte del principio fundamental de que todo titular de una vivienda o local está obligado a contribuir a los gastos generales del inmueble en la proporción que le corresponda según su cuota de participación, y cuando esta obligación se incumple, la comunidad puede activar los mecanismos previstos en la norma.
Entre las consecuencias más relevantes que contempla la ley para los morosos se encuentra la suspensión del derecho a voto en las juntas de propietarios, una medida que priva al deudor de participar en la toma de decisiones que afectan al conjunto de la comunidad.
Esta privación del voto se mantiene mientras persista la situación de impago y supone un importante incentivo para que el vecino afectado regularice su situación, ya que de lo contrario queda excluido de las deliberaciones y acuerdos que se adopten sobre el edificio.
La norma permite además, una vez agotadas las vías de reclamación extrajudicial, acudir a los tribunales para exigir el pago de las cantidades adeudadas, que pueden reclamarse incluso cuando no superen los 2.000 euros mediante un procedimiento simplificado.
El procedimiento sancionador requiere acuerdo de la junta de propietarios
La aplicación de estas medidas debe acordarse necesariamente en el seno de una junta de propietarios convocada al efecto, en la que se debatirá la situación del moroso y se adoptarán los acuerdos correspondientes por mayoría.
El primer paso consiste en requerir formalmente el pago al deudor, preferiblemente mediante comunicación notarial o burofax, de manera que quede constancia fehaciente de la reclamación.
Si transcurrido un plazo prudencial el vecino continúa sin abonar las cantidades adeudadas, la comunidad puede instar el embargo de sus bienes, tanto financieros como inmobiliarios, así como la acumulación de los intereses de demora que legalmente correspondan.
La ley contempla igualmente la posibilidad de hacer pública en el interior del edificio la identidad de los deudores y los términos concretos de su deuda, una medida que busca presionar socialmente al moroso para que regularice su situación.
No obstante, esta publicidad interna debe realizarse con las cautelas necesarias para no vulnerar la normativa de protección de datos personales, extremando el cuidado para que la información no trascienda más allá del ámbito estrictamente comunitario.
La combinación de estas medidas, que incluyen desde la privación del voto hasta el embargo de bienes pasando por la publicidad de la deuda, configura un sistema progresivo de presión que busca garantizar el sostenimiento económico de las comunidades y evitar que el impago de unos pocos perjudique al conjunto de los propietarios que cumplen puntualmente con sus obligaciones.