Aujourd’hui, de plus en plus de locataires peinent à trouver un toit. La raison ? Quels que soient leur profil et le lieu où ils cherchent, l’offre de biens locatifs manque. La pénurie est particulièrement criante dans les grandes métropoles et les villes universitaires, et pousse les jeunes actifs et les étudiants à chercher des solutions alternatives pour se loger. Parmi elles, le "coliving" est en plein essor. Rien à voir avec la colocation, prisée des étudiants, qui consiste à louer un appartement à plusieurs avec un bail unique. Il ne s’agit pas non plus d’habitat partagé, qui concerne plutôt les seniors autonomes souhaitant vivre ensemble au même endroit, et qui s’apparente à une version moderne du béguinage.

Le coliving, version résidentielle du "coworking", découle d’une stratégie plus industrielle, puisqu’il repose sur des travaux d’envergure dans de grands appartements, maisons ou anciens bureaux réhabilités, pour y créer le maximum de petites surfaces privatives et louer chacune d’entre elles en meublé de standing.

Autant de baux que d’occupants

Après réhabilitation, le propriétaire peut proposer son bien en direct, mais la majorité du temps il sous-loue à une société qui l’exploite. Chaque occupant signe un bail meublé, qui correspond à la location de sa propre chambre avec une salle de douche personnelle. Il partage des espaces communs - cuisine, séjour et souvent une surface réservée au télétravail - avec les autres. "Il s’agit d’une alternative à la résidence hôtelière, certains grands logements intègrent même des mini-salles de sport", explique Manuel Ravier, cofondateur d’Investissement-locatif.com. En plus du prix de la chambre, le loyer inclut une série de services, notamment les abonnements à l’eau, l’électricité, Internet et les plateformes de streaming, l’assurance habitation, le ménage hebdomadaire…

Ce mode de location est plébiscité par les actifs urbains, les travailleurs nomades et les salariés en mission, séduits par l’idée d’habiter un logement plus spacieux pour un loyer équivalent à celui d’une petite surface. Il attire aussi des cadres télétravailleurs qui partagent leur temps entre deux villes, celle où réside leur famille et celle où ils travaillent.

La localisation, élément clé

En louant son logement en coliving, le bailleur profite d’un atout supplémentaire : entre deux locataires, il peut proposer les chambres libres en meublé touristique à des vacanciers de passage, ce qui garantit une occupation optimale du logement. A la clé, un loyer global plus élevé, et donc une meilleure rentabilité. D’autant que, dans la majorité des cas, l’encadrement des loyers mis en place dans certaines villes et qui plafonne le loyer pour un appartement loué avec un seul bail, est contourné. En effet, comme le bien est découpé en plusieurs studios, il se loue au total bien plus cher.

Malgré tous ces atouts, séduisants sur le papier, le coliving n’est pas pour autant la pierre philosophale de tous les bailleurs. Si vous envisagez de vous y lancer, attention à bien en mesurer les risques. D’abord, parce qu’il ne fonctionne que dans les grandes agglomérations où le vivier de locataires est plus large. Ensuite, comme les loyers sont élevés, vous ne trouverez des occupants que si votre bien est très bien desservi par les transports en commun et situé dans un quartier central où les lieux de sorties et les commerces sont nombreux. A défaut, vous peinerez à séduire, même avec un logement haut de gamme. Enfin, de plus en plus de grandes villes, Paris en tête, appellent le législateur à limiter le développement de ce mode de location. La rentabilité d’une opération en coliving n’est donc pas assurée à moyen terme.

Si vous envisagez malgré tout de tenter l’expérience, achetez le moins cher possible pour minorer votre risque. Pour cela, ciblez les très grands logements avec un mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE). Boudés par les acheteurs, vous pourrez négocier plus facilement leur prix. "Dans les métropoles, le tarif des petites surfaces a augmenté légèrement, mais ce n’est pas encore le cas pour les appartements familiaux", confirme Olivier Garel-Galais, notaire du groupe Monassier à Lyon. Reste enfin à calculer le montant des travaux, pour évaluer précisément la rentabilité de l’opération.