Scadenza compromesso: cos’è e quale portata ha secondo i giudici

Qui di seguito vogliamo occuparci del compromesso, detto anche – nel gergo tipico delle compravendite immobiliari – preliminare di compravendita. Cerchiamo di capire cos’è di preciso, come funziona e, soprattutto, qual è la reale portata della scadenza del termine incluso nel compromesso, entro il quale stipulare il contratto definitivo di acquisto dell’immobile (detto “rogito”).

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Compromesso: che cos’è in pratica e lo scopo

Il compromesso altro non è che il preliminare di compravendita di una casa. Con esso, viene redatta una scrittura privata tra colui che acquista e colui che vende, al fine di individuare specifici punti chiave della trattativa, anteriormente al rogito notarile. Infatti, nel compromesso, è indicato anche un termine per l’appuntamento innanzi al notaio e la contestuale stipula del contratto definitivo di compravendita (il suddetto rogito). Nel frattempo, le parti possono compiere agevolmente i vari adempimenti necessari all’effettivo passaggio di proprietà: ad esempio, la ricerca della documentazione del catasto, la stipula del contratto di mutuo, il trasferimento dei mobili, ecc.

Con il compromesso abbiamo insomma un passaggio intermedio, mirato al buon esito di tutta la trattativa: esso non comporta già il trasferimento della proprietà dell’appartamento, tuttavia permette a cliente e venditore di “prenotare” l’affare e poter occuparsi tranquillamente di tutte le varie pratiche inerenti il trasferimento immobiliare, senza che uno dei contraenti possa ripensarci e recedere dall’intesa di massima. Anzi, con il compromesso, ambo le parti si impegnano formalmente e giuridicamente, in vista della successiva stipula della definitiva compravendita.

Insomma, il contratto preliminare di compravendita, o compromesso, è da intendersi come quel documento che predispone tutte le condizioni di acquisto di una casa. Parte venditrice e parte acquirente, pertanto, si obbligano a rispettare tutti i punti fondamentali, citati nel compromesso finalizzato alla vendita. Quali sono questi punti?

Ebbene, tra essi abbiamo, senza alcun dubbio, l’indicazione del prezzo di vendita dell’immobile, la descrizione di esso (con eventuali pertinenze, come cantina, giardino o box), dati catastali, la sua ubicazione, e la data di stipula del contratto definitivo. Ma soprattutto nel compromesso deve essere possibile trovar traccia delle informazioni sulle modalità di pagamento del prezzo e sui tempi di consegna. Anzi la stipula del compromesso comporta già dei rilevanti obblighi giuridici per ambo le parti. Infatti, l’acquirente si impegna a saldare il prezzo fissato, secondo le modalità e le tempistiche incluse nel contratto. A sua volta, il venditore si impegna giuridicamente alla cessione delle quote dell’immobile, come indicato nel preliminare. In particolare, il bene in oggetto deve essere libero da vincoli, pignoramenti, oneri, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli per l’acquirente.

La scadenza va sempre rispettata?

Sopra abbiamo detto che nel compromesso è inclusa anche l’indicazione di un termine entro cui recarsi dal notaio per la compravendita vera e propria. Ma la prassi dei rapporti tra cliente/acquirente e venditore, ci dice che questo termine, o meglio che la scadenza di questo termine, non sempre è rispettata ed, anzi, spesso si preferisce prorogare e rimandare l’appuntamento dal notaio per il rogito.

Il punto allora è capire se davvero il compromesso ha una scadenza “perentoria” oppure ammette dilazione. Ebbene, l’espressione “entro e non oltre la data del“, inclusa nel compromesso, che indica la scadenza per la stipula del contratto definitivo presso il notaio, non è da intendersi un termine essenziale. Anzi il vincolo e gli obblighi giuridici, maturati tra le parti in virtù del compromesso stesso, permangono anche dopo la scadenza del termine.

Tale tesi è stata offerta dalla Corte di Cassazione ma anche dal Tribunale di Roma: in buona sostanza, la data del rogito indicata nel compromesso non è perentoria. In altre parola, ciò significa che un ritardo di alcuni giorni – rispetto alla data prefissata – non può essere motivo di attrito o contestazione tra venditore e compratore. Anzi, soltanto una formale indicazione nel compromesso, potrebbe implicare la perentorietà e quindi la scadenza da rispettare scrupolosamente, per non venir meno ai propri doveri, che comporterebbe la risoluzione o scioglimento del contratto preliminare.

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In termini pratici, se la scadenza in questione non è da intendersi perentoria, un contraente può domandare all’altro – e ottenere – lo spostamento in avanti della data di stipula del contratto definitivo.

Concludendo, può affermarsi quindi che il compromesso non ha una data di scadenza che implica rischi di mancato trasferimento di proprietà: anzi, l’appuntamento col notaio per il rogito potrà aversi anche dopo molti mesi, a seguito di proroghe, senza però che gli impegni e gli obblighi giuridici, fissati nel compromesso, vengano meno.

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