Casa introvabile casa: numeri, colpe e risposte alla più grande emergenza sociale del continente
Il problema è arrivato sul tavolo della Commissione europea. L’emergenza abitativa è diventato un tema prioritario dato che riguarda non solo le fasce più deboli della popolazione e i Paesi meno industrializzati, ma colpisce duramente il ceto medio e i giovani, con aumenti dei prezzi delle case e affitti superiori ai redditi. A dicembre dell’anno scorso, quindi solo poche settimane fa, il commissario Ue per l’Energia e le Politiche abitative, il socialdemocratico danese Dan Jørgensen, ha presentato il Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili (European affordable housing plan) con l’obiettivo di rendere le case più economiche e sostenibili attraverso investimenti e, soprattutto, sostegno agli Stati membri.
Ora, non è che in Europa non si costruisca visto che dal 2021 a oggi il ritmo di nuove costruzioni viaggia su 1.650.000 unità. Ma non bastano e si calcola che nel prossimo decennio ne serviranno altre 650 mila all’anno. La Banca europea degli investimenti ha stimato per il solo 2025 un gap di 925 mila abitazioni tra fabbisogno e avvii di costruzione.
Questo per varie ragioni. Da un lato, i prezzi medi sono aumentati negli ultimi 10 anni di circa il 60 per cento: ovviamente, trattandosi di una realtà vastissima che tiene insieme grandi capitali e aree agricole, è un dato che richiede approfondimenti e focalizzazioni territoriali. In ogni caso, per dare un’idea della tendenza, i valori delle case sono cresciuti nel secondo trimestre del 2025 del 5,3 per cento, dopo che nel periodo 2010-2014 l’aumento complessivo era stato del 53 per cento. Anche gli affitti sono saliti negli ultimi anni, ma molto meno: in media si parla di un +20 per cento e di un +27,8 per cento negli ultimi 15 anni. In alcuni Paesi, però, si registrano rincari annuali a doppia cifra, come il Portogallo (+17,2 per cento), la Bulgaria (+15,5) e l’Ungheria (+15,1) mentre l’Italia si attesta su un +3,9 per cento.
C’è chi attribuisce la carenza di alloggi all’esplosione del turismo, soprattutto dopo il Covid, ma si tratta di una lettura del problema semplicistica e riduttiva. Certo l’overturismo, con la domanda di locazioni a breve termine, ha indotto i proprietari di immobili a scegliere la soluzione delle case vacanza, più redditizie e soprattutto più sicure contro le morosità.
Questo potrebbe valere, ma solo in parte, per l’Italia dove i procedimenti giudiziari lunghi, onerosi e farraginosi, rendono ancora i proprietari la parte debole rispetto a chi infrange i contratti saltando i pagamenti. Il fenomeno, però, è europeo e interessa anche Paesi dove la proprietà edilizia è molto più tutelata che da noi e i morosi sono colpiti senza tanti riguardi.
Quindi il tema è assai più articolato. C’è una domanda crescente da parte di molte categorie, resa ancora più forte dall’aumento di nuclei mono-familiari, cioè soprattutto i giovani, i separati e gli anziani. Va detto che il settore delle costruzioni ha mostrato una resilienza decisamente significativa, malgrado l’aumento dei costi e dei tassi di interesse registrati negli ultimi anni.
Tuttavia, siamo ai minimi storici nelle nuove costruzioni e il rapporto Jørgensen indica una carenza strutturale nella forbice fra domanda crescente e nuovi alloggi.
Si stima, infatti, che manchino circa 9,6 milioni di case in tutta Europa per soddisfare l’attuale fabbisogno. Nel 2025, la produzione edilizia residenziale ha toccato il punto più basso degli ultimi 10 anni (circa 1,46 milioni di nuove unità). L’Italia è tra gli ultimi Paesi per nuove costruzioni, con solo 1,6 alloggi completati ogni mille abitanti, contro i 7 dell’Irlanda.
Ma è altrettanto vero che nel nostro Paese, secondo uno studio della Fondazione IFel, Istituto per la finanza e l’economia locale recentemente presentato in ambito Anci, l’Associazione dei Comuni italiani, esiste un patrimonio di 35 milioni di alloggi (all’incirca uno ogni 1,5 abitanti) di cui 9 milioni e 600 mila vuoti: parliamo del 27,3 per cento del totale. Un dato impressionante, che però va letto con attenzione, perché da noi non vengono evidenziate le seconde o terze case (che le famiglie usano per le vacanze e quindi risultano non abitate), mentre nel conteggio rientrano anche immobili fatiscenti e in ristrutturazione. Ma certamente il dato fa riflettere soprattutto se confrontato con quello di altri Paesi come la Francia, dove le case vuote sono il 7,8 per cento del totale, e la Germania al 4,4 per cento.
Ma è proprio il quadro generale a essere diverso. In Italia le abitazioni di proprietà sono il 55,4 per cento e quelle in affitto il 13,1 per cento. In Francia le abitazioni locate sono il 33,3 per cento, in Germania addirittura il 53,4 per cento. Se consideriamo che Oltralpe le seconde case sono il 9,9 per cento del totale e in Germania solo lo 0,7, possiamo dire che il nostro è il Paese che più di tutti apprezza la proprietà della casa, mentre il modello tedesco appare fondamentalmente centrato sull’affitto.
Come è naturale, anche in questa materia il quadro tricolore è molto diversificato. Gli alloggi vuoti sono oltre il 40 per cento a Reggio Calabria, il 32,5 per cento a Palermo, mentre sono solo il 12,4 per cento a Milano, il 15,5 per cento a Bologna, il 14,9 per cento a Firenze. Per l’Italia poi pesano due fattori molto specifici. Il primo è dato da una situazione dell’edilizia sociale considerata largamente insufficiente, con politiche pubbliche frammentate a livello locale e inefficienti nella loro gestione. Le case popolari da noi sono solo il 2,6 per cento del totale, con poche nuove assegnazioni (16 mila all’anno) e fenomeni illegali come le occupazioni abusive. Per di più il tasso di rotazione è bassissimo, con un ricambio di poco superiore al 2 per cento, quindi con assegnazioni che sembrano corrispondere a una sorta di vitalizio, mentre nel privato siamo al 25 per cento.
Ma nel privato c’è poi da considerare la difficoltà quasi mitologica dei proprietari a ottenere la liberazione dell’appartamento dato in affitto in caso l’inquilino smetta di pagare il canone e le spese condominiali. Un problema che sembra riguardare sia le norme in vigore sia la giurisprudenza e che costituisce un pesante disincentivo ad affittare alloggi senza una effettiva e piena tutela del diritto di proprietà.
D’altra parte anche il forte sviluppo degli affitti brevi attraverso le piattaforme digitali – che più d’uno vorrebbe normare in maniera riduttiva – sono spesso l’unica soluzione per avere il controllo del proprio bene.
Tutto questo rende la questione abitativa un problema da affrontare seriamente. Un tema che a livello europeo impatta sulla struttura sociale del continente. In media, gli europei spendono il 32 per cento del proprio reddito mensile per la casa. Per i single e le famiglie a basso reddito, questa quota supera spesso il 40 per cento. Vedremo presto se il Piano europeo sarà la risposta giusta, semplificando le norme urbanistiche e indirizzando fondi adeguati per un vero rilancio del settore delle costruzioni.
Da noi la legge di Bilancio 2026 ha introdotto un nuovo Piano Casa (200 milioni nel 2026-2027) con fondi per l’edilizia sociale (giovani, anziani, fragili), proroga dei bonus ristrutturazione (50 per cento per la prima casa, 36 per le altre) ed esclusione della prima casa dall’Isee fino a 91.500 euro (200 mila in città metropolitane), affiancandoli a misure specifiche come il rent-to-buy, incentivi per genitori separati e caregiver, e un rafforzamento dei controlli di conformità edilizia.
L’auspicio è che un giusto intervento sull’emergenza abitativa si coniughi con il rispetto del mercato e la tutela di chi ha investito nel mattone spesso per assicurarsi una rendita o una vecchiaia più serena.