Чего ждать от ипотеки и недвижимости в 2026 году: прогноз эксперта

Цены на квартиры в Казахстане продолжают расти, а ипотека доступна лишь немногим. Тем не менее, спрос на жильё не падает. Корреспондент Tengrinews.kz поговорила с экспертом по недвижимости, чтобы узнать, чего ждать казахстанцам от ипотечного рынка в 2026 году.
Контекст
В пятницу, 23 января, Национальный банк Казахстана принял решение по базовой ставке. Она сохранена на прежнем уровне 18 процентов годовых с коридором в +/- 1 процентный пункт.
Справка: Базовая ставка — это процент, под который Национальный банк кредитует коммерческие банки и ориентир для всей финансовой системы страны. Когда базовая ставка высокая, банкам дороже брать деньги, поэтому они повышают проценты по кредитам, включая ипотеку. В результате ипотечные займы становятся менее доступными и ежемесячные платежи растут. Когда базовую ставку снижают, кредиты постепенно дешевеют, а условия по ипотеке становятся мягче. Именно поэтому решения Нацбанка напрямую влияют на рынок жилья.
Отвечая на вопросы журналистов на брифинге, председатель Национального банка Тимур Сулейменов призвал казахстанцев взвешенно подходить к покупке жилья, отметив, что цены на рынке недвижимости могут как расти, так и снижаться, а при отсутствии спроса стоимость жилья должна корректироваться в сторону уменьшения.
Журналисты уточнили: сколько времени казахстанцам стоит повременить с покупкой жилья?

"Повторюсь: мы не советуем и не даём персональных рекомендаций. Я просто рассказываю, как поступил бы сам. Надеюсь, что инфляция ближе ко второму-третьему кварталу начнёт снижаться и покажет устойчивый тренд. Вместе с замедлением инфляции мы начнём смягчение денежно-кредитной политики и снижение базовой ставки. За ней пойдут рыночные ставки, в том числе ставки по ипотеке", — ответил Сулейменов.

И всё же — к чему готовиться казахстанцам?
Чтобы понять, как будет развиваться рынок недвижимости в ближайший год и стоит ли ожидать снижения цен, корреспондент Tengrinews.kz поговорила с экспертом по недвижимости Львом Тетиным.
Рост цен продолжится?
По словам эксперта, 2026 год рынок, скорее всего, завершит с той же динамикой роста стоимости квадратного метра, что и в прошлом году. Ключевую роль сыграет дефицит жилья на фоне устойчивого спроса.

"Рынок недвижимости — это живой организм. Так же как и человеку ежедневно нужно определённое количество пищи, так и рынок ежегодно "поглощает" фиксированный объём жилья", — отметил Тетин.

По информации эксперта, в 2025 году на рынке недвижимости Казахстана было заключено порядка 449 тысяч сделок — это около 29 миллионов квадратных метров жилья. Именно такой объём, отметил он, рынок способен стабильно поглощать и в дальнейшем.
Для сравнения: в 2021 году, на фоне изъятий пенсионных, количество сделок, согласно данным Тетина, достигло 606 тысяч, что соответствует более чем 40 миллионам квадратных метров.
Спрос не падает
Тем не менее, спрос на жильё сохраняется. Эксперт объясняет это сохраняющимся дефицитом недвижимости и отношением казахстанцев к жилью как к "психологически защищённому активу".

"Покупка недвижимости — это не только улучшение качества жизни, но и способ сохранить сбережения. Поэтому спрос не будет падать, он останется на текущем уровне с приростом 3–5 процентов", — считает Тетин.

По его словам, сегодня обеспеченность жильём в Казахстане составляет около 24 квадратных метров на человека. Для сравнения: в Европе минимальный норматив — 30 квадратных метров, в США — около 50.
Что будет с ипотекой
По структуре сделок лишь около 30 процентов покупок совершаются с использованием ипотеки. Из них порядка 70 процентов приходится на "Отбасы банк" со ставками от 3 до 9 процентов и накопительной системой. Эта модель, по словам эксперта, сохранится и в 2026 году.
Ещё около 20 процентов ипотечных сделок — это совместные программы банков и застройщиков, где часть ставки субсидируется. На рыночную ипотеку под высокие проценты приходится лишь около 10 процентов сделок — примерно 13 тысяч в год.

"Такие кредиты берут, как правило, на короткий срок — один-три года. Если считать ипотеку на 10–15 лет, переплата эквивалентна стоимости ещё трёх квартир", — пояснил эксперт.

Новых льготных программ не будет
Согласно прогнозу Тетина, в 2026 году новых дешёвых ипотечных программ ждать не стоит. Государство сделало выводы из опыта 2021 года, когда массовые льготные займы привели к росту цен на жильё на 60 процентов за полтора года.
Исходя из этого, желающим обзавестись собственными квадратными метрами казахстанцам предстоит будет выбирать из тех предложений по ипотеке, что уже существуют.
Читайте также: "Жилье стало роскошью для казахстанцев": что говорят в правительстве