2016 год обрушит рынок недвижимости Урала
Министерство строительства Свердловской области обнародовало планы объемов ввода жилья на 2016 год. Как полагают чиновники, регион сохранит высокие темпы строительства и поставит на рынок 2,250 млн квадратных метров жилья, что все-таки немного ниже показателей 2015 года, за 11 месяцев которого было введено 2,1 млн квадратных метров. В декабре ожидался ввод еще порядка 200 тысяч квадратных метров, однако окончательная статистика в областном министерстве пока не подведена. Отметим, что в 2014 году регион поставил рекорд за последнее десятилетие, сдав 2,450 млн квадратных метров жилья. В текущем году строительный сектор далек от столь же позитивных тенденций, хотя некоторые застройщики продолжают надеяться на рост объемов ввода.
«2,25 млн квадратных метров – это реальные цифры. Возможно, они даже увеличатся. С 2016 года (с передачей градостроительных функций от администрации Екатеринбурга правительству области. – Прим. ред.) не будет больше препятствий, которые раньше шли от Главархитектуры. Раньше те инвестиции застройщиков, которые могли бы попасть в Екатеринбург, уходили в Челябинск, Тюмень, Пермь. Компании, у которых сейчас больше 80% построено, изыщут возможности довести объекты до конца. Допустим, средний 18-19-этажный дом на два подъезда – это минимум 200 млн рублей для завершения. Не такая большая сумма, и банки могут пойти навстречу. Что касается тех, у кого меньше 70% построено, – будут рассматривать возможности корректировки объемов. Общие объемы ввода не уменьшатся», – считает основатель корпорации «Маяк» Владимир Коньков.
В части объектов в высокой степени готовности опрошенные «Правдой УрФО» застройщики солидарны с Владимиром Коньковым, однако от прогнозов в 2,25 млн квадратных метров, а тем более роста этого показателя предпочитают воздерживаться. В целом общий объем ввода может быть незначительно скорректирован, полагают эксперты. При этом в Большом Екатеринбурге он сохраниться на уровне 1 млн квадратных метров. Однако с рынка вынуждена будет уйти значительная часть застройщиков, что скажется на общих объемах ввода жилья и в последующие годы.
«Ситуация на рынке не простая. Объемы могут сократить те застройщики, кто строит по одному объекту. Возможно, что они в итоге прекратят работу. Всего в городе около 100 компаний, из низ около 20 – крупные. Все остальные – в зоне риска», – подчеркивает управляющий ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий.
Уход с рынка ряда компаний, по мнению экспертов «Уральской палаты недвижимости», не приведет к кардинальным корректировкам объемов ввода жилья.
«Квартиры, которые сейчас есть на рынке, продаются. Есть объекты, которые в силу разных причин не были введены, но находятся в высокой стадии готовности либо имеют заметные недоделки. За последние годы доля таких объектов выросла с 5 до 30%», – отмечает эксперт УПН Михаил Хорьков.
Однако корректировки объемов ввода, по оценке эксперта и застройщиков, не окажут ключевого влияния на стоимость квадратного метра в новостройках. Снижение ее, как считает Михаил Хорьков, возможно в пределах 10% как по первичной, так и по вторичной недвижимости, и будет зависеть от категории объекта, его месторасположения, а также продолжения субсидирования ипотеки государством.
«С марта заканчивается субсидирование ставок. Если оно не будет продлено, то конкуренция между рынками (вторичной и первичной недвижимости) обостриться», – считает Михаил Хорьков.
В целом же рынок, как полагают игроки, отойдет от тенденции сонаправленного понижения цен владельцами недвижимости. По словам первого вице-президента компании BeGranD Татьяны Деменок, объекты, цена которых изначально была завышена, подешевеют на 10-15%. Качественное жилье эконом-класса в Екатеринбурге в целом останется на уровне 2015 года, в отдельных случаях вырастет на 5%. В зависимости от местоположения дома бизнес-класса подорожают на 10-15%, а комфорт – на 5-7%. В случае не соответствия объектов заявленному классу цена может быть снижена на 15%. На рынке вторичной недвижимости, по мнению Татьяны Деменок, цены упадут более чем на 15%. Наибольший провал ожидает дома 1950-1960-х и даже 1970-х годов постройки.
На схожие тенденции указывают и эксперты рынка недвижимости Тюменской области. Так, по данным сотрудников агентства «Этажи», за 2015 год вторичка потеряла в цене 15-20%, и в 2016 году падение ожидается не менее чем на 15%.
«Вторичка стагнирует. Если, допустим, пансионат (малометражная квартира. – Прим. ред.) в начале прошлого года стоил 1,6 млн рублей, то сейчас – 1,1 млн. Однокомнатные квартиры в среднем подешевели на 100 тысяч рублей. В старых домах 1970-1980-х годов постройки больше, на 250-300 тысяч. Двухкомнатные хрущевки с косметическим ремонтом выставлялись за 2,6 млн рублей, сейчас их можно приобрести за 2,2-2,3 млн рублей. На первичном рынке не всегда есть возможность корректировать цену. Вряд ли она будет. Возможно, снижение будет в рамках отдельных акций застройщиков», – полагают специалисты агентства «Этажи».
Солидарны с ними и застройщики. Обозначенные региональными властями скромные прогнозные объемы ввода жилья на 2016 год в 1,5 млн квадратных метров против 1,8 млн за 11 месяцев 2015 года представители рынка считают вполне достижимыми. Хотя и подтверждают ту же тенденцию ухода мелких игроков с рынка, как и в Свердловской области.
«В нашей компании в 2015 году по сравнению с 2014 годом снизились объемы ввода жилья, но это связано с выработкой значительной части нашего земляного портфеля. Половина продаваемого нашего жилья – это готовые квартиры. Мы постепенно уходим от долевого участия. Стоит задача продавать больше готовых квартир. Возможно, это связано со спросом. Ряд построенных объектов мы пока придерживаем, так как есть невыработанный ресурс по другим. Наша компания (да и в целом по рынку застройщики) снижать цену не собирается. Максимум возможно выставление объектов в рамках отдельных промо-пулов», – рассказала «Правде УрФО» специалист отдела маркетинга ПСК «Дом» Екатерина Вихрова.
Участники рынка указывают также на снижение застройщиками прибыли и постепенное приближение цены продажи объектов к фактической себестоимости. Так, в компании «Запсибинтерстрой», возводящей жилье также и в ХМАО-Югре, говорят о сокращении маржи с квадратного метра с 30-35 тысяч рублей до 5-7 тысяч. В условиях дефицита средств застройщики в Тюмени и Сургуте вынужденно откладывают реализацию проектов, находящихся на нулевых циклах.
«Если 2-3 года назад квадратный метр в Сургуте можно было продавать за 75-80 тысяч рублей, то сейчас цена слишком низкая, падает до 50 тысяч рублей за квадрат. Себестоимость при этом 45-50 тысяч рублей, хотя в отдаленных поселках строят и дешевле – муниципалитет выдает на льготных условиях землю. Спрос на жилье сейчас есть, но не такой как раньше. Может быть потому, что ипотечников стало меньше», – поделился мнением специалист «Запсибинтерстроя».
Абсолютное большинство опрошенных «Правдой УрФО» застройщиков и экспертов возлагают надежды на продление государственного субсидирования ипотеки. В противном случае, по мнению участников рынка, продажи ряда объектов встанут, а растущий дефицит бюджетов застройщиков ударит по предприятиям стройиндустрии в целом.
«Правда УрФО» будет следить за развитием событий.