Мутко и Ко против: предпосылок для «ипотечного пузыря» в России не существует
Исследование «Дом.РФ»: квартиры в новостройках Татарстана подорожали на 4,5%. Виноват спрос, цены на стройматериалы и желающие «вложиться»
«Эффект от сниженной ставки по льготным кредитам существенно превышал рост цен на новостройки, а экономия на процентах составляет почти 30 процентов», — объясняли результаты «путинской» программы аналитики «Дом.РФ». По их мнению, среднестатистический заемщик только выиграл. О том, почему в Казани это не совсем так, куда катятся цены, пойдет ли следом «вторичка» и как Татарстан выглядит на фоне других регионов, — в материале «БИЗНЕС Online».
ВЕРСИЯ АНАЛИТИКОВ ВИТАЛИЯ МУТКО: НОВОСТРОЙКИ В РОССИИ ПОДОРОЖАЛИ НА 10,5%. ЛИДЕР — МОСКВА, ТАТАРСТАН — «СЕРЕДНЯЧОК»
На фоне слухов об «ипотечном пузыре» и сверхприбылях застройщиков АО «Дом.РФ» презентовало исследование о темпах роста цен на рынке новостроек с начала года. В пресс-центре МИА «Россия сегодня» компания Виталия Мутко рассказала о причинах бума продаж и дала прогноз на следующий год.
Для начала руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг заявил, что более 90% квартир в новостройках страны сейчас продается по программе льготной ипотеки под 6,5%. Меры, реализованные правительством, позволили не допустить остановки проектов строительства, и появиться новым обманутым дольщикам. В то же время спикер отмечает, что льготные программы привели к росту спроса и как следствие — к росту цен. С начала года квартиры на первичном рынке в России подорожали в среднем на 10,5%. В реальном же выражении за вычетом инфляции цены выросли на 7,4%.
Так, в пяти регионах темпы роста цен на новостройки превысили средний показатель по стране, полагают аналитики Дом.РФ. В Москве с начала года квартиры в «первичке» подорожали на 16,5%, в Московской области — 16,4%, в Санкт-Петербурге — 13,1%, Калининградской области — 11,6%. Татарстан на этом фоне «середнячок» — цены выросли на 4,5%, в соседнем Башкортостане — на 4,1%. В Алтайском, Пермском, Красноярском, Ставропольском крае и Саратовской области этот показатель не превысил уровня инфляции, или 2,9%.
Разная динамика роста цен в регионах вызывает опасения, отметил Гольдберг: не привела ли реализация программ субсидирования к тому, что цены на жилье выросли, а доступность упала? «Программа субсидирования, в первую очередь, запускалась по поручению президента. Для того, чтобы поддержать спрос на жилье и возможность покупки жилья для граждан. И, наверное, во вторую очередь — чтобы поддержать строительную отрасль», — отметил он. Между тем, по оценкам экспертов, эффект от льготной ставки для покупателей «размывается» при повышении цен на 8%. По данным статистики Domofond.ru, цена «квадрата» в столице РТ — 85 тысяч, а средняя цена с начала года выросла на 6-7% — а значит, для столицы РТ эффект «путинки» почти исчерпан! Однако есть и более печальные для покупателя цифры: например, по версии агентства ЦИАН, цены на казанские новостройки уже выше 100 тыс рублей за «квадрат». А Казань — третий город среди «миллионников» России по цене жилой недвижимости, что совпадает с оценкой «БИЗНЕС Online». Так что цифры агрегаторов расходятся между собой.
Кроме того, Гольдберг прошелся по тем, кто из всех углов кричит по поводу «ипотечного пузыря» — и опроверг мнение о том, что в России появляются предпосылки для его формирования по американскому сценарию. «У нас ипотека — это растущий молодой сегмент рынка, и он составляет только 8-9% ВВП в отличие от 60%, как это было в США. У нас все кредиты выдаются с фиксированной процентной ставкой. Риск лежит на профессиональных участниках рынка, он не распространяется на заемщиков. То, что ставка в силу неблагоприятных экономических причин может подняться, никак не отразится на платеже в будущем, — успокоил Гольдберг. — Таким образом, никаких предпосылок для формирования ипотечного пузыря на финансовом рынке России не существует».
ИТОГИ ИСЛЕДОВАНИЯ: ДВЕ ВОЛНЫ РОСТА ЦЕН, МАРЖА ЗАСТРОЙЩИКОВ И ВЫГОДА ИПОТЕКИ
Анализ причин роста цен представил автор исследования — замруководителя аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов. В основу легли данные сделок с оплатой взноса в компенсационный фонд, которые проходят через Единую информационную систему жилищного строительства — а это довольно-таки объективная вещь. На уровне каждого региона выделили 9 «корзин», по которым разложили все заключенные сделки в зависимости от комнатности и класса жилья.
Аналитики выдели два этапа роста цен. Первая волна началась в начале года, когда выросла волатильность на финансовых рынках и наблюдалось ослабление курса рубля — цены с января по апрель выросли на 4,2%. Вторая волна наблюдалась в июне, с введением программы субсидирования ставок по ипотеке. С мая по сентябрь стоимость квартиры поднялась еще на 5,6%. Уже летом удалось выйти на темпы продаж середины марта и «шокового» падения спроса не случилось.
Несмотря на рост цен, совокупная выгода покупателей по льготной ипотеке составила 10,1%. «По итогам сентября, эффект от сниженной ставки по льготным кредитам существенно превышал рост цен на новостройки, экономия на процентах составляет почти 30%. А совокупные расходы на приобретение жилья при помощи ипотечного кредита снизились на 10,1% с учетом роста цен», — оценивает ситуацию Белоусов.
Для расчета аналитики взяли среднюю стоимость квартиры в 3,6 млн рублей, с первоначальным взносом в 15% и сроком кредита на 18 лет. При рыночной ставке в 8,6% до момента запуска льготной программы конечная цена квартиры — 6,4 млн рублей. А вот по средней ставке 6,1% по льготной ипотеке с учетом роста цен конечная цена будет 5,7 миллиона. «Выгода — 700 тысяч!» — констатирует Белоусов.
Еще один фактор подорожания — цены на стройматериалы. По словам Белоусова, за последние семь лет рост себестоимости в 1,5 раза опередил рост цен на новостройки. «По данным Росстата цены производителей на строительные материалы непрерывно росли с 2012 г. (накопленный рост за 7 лет составил 42,5%), а цены на первичном рынке стагнировали в период 2014–2017 гг. и накопленный рост за 2012–2019 гг. составил 27,4%», — напомнил Белоусов. Это создает дополнительный фактор давления на застройщиков, поскольку маржа существенно сократилась и теперь необходимо отыгрывать рост цен стройматериалов.
ДОХОДЫ НАСЕЛЕНИЯ УПАЛИ — И ВОССТАНОВЯТСЯ НЕ РАНЕЕ ЧЕМ ЧЕРЕЗ ПАРУ ЛЕТ
Будут ли расти цены дальше или можно ожидать отскока? По мнению экспертов, на замедление роста цен на новостройки повлияют планируемое окончание программы льготной ипотеки в июле 2021 года. А также завершение периода отложенного спроса на жилье, который сформировался на фоне «антиковидной самоизоляции».
«К концу года, конечно, рост цен не остановится совсем. Но он будет несколько ниже, чем-то, что мы видим сейчас. В следующем году цены продолжат рост, но он будет лишь незначительно превышать уровень инфляции», — сказал Гольдберг. Вдобавок есть проблема падения доходов. По его словам, все макроэкономические прогнозы также говорят о том, что восстановление доходов населения до уровня 2019 года ожидается не раньше 2022 года. И ждать чудес не приходится.
С прогнозом ДОМ.РФ согласился и застройщик — вице-президент московской группы компаний «Инград» Артем Бортневский. Он подчеркнул, что программа льготной ипотеки — это разовая мера для поддержки отрасли. «Мы не можем вечно пользоваться федеральным ресурсом. Поэтому в следующем году льготная ипотека остановится, и мы в своих внутренних финансовых моделях оставим прирост по строительной готовности и инфляции. Что касается макроэкономики, то без колоссального прироста доходов бешеного прироста цен не будет», — считает Бортневский. Тотального снижения цен ждать не стоит, уверен он, поскольку в жилищном строительстве серьезные девелоперы не могут позволить скидок из-за банковской устойчивости.
«Базовый прогноз роста цен в следующем — это 3-4% на следующие два года. Мы также не исключаем, что часть спроса может перейти на вторичный рынок, что будет явно не в пользу новостроек», — подчеркивает гендиректор рейтингового агентства НКР Кирилл Лукашук. При этом, по оценке агентства НРК, по итогам 2020 года в среднем прирост цен на первичном рынке жилья достигнет около 12%.