В Москве «разгоняется» дефицит качественных офисных площадей
С начала 2025 года на офисном рынке Москвы не было введено ни одного нового проекта класса А. Об этом «Стройгазете» сообщили в аналитическом центре компании STONE, уточнив, что ситуация подтверждает массовость тренда на перенос сроков ввода.
По прогнозам компании, общий годовой объем ввода офисных площадей класса А и Prime в Москве составит чуть более 600 тыс. кв. метров, что соответствует 60% от запланированного ранее. При этом половина этих площадей возводится по схеме build-to-suit и не будет доступна для приобретения или аренды.
Аналитики рассказали, что на фоне дефицита предложений доля вакантных офисных площадей класса А снизилась до рекордных 5,7%, что на 1,2 п.п. ниже показателя прошлого года. В бизнес-центрах, ожидаемых к вводу в ближайшие два года, почти не осталось доступных площадей: в объектах со сроком ввода в 2025-2026 гг. свободны для приобретения лишь 26% площадей. Объем продаж в офисах класса А по итогам I полугодия 2025 года составил 82 тыс. кв. метров, увеличившись на 9% в сравнении с результатами аналогичного периода 2024 года.
Особенно заметен дефицит предложений как на продажу, так и в аренду в сформированных бизнес-локациях, что спровоцировало более активный рост ставок. По данным IBC Real Estate, на начало лета 2025 года, в Москва-Сити средняя арендная ставка достигла 72 тыс. рублей за кв. метр в год с НДС, в Центральном районе – 64,8 тыс. рублей за кв. метр в год с НДС, а в Ленинградском коридоре – 57,6 тыс. рублей за кв. метр в год с НДС. Наиболее крупные сделки проходят именно здесь: яркий пример – аренда здания целиком ретейлером «Магнит» в Tower A квартала STONE Towers на «Белорусской». Дефицит арендного предложения затрагивает и небольшие офисы: самый востребованный формат сегодня находится в диапазоне 200-800 кв. метров, а средняя ставка аренды на блоки до 500 «квадратов» внутри МКАД достигла в июне 61 тыс. рублей за кв. метр с НДС.
По словам директора коммерческого управления STONE Кристины Недря, на рынке сегодня практически отсутствуют готовые офисные площади от 7 тыс. до 10 тыс. кв. метров, необходимые крупному бизнесу. «Компании вынуждены планировать переезды на более поздние сроки, ориентируясь на ввод объектов в 2027-2029 гг. Для крупных инвесторов сегодня также есть хорошая возможность вложиться в развивающиеся проекты в деловых кластерах, примыкающих к основным бизнес-локациям. Их развитие принесет рост стоимости активов за счет инфраструктурных и транспортных улучшений. Уже сегодня мы видим, как спрос концентрируется в таких локациях, на примере реализации собственных проектов в районе Ходынского поля, Калужской и других», – прокомментировала она.
Аналитики отметили, что основной объем нового строительства офисов теперь концентрируется в радиусе 3-5 км от Третьего транспортного кольца (ТТК): внутри Садового кольца строится только 1% от всего объема офисов столицы или 29 тыс. кв. метров. Главным драйвером развития офисных зон становится Большая кольцевая линия метро. Среди наиболее перспективных локаций в городе выделяются Большой Сити, Ходынка, Мневники, Савеловский и Калужский район. Общее предложение офисов класса А на продажу блоками внутри МКАД сегодня составляет почти 400 тыс. кв. метров: это проекты со сроком ввода до 2029 года включительно. Однако при текущем ежегодном темпе поглощения на уровне более 900 тыс. кв. метров строящийся объем не сможет удовлетворить отложенный спрос.
Также эксперты компании выделяют тренд на развитие офисов в формате МФК и появление бизнес-центров в сложившихся жилых районах с прямым доступом к деловым локациям. «Современные компании отдают предпочтение комплексам, отвечающим запросам сотрудников на work-life balance, комфортную среду и экологичность. В результате происходит постепенное смещение бизнес-активности из исторического центра в новые деловые районы. Концепция “жить, работать и отдыхать” в одном районе становится все более популярной – и для ее реализации лучше всего подходят именно проекты в зоне за ТТК, где строится 69% реализуемых офисных площадей», – резюмировала Кристина Недря.