Палки в колеса и пять миллиардов: что мешает КРТ развернуться в полную силу?
Юрий Анатольевич, из общения с участниками мероприятия складывается впечатление, что институт КРТ запустили, но при недостаточной законодательной базе.
Безусловно, закон не идеально описывает все возникающие проблемы при реализации подобных проектов. А вообще, это уникальная история для нашей страны, когда закон вышел, по сути, под определенный вид предпринимательской деятельности — развитие больших территорий. Поэтому в первые года три активного использования инструмента открылись некие юридические казусы, о которых мы на данном форуме еще раз поговорили и будем рекомендовать властям попробовать их исправить поправками, подзаконными актами.
Можете описать главные беды в этой части, главную проблему, мешающую развивать КРТ?
В рамках проекта КРТ по инициативе правообладателя отсутствует логически обоснованный механизм требований власти к застройщику. То есть требование может быть заградительным — просто не позволить реализовать проект. И ничего мы с этим поделать не можем. Поэтому было бы неплохо, если бы сумма обязательств застройщика была как-то лимитирована или определена вилкой, в рамках которой можно уже договариваться с властями. В противном случае договоренности могут просто не состояться, а переговоры зайти в тупик. Это первый вопрос, мешающий реализации проектов КРТ в жилой застройке.
Второе — очень большие риски связаны с отказом людей, владеющих долевой либо индивидуальной собственностью на этих территориях, от участия в проекте. К нашему сожалению, это может происходить практически на любом этапе. То есть когда уже спроектирован первый дом или даже построена половина дома, который является ключевым для нормальной реализации проекта, человек отказывается участвовать и выходит из проекта КРТ — и все, что было задумано и согласовано с властями, становится нереализуемым. Это подводный камень, даже мина, очень сильно меняющие финансовую модель проекта.
Но есть много и других препятствий, помельче. Хотя самая больная проблема, как правило, — подключение к ресурсоснабжающим организациям. Нет абсолютно никакого механизма контроля за их деятельностью. Они почему-то пытаются нагрузить тебя всеми инвестиционными затратами — и твоими, и не твоими. А спорить с ними очень сложно и торговаться практически невозможно.
Например, в рамках подготовленного проекта КРТ выходишь на конкурс, а тебе говорят: стоимость подключения узнаешь позже. Ты выигрываешь площадку, идешь в ресурсную организацию, а то, что было на этом месте прежде, теперь не имеет значения: надо новую подстанцию построить, и вместо закладывавшихся 200 млн рублей тебе предлагают заплатить 5 млрд. Такие истории в стране есть. Но если ты 5 млрд вкладываешь в модель проекта, все разваливается, становится нерентабельным. Это третья проблема, мешающая активному развитию.
Ресурсоснабжающие организации — это ведь практически монополисты? Как с ними бороться?
Только через регулирование — создать некие правила, в рамках которых с ними можно более-менее нормально взаимодействовать.
Каких результатов от этого мероприятия вы ожидаете и что уже получается?
Мы хорошо поработали в первый день: обменялись опытом, увидели, как в регионах по-разному решаются схожие проблемы. Появились некие позитивные кейсы, которые могут стать примером для подражания. Мы также увидели отношение федеральных властей — они готовы к изменению правил.
Вообще по итогам двух дней конференции мы хотим подготовить набор инициатив и передать их в органы федеральной власти в качестве итогов нашей конференции. Надеюсь, они будут проанализируют, и какие-то из наших инициатив уйдут в реальную работу.