После изменений 214-ФЗ в 2019 году навык общения с банками стал для застройщиков не менее важным, чем умение возводить качественное жилье. Сегодня в большинстве случаев именно банки принимают решение, будет построен жилой комплекс или нет. Отсюда – сокращение числа действующих застройщиков. С рынка ушли те, кто не захотел или не смог наладить грамотную коммуникацию с финансовыми институтами. С 2019 года общее количество девелоперов в Тюмени сократилось минимум на 10%, а по всей России число “ушедших” достигло 600 компаний. Около 65% жилья в Тюменской области сегодня строится с использованием эскроу-счетов. Но так ли быстро идет прогресс на самом деле? Получается, что спустя почти три года после реформы 214-ФЗ треть всей недвижимости в регионе всё ещё возводится по старой схеме. Это может быть сигналом того, что региональные девелоперы до сих пор испытывают трудности. Такое предположение подтверждает и наша статистика: за 2020 год ПИК-Франшиза получила более 1200 заявок от застройщиков. Больше всего девелоперов интересовала помощь в получении финансирования и оценке кредитоспособности проектов. Тюмень вошла в ТОП-15 городов по количеству обращений. Что предлагает банк? Сегодня банки предоставляют 3 типа финансирования: бридж, мезонин и проектное финансирование. Как показывает практика, про первый и очень важный тип кредита до сих пор знают не многие. А именно он может стать спасательным кругом для тех, кому не хватает собственного капитала. Грубо говоря, бридж – это кредит перед кредитом. Эти деньги идут на подготовку девелоперского проекта к получению более глобального финансирования. Как правило, с помощью бриджа застройщик приобретает земельный участок и разрабатывает исходно-разрешительную документацию. Чтобы получить такой кредит нужен лишь ГПЗУ, а вернуть деньги банку потребуется максимум через два года – чаще всего бридж рефинансируется средствами из проектного кредита. Проектное финансирование, наоборот, уже давно на слуху у каждого застройщика. Сегодня это обязательная часть реализации практически любого проекта. Непонятны могут быть лишь требования банков. До сих пор каждый финансовый игрок устанавливает свои правила к комплекту документов по девелоперскому проекту, использует собственные аналитические модели и аргументы при принятии решений. Единые для всех банков стандарты, к сожалению, не утверждены. Мезонин – еще один не менее известный инструмент для девелопера. Такой тип кредитования пригодится, если нужно докапитализировать проект при отсутствии достаточного объема собственных средств. Мезонин выдается только после получения проектного финансирования и позволяет не «выдергивать» средства из других источников. К сожалению, несмотря на активное взаимодействие банковской и строительной отраслей в общении сторон до сих пор остаются “узкие места”, которые делают коммуникацию игроков не очень эффективной. Среди таких факторов: неумение застройщиков выстраивать отношения с банками, отсутствие единых требований банков к документации и низкая скорость рассмотрения заявок и оформления сделок. Но есть ли другие источники финансирования? 2020 год показал – люди хотят, чтобы их деньги работали. Так, на российском фондовом рынке произошел рекордный рост числа инвесторов, и за последний год сумма вложений в финансовые активы россиян составила 1,3 трлн руб. (годом ранее – 0,8 трлн руб.). Но будут ли частные инвесторы направлять свои сбережения в строительную отрасль и помогать девелоперам в развитии проектов? Да, но пока только крупным игрокам, которые давно представлены на рынке, выпускают облигации и публикуют финансовую отчетность по стандартам МСФО. Хотя в перспективе именно “частные” деньги могли бы покрыть текущий дефицит строительной отрасли, который до сих пор остается на уровне около 0,1 трлн руб. Один из вариантов, который позволит это сделать, – закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФы). Благодаря этому инструменту даже мелкие застройщики смогут получить средства от фондового рынка по упрощенной процедуре и в более управляемые сроки. В свою очередь, частный инвестор получит альтернативную возможность для инвестирования в жилую недвижимость – ему не придется тратить время и силы на покупку и перепродажу квартир, так как он получит “доступ” к прибыли от всего проекта. Такой продукт как ЗПИФ может быть особенно актуален для регионов. Он позволит вкладывать средства в проекты региональных девелоперов, которые создают нишевый продукт, не выпускают облигации, но нуждаются в финансовой поддержке. В дальнейшем ЗПИФы в недвижимости могут стать системным продуктом для формирования капитала проекта и, как результат, вывести региональное строительство на новый уровень.
