Управляем по справедливости: собственники недвижимости смогут эффективнее распоряжаться общим имуществом
«Данная новелла — устранение пробела, который до сих пор имелся в отношении общего имущества в нежилых объектах и на территориях», — заявил «Стройгазете» руководитель межрегиональной комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов НП «ЖКХ Контроль» Андрей Пинчуков. Он напомнил, что в Жилищном кодексе (ЖК) РФ вопросы, связанные с общим имуществом в жилых домах, очень хорошо расписаны и споров о нем не возникает. Законодательство (ст. 36-40 ЖК РФ) ясно и четко описывает статус такого имущества, права граждан-собственников на него и их возможности по его использованию. Но часто бывают и другие ситуации. Например, когда выстроен МФК, а потом один из застройщиков продает часть помещений в нем другому лицу. При этом застройщик оставляет у себя лестничные клетки или технический подвал, а затем диктует правила прохождения через эту территорию или взимает дополнительную плату за эксплуатацию находящегося в подвале оборудования. И таким образом на покупателя помещений возлагается львиная доля затрат, а первый собственник-застройщик практически их не несет.
Вот как раз такие ситуации вызывали многочисленные судебные споры. Для их разрешения судьи применяли аналогию, которая имелась в ЖК РФ и в постановлении правительства РФ №491 от 2006 года, в котором более детально утвержден состав общего имущества и права, обязанности собственников в жилых зданиях. Отталкивались от этих норм суды и при спорах владельцев помещений в нежилой недвижимости.
«Совершено правильно, что теперь в ГК РФ вводятся аналогичные понятия и для общего имущества в нежилых объектах. Это облегчит содержание и упростит справедливое распределение обязанностей между собственниками», — считает Андрей Пинчуков, добавляя, что статья 259.4 очень поможет еще и при управлении таким имуществом, расположенным на общей территории (земельных участках, объединяющих какие-то жилищные или технологически связанные между собой промышленные застройки).
Затронут принятые изменения и жизнь в коттеджных поселках. Сегодня застройщики и назначенные ими управляющие компании зачастую возлагают на владельцев домов чрезмерную нагрузку по содержанию имеющегося в таких поселках общего имущества (дорог, котельных и прочей инфраструктуры). Теперь, воспользовавшись новой нормой, граждане смогут получить более выгодные условия для эксплуатации своей собственности, появилось больше шансов на то, что никто не будет наживаться на их насущных потребностях. Также эффективнее смогут управлять своим имуществом сособственники в крупных офисных и прочих комплексах в тех случаях, когда ими создано товарищество собственников недвижимости (аналог ТСЖ в жилых домах).
Сусана КИРАКОСЯН, член Экспертного совета Ассоциации «Р1»:
«Новая статья ГК РФ не декларативная, она станет правовым основанием для привлечения к ответственности нерадивых собственников и стимулом к хозяйскому отношению к общему имуществу»