Ипотечный рынок Свердловской области пока не ощутил негативные последствия повышения ключевой ставки. По итогам января-июля 2023 года жителям региона выдали 38 тыс. 075 жилищных кредитов, говорится в материалах Банка России, с которыми ознакомился УрБК. Это в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года (23 тыс. 950). Такая динамика во многом объясняется эффектом низкой базы. Весной и в начале лета 2022 года активность на ипотечном рынке была крайне низкой из-за ужесточения монетарной политики и кардинального ухудшения геополитической ситуации. В этих условиях более корректно сравнивать текущие показатели с уровнем докризисного 2021 года. Тогда за первые семь месяцев в регионе выдали 38 тыс. 503 кредита. Это сопоставимо с показателями текущего года. Такая динамика связана с устойчивой экономической ситуацией в РФ, мягкой (до последнего времени) денежно-кредитной политикой ЦБ, а также с действием различных стимулирующих мер. Речь идет о государственных и корпоративных ипотечных программах. Напомним, что в декабре 2022 года президент РФ Владимир Путин предложил продлить программу «Ипотека с господдержкой» до 1 июля 2024 года с повышением ставки с 7 до 8%. Также глава государства анонсировал расширение доступа к «Семейной ипотеке». Ранее в этой программе могли участвовать только те семьи, в которых один из детей родился с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года. Теперь она доступна семьям, у которых как минимум два ребенка не достигли возраста 18 лет. Еще одна причина роста числа ипотечных сделок — смягчение требований банков к выдаче жилищных кредитов в I полугодии. Аналитики ЦБ недавно рассказывали об увеличении доли заемщиков с высокой долговой нагрузкой. «Наблюдается существенное ускорение роста ипотечного кредитования. Начиная с марта 2023 года месячные темпы прироста ипотеки превышали 2%, в июне темп прироста задолженности вырос до 2,5%. В результате на 1 июля 2023 прирост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27%. Это ускорение происходит за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования. За два года доля выдач с ПДН (показателем долговой нагрузки) более 80% в кредитах на финансирование ДДУ (договоров долевого участия) выросла на 18 п. п., до 39% во II квартале 2023 года, в кредитах на готовое жилье — на 20 п. п., до 43%. За этот период также существенно увеличилась доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%): в кредитах на ДДУ — на 15 п. п., до 63%; в кредитах на готовое жилье — на 10 п. п., до 44%», — рассказали аналитики ЦБ. Ухудшение качества ипотечных заемщиков вынуждает ЦБ ужесточать регулирование данного сегмента кредитования. С 1 мая 2023 года регулятор установил надбавки по кредитам на финансирование по договору долевого участия с первоначальным взносом менее 30% и по кредитам на готовое жилье с первоначальным взносом менее 15%. Однако их влияние на накопление рисков в ипотеке оказалось недостаточным, поэтому ЦБ решил ввести новые ограничения. С 1 октября 2023 года регулятор установит макропруденциальные надбавки на запретительном уровне в отношении рискованных ипотечных кредитов. Решение касается как первичного, так и вторичного рынков жилья. Ужесточение регулирования и рост ключевой ставки должны существенно замедлить темпы выдачи ипотечных кредитов во II полугодии. Напомним, что в июле ЦБ принял решение повысить ключевую ставку на 100 б. п., в августе — на 350 б. п., в сентябре — на 100 б. п., до 13% годовых. Уже сейчас условия выдачи кредитов по рыночным программам заметно ухудшились. Ранее сообщалось, что российские банки в конце лета — начале осени подняли ставки по рыночным ипотечным программам на 2-3 п. п., до 13,5-14% годовых. В ближайшее время ставки могут вырасти еще на 1 п. п. В целом можно сказать, что во II полугодии 2023 года ипотечный рынок Свердловской области вряд ли сможет показать такие же сильные результаты, как в I полугодии. Это связано с дефицитом качественных заемщиков, а также с установлением ограничений для вовлечения в рынок некачественных заемщиков. Изображение создано с помощью нейросети Midjourney
