Могут ли банки в одностороннем порядке повысить ставку на взятую ипотеку
Повышение ключевой ставки ЦБ заставляет некоторых заёмщиков нервничать: не поднимутся ли следом и ставки по уже выданным кредитам? Мы проанализировали законы и выяснили, что большинству россиян переживать не о чем. Но есть нюансы.
Что говорит закон
По действующим нормам — по Федеральным законам «О банках и банковской деятельности», «О потребительском кредите» — банки не имеют права в одностороннем порядке повышать процентную ставку по уже выданным кредитам.
Исключение составляют случаи, предусмотренные федеральным законодательством или договором с заёмщиком.
Можно выделить три наиболее распространённых ситуации:
1. Ставка повышается по согласованию с клиентом — к примеру, по окончании льготного периода ипотечного кредита с субсидированной ставкой от застройщика.
2. Изменения в договор вносятся по решению суда из-за серьёзных нарушений со стороны заёмщика.
3. Клиент отказывается от заключённого договора страхования ипотечного займа. Ставку в таком случае могут поднять, но не выше максимума, который был установлен на момент заключения договора.
Во всех остальных случаях банки в одностороннем порядке могут только снижать процентные ставки по кредитам.
Таким образом, по нормам российского законодательства ставка может быть повышена, только если заёмщик не возражает против этого или сам дал повод ужесточить условия.
За какие нарушения могут поднять ставку
1. Частые просрочки платежей
В такой ситуации кредитор вправе обратиться в суд и принудительно пересмотреть условия договора, чтобы застраховать себя от возможных рисков в будущем.
2. Нецелевое использование займа
Если в банке узнают, что полученный кредит заёмщик потратил не на заявленную цель, ему тоже, скорее всего, повысят процент.
Правда, в случае с ипотекой на новостройку, которая чаще всего сразу поступает на эскроу-счёт, это маловероятная ситуация.
3. Изменение условий сотрудничества
Банк вправе увеличить процентную ставку, если заёмщик получил ипотеку на особых условиях, а потом утратил право на привилегию.
Например, сначала он был зарплатным клиентом банка, затем уволился и перестал регулярно пользоваться картой. Но это обязательно должно быть закреплено в договоре, иначе повышение будет незаконным.
ВАЖНО
Хорошая новость для тех, кого пугает планомерное повышение Центробанком ключевой ставки. Такие действия регулятора не дают банкам основания повышать ставки по ранее выданным кредитам. Единственным исключением являются переменные, или плавающие ставки.
Переменные процентные ставки
Размер переменных ставок зависит от внешних экономических обстоятельств — их отражают индикаторы денежного рынка: ключевая ставка, MosPrime, RUSFAR и т. п. Чем больше становятся значения этих индикаторов, тем выше поднимается ставка по кредиту.
К счастью, в России доля ипотечных займов, выданных на таких условиях физическим лицам, как и доля валютной ипотеки, ничтожно мала — менее 0,1%. Но такие кредиты есть, и их получатели сегодня в зоне большого риска.
Остаётся надеяться, что банки, для которых это право, а не обязанность, не станут усугублять и без того непростое положение заёмщиков.
В феврале 2022 года, когда ключевая ставка выросла до 20%, ЦБ РФ рекомендовал коммерческим банкам не назначать пени и штрафы по кредитам, а также идти навстречу тем, кто пострадал из-за введения санкций против России, и не ухудшать финансовое положение заёмщиков.
Возможно, аналогичную инструкцию Центробанк выпустит и на этот раз.
Хитрые пункты договора
Российские банки действуют по законодательно установленным правилам, но иногда соблазн повысить эффективность вложений подталкивает кредиторов к поиску обходных путей. Один из вариантов — включить в основной договор пункт, который даёт право банку по его усмотрению повышать кредитную ставку постфактум.
Не самые юридически подкованные заёмщики подписывают такие договоры, даже не догадываясь, что условие банка на самом деле незаконно. Но это так: если клиент обратится в суд, кредитор его гарантированно проиграет. От такого поведения кредитора заёмщиков защищает Гражданский кодекс: статьи 450, 310, 168, и статья 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Банк не имеет права увеличивать процентную ставку без подписания дополнительного соглашения к кредитному договору. А клиент в свою очередь не обязан подписывать его, если не согласен платить больше.
Но есть и более хитрые манёвры: если заёмщик не заметит их при подписании кредитного договора, то действительно рискует столкнуться с односторонним повышением ставки.
В частности, чтобы обойти запрет, банки иногда прописывают в договоре не конкретную процентную ставку, а порядок её расчёта, то есть формулу «ставка рефинансирования ЦБ РФ плюс–минус какой-то процент». В этом случае формально ставка по кредиту не меняется — просто при расчёте получается другая сумма платежа.
Поэтому, прежде чем что-то подписывать, внимательно прочитайте свой кредитный договор, обращая особенное внимание на ключевые моменты: размер ставки, условия её изменения, срок кредита, условия досрочного погашения и т. п.
В зоне риска — ипотека по госпрограммам
Несмотря на то что государство не объявляло об окончании действия льготных ипотечных программ и банки продолжают работу с такими кредитами, у тех, кто выплачивает сельскую и IT-ипотеку, есть повод для беспокойства.
Сельская ипотека
В последние годы программа «Сельская ипотека» была особенно популярна из-за низкой ставки, небольшого размера первоначального взноса и возможности использовать материнский капитал для приобретения дома.
Минус у программы только один, но очень существенный — это единственная из всех льготных ипотечных программ, низкая ставка по которой может увеличиться не по вине заёмщика.
В условиях банковского договора указано, что в некоторых случаях ставка по кредиту может измениться на базовую. Тогда к ней прибавляется размер ключевой ставки ЦБ РФ на дату заключения договора. К примеру, это может произойти из-за нецелевого использования кредита, если дом не построен в срок и ещё в ряде случаев.
Самый непредсказуемый из таких случаев: Минсельхоз из-за недостатка бюджетных средств может перестать субсидировать банк.
Пока условия остаются без изменений, но при неблагоприятном развитии событий даже у самого добросовестного плательщика сельской ипотеки ставка рискует взлететь в несколько раз.
IT-ипотека
Ипотека для айтишников продолжает действовать, но условия программы содержат оговорку, о которой стоит помнить, беря или продолжая выплачивать такой кредит.
Если заёмщик во время выплаты ипотеки уволится и в течение полугода не устроится на работу в другую аккредитованную Минцифры IT-организацию, ставку увеличат по формуле:
— действующая на момент оформления кредита ключевая ставка ЦБ РФ + 1,5 п. п. — в случае покупки квартиры;
— действующая на момент оформления кредита ключевая ставка ЦБ РФ + 2 п. п. — если кредит на ИЖС.
Информацию о трудоустройстве специалист должен подтверждать каждые полгода с момента подписания кредитного договора и до полного погашения ипотеки.
Резюмируем
Заёмщику не стоит опасаться повышения ставки по действующей ипотеке, если только он не допустит серьёзных нарушений условий договора или если не согласится добровольно подписать дополнительное соглашение, в котором оговаривается такая возможность.
Тем, кто хочет взять или продолжает выплачивать сельскую или IT-ипотеку, необходимо помнить о дополнительных условиях госпрограмм. В ряде случаев они позволяют банку повышать ставку в одностороннем порядке.
The post Могут ли банки в одностороннем порядке повысить ставку на взятую ипотеку first appeared on 20ГА.РУ.